Hohe Immobilienpreise und steigende Kreditzinsen halten derzeit viele Anleger davon ab, in neue Wohnobjekte zu investieren. Warum Sie mit Immobilieninvestitionen keinesfalls länger warten sollten und wie sehr Sie damit von der Inflation profitieren, erfahren Sie hier.

Das Thema Inflation beschäftigt uns mittlerweile seit Monaten – ein schnelles Ende ist nicht in Sicht. Je höher die Inflation, desto mehr sinken der Wert bzw. die Kaufkraft des Geldes, wodurch Waren und Dienstleistungen uns immer teurer zu stehen kommen. Während die Europäische Zentralbank normalerweise auf eine jährliche Inflationsrate von zwei Prozent abzielt, liegt diese in Österreich aktuell bei 7,4 Prozent. Den starken Preissteigerungen zugrunde liegen sowohl die Corona-Pandemie als auch der Ukraine-Krieg und damit verbundene Lieferengpässe.

Wer durch die Inflation verliert

Am stärksten unter der Inflation leiden Menschen mit geringem bzw. ohne Einkommen. Da die Sparzinsen schon seit mehr als einem Jahrzehnt deutlich unter der Inflationsrate liegen, sind aber auch Sparer betroffen. Wer sein Geld auf einem Konto, einem Sparbuch oder über einen Bausparvertrag anlegt, verliert pro angesparten 10.000 Euro aktuell jährlich 740 Euro.

Kann man von der Inflation profitieren?

Es gibt durchaus auch Wege, sich die Inflation zunutze zu machen. Zum Beispiel über Investitionen am Börsenmarkt, in Aktien oder Fonds – mit der Performanceerwartung steigt jedoch auch das Risiko, das Investierte teils oder gar ganz wieder zu verlieren. Als wesentlich sicherer gilt die Anlage in Sachwerte, etwa in den Klassiker Immobilien. Denn je mehr Kapital an Kaufkraft verliert, desto mehr steigen die Immobilienwerte. Ein Fakt, der oft übersehen wird: Auch Schuldner profitieren von steigenden Inflationsraten, da dadurch Kredite an Wert verlieren und die Kreditzinsen aktuell noch sehr niedrig sind. Durch die Kombination einer intelligent ausgewählten Anlegerimmobilie und einer vernünftig aufgestellten Kreditfinanzierung lassen Sie die hohe Inflation somit sogar für sich arbeiten.

Warum Sie jetzt in Immobilien investieren sollten

Liebäugeln Sie mit einer Investition in Immobilien, sollten Sie nicht länger warten. Warum? Einerseits, weil die Immobilienkaufpreise in den für Anleger interessanten Lagen durch wachsende Energie- und Personalkosten in Zukunft wieder steigen werden. Andererseits, weil – wie bereits erwähnt – andere Anlageformen wie Spareinlagen derzeit zu Verlusten führen. Zur Veranschaulichung: Bei einer Inflationsrate von 11 Prozent würde von einer Spareinlage von 100.000 Euro nach 15 Jahren nur noch ein Fünftel übrigbleiben.

Hinsichtlich Immobilieninvestitionen gilt der Grundsatz: Kapital = Zeit x Geld. Angenommen, Sie verfügen über ein Anfangskapital von 180.000 Euro und investieren jetzt bei einem Zinssatz von fünf Prozent, ergibt sich bei einer Laufzeit von 20 Jahren ein Immobilienwert von 477.539, 39 Euro. Warten Sie mit der Investition hingegen noch drei Jahre zu, bleiben nach 17 Jahren Laufzeit nur 412.563,30 Euro übrig – was einem Verlust von 65.000 Euro entspricht.

Fakt ist: Investieren Sie jetzt, profitieren Sie immens von der Wertsteigerung! Wer aktuell 100.000 Euro in eine Anlegerwohnung investiert, hat diesen Betrag bei einer Inflation von zehn Prozent in 25 Jahren verzehnfacht.

Die Frage, ob sich eine Investition in Immobilien momentan lohnt, ist somit klar mit ja zu beantworten – sofern Sie zumindest 20 Prozent Eigenkapital aufbringen können und auf eine lange Zinsbindung achten, um sich den niedrigen Leitzins zunutze zu machen und das Risiko einer Zinssteigerung so gering wie möglich zu halten.

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Anlegerwohnungen gibt es wie Sand am Meer – aber nicht jedes Investment zahlt sich auch aus. Mit unserem Schritt-für-Schritt-Plan finden Sie garantiert die perfekte Vorsorgeimmobilie für sich und bleiben dabei finanziell stets auf der sicheren Seite.    

Schritt 1: Mögliches Budget festlegen

Noch bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Wunsch-Anlegerwohnung machen, sollten Sie überlegen, wieviel Geld Ihnen dafür zur Verfügung steht. Das betrifft einerseits das Eigenkapital, andererseits die monatliche Kreditrate sowie Nebenkosten, die in etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Schritt 2: Geeignete Anlegerwohnung finden

Als eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei Anlegerwohnungen gilt nach wie vor die Lage. Als einfach vermietbar haben sich Objekte in städtischer, sicherer Umgebung mit umfangreich ausgebauter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung erwiesen. Weitere Pluspunkte sind eine großzügige Raumaufteilung, Freiflächen wie Balkon und Terrasse sowie Barrierefreiheit. Grundsätzlich sind Wohnungen in Neubauten bei Mietern gefragter als Altbauobjekte – sie überzeugen durch einen modernen Grundriss, oft hochwertigere Ausstattung, einen modernen Grundriss und nicht selten durch Vorzüge wie Parkmöglichkeiten.

Schritt 3: Auswahl von Finanzierungsmöglichkeiten

Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben hinsichtlich Eigenmittel, Kredite und Laufzeit. So müssen Kreditnehmer mittlerweile mindestens 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen, die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen und die Kreditlaufzeit ist auf maximal 35 Jahre begrenzt.

Kriterien, die oft nicht leicht zu erfüllen sind – bei denen es jedoch auch Erleichterungen gibt. Beispiele dafür sind zukünftig belegte Gehaltssteigerungen durch Aus- und Weiterbildung, die Substitution fehlender Eigenmittel durch ein Pfandrecht im Grundbuch oder die Erhöhung des monatlichen Haushaltseinkommens durch Anlegerwohnungen. Auch können Sie Kredite so verhandeln, dass Sie jederzeit eine Zahlungspause einlegen können – was gerade bei einem etwaigen Leerstand einer Anlegerwohnung von Nutzen ist.

Ist wiederum genügend Eigenkapital vorhanden, machen viele den Fehler, zu wenig Fremdkapital einzusetzen – denn je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto mehr kann steuerlich abgesetzt werden.

Schritt 4: Errichtung des Kaufvertrages
In der Regel wird der Kaufvertrag einer Anlegerimmobilie von einem Anwalt oder Notar aufgesetzt. Die Kosten dafür schlagen – je nach Kammertarif – mit ein bis drei Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Schritt 5: Notarielle Beglaubigung
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag beglaubigt werden. Auch dafür fallen Kammertarife an – in vielen Fällen können Sie allerdings auch ein Pauschalhonorar für Vertragserrichtung und Beglaubigung vereinbaren.

Schritt 6: Vermietung der Anlegerwohnung
Wenn es darum geht, den passenden Mieter für Ihre Anlegerwohnung zu finden, sollten Sie wählerisch sein. Zögern Sie nicht, die Zahlungsfähigkeit potentieller Mieter vorab akribisch zu überprüfen. Haben Sie sich für einen Mieter entschieden, sollten im Mietvertrag neben den wesentlichen Punkten (Dauer des Vertrages, Kaution etc.) auch sämtliche Zusatzvereinbarungen schriftlich festgehalten und sowohl Vertrag als auch Übernahmeprotokoll noch vor Einzug des Mieters unterfertigt werden. Von mündlichen Vereinbarungen gilt es grundsätzlich besser Abstand zu nehmen. Warum? Weil genau solche Absprachen immer wieder Grund für Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien sind.

Schritt 7: Verwaltung der Anlegerwohnung
Auch wenn es verlockend klingen mag, sich um sämtliche Aspekte rund um Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie selber zu kümmern und dadurch die Kosten möglichst niedrig zu halten: Auf lange Sicht sparen Sie durch professionelle Partner nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld. Professionelle Makler- und Verwaltungsfirmen prüfen nicht nur potentielle Mieter im Vorhinein, sondern bieten auch ein professionelles Mahnwesen an. So reduzieren Sie sowohl das Risiko für Mietausfälle als auch für einen Leerstand Ihrer Anlegerwohnung.

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Der Kauf einer Anlegerwohnung sollte stets wohlüberlegt sein. Wir haben die wichtigsten Fehlerquellen für Sie aufgelistet und erklären, wie Sie diese umgehen.

Die falsche Lage wählen

Leider ist die schönste Wohnung nicht automatisch auch das beste Investment. Zu den wichtigsten Entscheidungskriterien bei Immobilien zählt zweifellos die Lage. Dazu zählt einerseits eine entsprechend ausgebaute Infrastruktur, bestehend aus Nahversorgern, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, allgemein gute Verkehrsanbindungen sowie größeren bzw. renommierten Betrieben und Arbeitgebern. Auch auf die Sicherheit einer Wohngegend sollten Sie bei der Immobilienauswahl achten.

Eigene Wohnbedürfnisse einbringen

Da eine Anlegerwohnung ein reines Investment ist, von dessen Rendite Sie profitieren, dürfen Ihre persönlichen Wohnbedürfnisse hinsichtlich der Ausstattung außen vor bleiben. Sprich, die Anlegerwohnung sollte zwar gegenwärtigen Standards entsprechen und nicht ausschließlich billigst ausgestattet sein – Sie muss bzw. soll aber nicht so eingerichtet werden, wie Sie es mit einer Eigennutzerimmobilie tun würden. Übermäßiger Luxus ist bei Wohnungen zu Anlegezwecken meist nicht nötig, ganz davon abgesehen, dass er die Anschaffungskosten enorm erhöht.

Ohne steuerliche Beratung kaufen

Damit ein Vorsorgewohnungsmodell für Sie maximal rentabel statt zum Verlustgeschäft wird oder sie gar ins Visier des Fiskus geraten, muss es sämtlichen steuerlichen Vorgaben entsprechen. Weshalb Sie vorab in jedem Fall eine steuerliche Beratung in Anspruch nehmen sollten.

Ewig auf die richtige Immobilie warten

Bei Immobilieninvestments ist Zeit stets Geld – sprich, es gilt folgendes Prinzip: Vermögen = eingesetztes Kapital x Renditen x Zeit. In anderen Worten: Je länger Sie warten, desto weniger machen Sie aus Ihrem Vermögen.

Falsch Finanzieren

Einer der häufigsten Finanzierungsfehler bei Anlegerimmobilien: Es wird zu wenig Fremdkapital eingesetzt. Wussten Sie, dass Darlehen, die für Investitionen in vermietete Immobilien aufgenommen werden, in der Finanzliteratur als „gute Schulden“ bezeichnet werden? Je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto mehr können Sie absetzen – und desto eher steigt Ihre Eigenkapitalrendite. Bei vermieteten Objekten können außerdem die Kreditzinsen steuerlich abgesetzt werden.

Alles selber machen wollen

Gerade bei ihrer ersten Anlegerwohnung neigen viele Käufer zur Selbstüberschätzung in der Hinsicht, alles selber erledigen zu wollen bzw. können. Dazu müssten Sie jedoch Experte in zahlreichen Bereichen sein – beginnend bei der Immobiliensuche und -bewertung über die persönliche Wirtschaftlichkeitsberechnung, Finanzierung, Vermarktung der Wohnung bis hin zu rechtlichen Themen rund um Vermietung und Verwaltung. Nicht nur, dass der Aufwand alleine kaum zu bewerkstelligen ist – mit der Anzahl der Aufgabenbereiche steigen auch die potentiellen Fehlerquellen. Je mehr professionelle Unterstützung Sie in Anspruch nehmen – vom Steuerberater über den Makler bis hin zur Subverwaltung – desto mehr Zeit und Nerven sparen Sie und desto sicherer können Sie sein, dass Ihre Anlegerimmobilie Ihnen die bestmögliche Rendite liefert.

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Das Thema Kaution führt nicht selten zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Wie hoch die Kaution im Rahmen eines Mietverhältnisses sein darf, wie sie bezahlt wird und in welchen Fällen Vermieter sie einbehalten dürfen, erfahren Sie hier.

Beim Abschluss eines Mietvertrags sind Mieter fast immer verpflichtet, eine Kaution zu hinterlegen, die nach Ablauf des Mietverhältnisses rückerstattet wird. Die Kaution dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für künftige Forderungen – zum Beispiel Mietrückstände oder Reparaturen für vom Mieter verursachte Schäden. Nicht selten führt die Kaution beim Auszug zu Konflikten zwischen den Mietparteien. Wie Sie als Vermieter das Risiko für solche Dispute verringern: durch umfangreiches Wissen, klare Kommunikation und eine vertragliche Absicherung.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Österreichweit werden als Kaution meist drei Bruttomonatsmieten fällig. Eine Bruttomonatsmiete setzt sich zusammen aus der Nettomiete und den Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer. Auch, wenn selten so viel verrechnet wird, dürfte die Kaution gemäß den Vorgaben des Obersten Gerichtshofes sogar bis zu sechs Bruttomonatsmieten betragen.

Wie wird die Kaution übergeben?

Normalerweise überreicht der Mieter die Kaution an den Vermieter in bar, per Überweisung oder als Sparbuch. Erfolgt die Übergabe in bar, sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Geldbetrag fruchtbringend – beispielsweise als verzinstes Sparbuch oder in Form einer gleichwertigen Anlage – anzulegen. Sobald Sie die Kaution von Ihrem Mieter erhalten haben, sollten Sie dies schriftlich festhalten bzw. bestätigen.

Wann dürfen Sie die Kaution einbehalten?

Sollten am Ende des Mietverhältnisses noch Mietrückstände bestehen, dürfen Vermieter diese von der Kaution einbehalten. Auch, wenn ein Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, die über die normale Abnutzung hinausgehen, dürfen Sie die Kaution bzw. den nötigen Teil davon für Reparaturarbeiten einsetzen.
Davon ausgenommen sind jedoch normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, etwa Bohr- oder Dübellöcher in den Wänden oder Kratzer im Boden. Immerhin zahlen Mieter dafür, die Wohnung verwenden zu dürfen.

Ein Thema, das immer wieder zu Konflikten führt, ist das Ausmalen der Wohnung vor der Übergabe beim Auszug. Sofern die Farbe der Wände nicht übermäßig abgenutzt oder extrem verändert wurde (zum Beispiel in knalligen Farben gestrichen oder tapeziert), sind Mieter nämlich nicht verpflichtet, neu auszumalen. Weshalb Sie auf entsprechende Klauseln im Mietvertrag, die eine frisch ausgemalte Wohnung beim Auszug vorschreiben, verzichten sollten – denn diese sind rechtswidrig. Wie Sie diesbezügliche Diskussionen mit Mietern vermeiden? Indem Sie den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug in einem Übergabeprotokoll mit Fotos dokumentieren.

Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?

Laut Mietrechtsgesetz sind Vermieter verpflichtet, die Kaution unverzüglich nach Ablauf des Mietvertrags an den Mieter zu refundieren – abzüglich etwaiger Beträge für Reparaturen bzw. sonstige offenen Forderungen wie Mietrückstände. Laut Gesetz muss die Kaution außerdem stets verzinst zurückgezahlt werden.

 

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Wir meinen JA, denn als Vermieter einer Anlegerwohnung sind Sie (mit Ausnahmen) dafür verantwortlich, die Wohnung mit einem brauchbaren Boden zur Verfügung zu stellen bzw. auszustatten. Muss ein Bodenbelag erst installiert oder ausgetauscht werden, hat man oft die Qual der Wahl. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, haben wir die gängigsten Fußbodenvarianten verglichen.

 

Die Wahl des Fußbodens beeinflusst nicht nur die Investitionskosten sondern auch eventuell anfallende Sanierungskosten. Genau aus diesem Grund sollten Sie sich mit der Ausstattung Ihrer Anleger- oder Vorsorgewohnung auseinandersetzen. Achten Sie bei Wahl jedoch immer darauf, dass Sie nicht selbst drinnen Wohnen und stellen Sie persönliche Vorlieben hinten an.

Parkett

Ein echter Parkettboden aus Hölzern wie Buche, Birke, Nussbaum oder Eiche überzeugt einerseits durch seine schöne Optik, andererseits durch seine Robustheit und lange Lebensdauer. Zusätzlich fördert er ein gesundes, wohliges Raumklima. Der Nachteil: Parkett ist zwar mit 30 bis 40 Jahren extrem langlebig – braucht dafür aber viel Pflege und ist in der Anschaffung extrem teuer. Leider wissen Sie nie im Vorhinein, wie sehr ein Mieter auf den Boden achtet. Nicht nur ein kompletter Austausch eines Parkettbodens, sondern auch Reparaturen wie Abschleifen etc. sind aufwändig und schlagen oft mit hohen Kosten zu Buche – weshalb sich Bodenbeläge aus Parkett eher nur für luxuriöse Mietobjekte empfehlen.

Laminat

Ein Bodenbelag, der neben seinem Preis-Leistungsverhältnis vor allem mit seiner Strapazierfähigkeit punktet – was Vermietern viel Geld und Nerven sparen kann. Laminatböden sind außerdem sowohl einfach zu verlegen als auch wieder auszutauschen und in zahlreichen Designs verfügbar. Die Nutzungsdauer liegt zwischen zehn und 15 Jahren. Grundsätzlich sind Laminatböden auch äußerst allergikerfreundlich – allerdings sollten Sie bei der Auswahl und Verlegung stets darauf achten, dass keine formaldehydhaltigen oder andere schädliche Klebe-, Binde- und Beschichtungsmittel zum Einsatz kommen.

Vinyl

Vinylböden sind günstig in der Anschaffung, pflegeleicht, widerstandsfähig, leise und allergikertauglich. Die aus PVC gefertigten Bodenbeläge sind einfach verlegbar, in verschiedensten Designs – etwa in Holz- oder Fliesenoptik – erhältlich und eignen sich sowohl für Wohn- als auch für Feuchträume. Die Haltbarkeit eines Vinylbodens beträgt zwischen zehn und 15 Jahren. Ein Vinylboden zerkratzt zwar etwas leichter als Laminat, dafür kann ihm Wasser weniger anhaben. Für Sie als Mieter eine der unkompliziertesten Bodenlösungen, die auch optisch etwas hermacht. Wichtig ist hier nur, auf schadstoffarme, umweltfreundliche Vinylbeläge zu achten – sprich, unbedingt vor dem Kauf recherchieren und sich beraten lassen.

Linoleum

Bodenbeläge aus Linoleum sind zwar etwas teurer als Laminat und Vinyl, überzeugen dafür aber auch mit einer Haltbarkeit von bis zu 40 Jahren. Die Geschichte des Linoleums, das zu zu 80 bis 90 Prozent aus Naturprodukten wie Leinöl, Harzen, Farb- und Füllstoffen (zum Beispiel Holz- oder Korkmehl) besteht, reicht bereits rund 150 Jahre zurück. Die Vorteile eines Linoleum-Fußbodens: er besteht aus nachwachsenden Rohstoffen, gibt dadurch keine Schadstoffe an die Raumluft ab, ist äußerst strapazierfähig, nach dem Versiegeln enorm pflegeleicht und durch seine Elastizität wärme- und trittschalldämmend. Außerdem praktisch: Linoleum ist flach und kann dadurch direkt auf andere Böden verlegt werden. Ein perfekter Belag fürs Home-Office oder für die Küche – im Badezimmer wird es für Linoleum oft etwas zu nass. Außerdem wichtig: Beim Verlegen dieses Bodenbelags sollte ausschließlich ein Profi ans Werk!

Bei den Vorsorge- und Anlegerwohnungen der Captura handelt es sich ausschließlich um Neubauwohnungen. Die Anlegerwohnungen sind immer mit Materialien ausgestattet die das bestmögliche Preis-Leistungsverhältnis und eine lange Lebensdauer aufweisen.

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Das Thema Energieausweis ist aktueller als zuvor – und betrifft natürlich auch Vermieter von Anlegerwohnungen. Was man darunter genau versteht, wann ein Energieausweis benötigt wird und wo er ausgestellt wird, erfahren Sie im Folgenden.

Was versteht man unter einem Energieausweis?

  • Ein Energieausweis definiert den grundsätzlichen thermischen Zustand einer Wohnung bzw. eines Gebäudes und gibt dadurch Aufschluss über den zu erwartenden Energieverbrauch.
  • Er beinhaltet Energiekennzahlen für den Energiebedarf pro Quadratmeter beheizter Fläche, aus denen der Verbrauch für Heizung und Warmwasser prognostiziert werden kann.
  • Die Bausubstanz spielt für den Energieausweis eine entscheidende Rolle: So wirken sich eine gute Dämmung bei Mauern und Dach sowie neuwertige Türen und Fenster positiv auf die Energiebilanz eines Gebäudes aus.

Grundsätzlich weisen moderne Gebäude aufgrund ihrer Bauweise einen besseren Energiestandard auf – ein Aspekt, den Sie deshalb auch beim Kauf einer Anlegerwohnung mit einbeziehen sollten. Wie viel Energie schlussendlich wirklich verbraucht wird, hängt jedoch nicht nur von der Energieeffizienz eines Gebäudes ab, sondern auch vom Nutzerverhalten sowie von den Wetterverhältnissen.

Muss ich als Vermieter einen Energieausweis vorlegen?

Auch, wenn der Energieausweis „nur“ als Anhaltspunkt dient und noch nichts über den tatsächlichen Energieverbrauch aussagt, ist er heutzutage fester Vertragsbestandteil bei Immobilien. Sowohl bei Geschäftslokalen als auch bei Häusern und Wohnungen müssen Sie als Vermieter, Verpächter oder Verkäufer einen Energieausweis zur Verfügung stellen. Laut EAVG (Energieausweis-Vorlage-Gesetz) besteht die Verpflichtung zur Angabe der Energieeffizienzdaten bereits beim Inserieren einer Immobilie – hier können Sie sowohl den neueren Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE), der auch das genutzte Heizsystem berücksichtigt oder den Heizwärmebedarf (HWB) angeben.

Vorgezeigt werden muss der Energieausweis einem Mieter spätestens während der Vertragsverhandlungen. Kommt es zum Vertragsabschluss, haben Sie zwei Wochen Zeit, Ihrem Mieter den Energieausweis bzw. eine Kopie davon zu überreichen. Als Vermieter können Sie dabei wählen, ob der Energieausweis die Gesamtenergieeffizienz Ihrer Wohnung, die einer vergleichbaren Immobilie oder die des Gesamtgebäudes ausweist.

Wichtig ist in jedem Fall: Der Energieausweis darf nicht älter als zehn Jahre sein!

Achtung: Verstöße gegen das EAVG können sowohl gewährleistungs- als auch schadenersatz- und verwaltungsstrafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Sollten Sie beispielsweise den Energieausweis zu spät oder nicht vorlegen, ist es potentiellen Mietern rechtlich erlaubt, ihn auf Ihre Kosten erstellen zu lassen oder ihn vor Gericht zu beantragen.

Wo bekomme ich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist nach den technischen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes zu erstellen. Ausgefertigt werden dürfen Energieausweise u. a. von Architekten, Ziviltechnikern, Heizungs-, Elektro-, Gas-, Lüftungs-, Kälte-, Klima- und Sanitärtechnikern sowie Bau- und Zimmermeistern. Welche Kosten für den Energieausweis anfallen, ist nicht per Gesetz definiert und hängt einerseits vom Anbieter, andererseits von der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudes ab.

 

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Sowohl die demografische Entwicklung als auch die Klimakrise haben großen Einfluss darauf, wie sich Städte und Wohnkonzepte im Laufe der Zeit verändern. Wir haben die aktuellsten Zukunftstrends rund um Bauen und Wohnen ins Visier genommen.

Barrierefreies Bauen

Wie der demografische Wandel zeigt, werden Gesellschaften vor allem in den Industrienationen immer älter. Wodurch altersgerechtes und barrierefreies Bauen immer mehr an Bedeutung gewinnt. Aspekte wie breite, schwellenlose Türen oder ebenerdige Duschkabinen gleich von Anfang an zu berücksichtigen, spart nicht nur Ressourcen, sondern auch Zeit und Sorgen. Auch beim Kauf einer Anlegerwohnung sollten Sie in jedem Fall darauf achten, dass sie barrierefrei ist bzw. bei Bedarf möglichst einfach – sprich, mit geringem Zeit- und Kostenaufwand – umgebaut werden kann.

 

Die Stadt in der Stadt

Rund um Ballungszentren entstehen immer mehr eigene Stadtquartiere, die ihren Bewohnern auf kurzen Wegen eine komplette Infrastruktur inklusive sämtlicher Annehmlichkeiten bieten. Ganz nach dem Motto „Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, zur Schule gehen, Gastronomie sowie Kultur genießen, Sport machen  – alles in (m)einem Viertel“ fungieren die Quartiere wie eigene kleine „Smarte Citys“ innerhalb der Großstadt und tragen  mitunter zur Lösung des Verkehrsproblems in Ballungsräumen bei. Ein weiterer Vorteil: Die Wohnprojekte sind nach modernsten Standards gebaut und verfügen meist auch über zahlreiche kleinere Wohneinheiten, was sie auch für Anleger interessant macht.

 

Öko-Bauten

Das Thema Nachhaltigkeit bestimmt all unsere Lebensbereiche immer mehr – darunter auch Bauen und Wohnen. Der Wohnraum der Zukunft ist geprägt von ökologischen Materialien, effektiver Wärmedämmung, natürlichen Baustoffen wie Holz und viel lebendigem Grün, zum Beispiel auf Dächern und Fassaden. In ihren Plänen werden Städteplaner und Bauunternehmer zukünftig auch auch den CO2-Lebenszyklus von Gebäuden mitberücksichtigen. Studien belegen, dass dicht nebeneinander gebaute, niedrige Gebäude einen niedrigeren CO2-Effekt haben als hohe Häuser – was sich wahrscheinlich auf das Erscheinungsbild von Städten auswirken wird. In jedem Fall wird der Fokus in Zukunft auf Passiv- sowie Null- und Plusenergiehäusern liegen.

 

Alles digital

Die Ära der Smart Homes hat längst begonnen: Dass sich Heizung, Belüftung und Beleuchtung ganz praktisch übers Smartphone steuern lassen, ist schon lange keine Zukunftsmusik mehr. In den nächsten Jahrzehnten wird Smart Home in immer mehr Wohnungen und Häusern Einzug halten – und der Bedienkomfort dabei immer neue Bereiche erfassen. Im Zuge der Digitalisierung werden in Zukunft sogar ganze Gebäude autonom funktionieren, sprich, die Funktion ihrer Systeme selbst überwachen, um Energie optimal zu nutzen, Heiz- oder Kühlsysteme zu adaptieren und sich möglichst gut an ihre Bewohner und ihren Lebensstil anzupassen. Diese Gebäude agieren quasi als künstliche Intelligenz, die sogar die Umgebung auf mögliche Gefahren hin analysieren und sich dementsprechend selbst konfigurieren, um den Personen darin bestmögliche Sicherheits- und Gesundheitsbedingungen zu bieten.

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Beim Begriff „Barrierefreiheit“ denken viele erst einmal an senioren- oder behindertengerechte Wohnobjekte.  Dabei bringt eine Immobilie ohne Hindernisse auch in anderen Lebenssituationen zahlreiche Pluspunkte mit. Welche das sind und was eine barrierefreie Wohnung überhaupt ausmacht, erfahren Sie im Folgenden.

Wann ist eine Wohnung barrierefrei?

Damit Immobilien wirklich als barrierefrei gelten, müssen sie zahlreiche bauliche Richtlinien erfüllen. Ob ein Neubau anpassbar ist beziehungsweise als barrierefreie Wohnung geplant werden kann, hängt davon ab, wie viele Wohneinheiten darin Platz finden sollen. Vorgaben, die (ebenso wie das Baurecht) von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind. Generell müssen neue Wohnbauten nach der UN-Behindertenrechtskonvention für alle Menschen gleichermaßen nutzbar und damit an individuelle Anforderungen adaptierbar sein. Das heißt, dass eine Wohnung mit wenig baulichem Aufwand sowohl an die Bedürfnisse einer blinden Person als auch für Menschen im Rollstuhl anpassbar sein muss. Hierfür gilt es bereits bei der Planung viele Aspekte zu beachten – von entsprechend großen Wenderadien in einzelnen Räumen über kontrastreiche Farbgestaltung, Handläufe und Bedienelemente in komfortabel erreichbarer Höhe bis hin zu bestimmten Türbreiten und Sichthöhen bei Fenstern und Brüstungen.

Ein Zuhause für jede Lebenslage

Die Ansprüche bzw. Bedürfnisse, die ein Mensch an seinen Wohnraum hat, sind nicht nur von Person zu Person verschieden – sie ändern sich auch im Laufe des Lebens immer wieder, nicht selten sogar von einem Tag auf den anderen. So stellt ein gebrochenes Bein für den Mieter einer Dachgeschoßwohnung ohne Lift bereits eine riesige Hürde dar. In einem modernen Lebensumfeld ist der Gips zwar lästig, das selbständige Leben aber nicht weiter beeinträchtigt. Moderne Wohnräume, die solche Umstände automatisch berücksichtigen, sind bei Mietern beliebter als je zuvor – nicht zuletzt, weil sie die Möglichkeit bieten, auch langfristig als Zuhause zu dienen. Investieren Sie in eine barrierefreie Anlegerwohnung, steigt somit auch Ihre Chance, sie langfristig zu vermieten.

Barrierefreiheit als Plus einer Anlegerwohnung

Mit einer Vorsorgewohnung in einem Neubauprojekt mit modernen Standards sind Sie hinsichtlich der Barrierefreiheit mit großer Wahrscheinlichkeit auf der sicheren Seite. Hindernisfreie Wohnungen sind nicht nur für Bewohner mit körperlichen Einschränkungen oder Senioren von Vorteil – auch Familien mit Kindern profitieren von Barrierefreiheit. Somit erweitert sich der Kreis potenzieller Mieter ganz automatisch und Ihre Anlegerwohnung behält stets einen stabilen Marktwert. Auch, wenn Sie Ihre barrierefreie Wohnung im Alter selbst nutzen möchten, werden Sie Faktoren wie flache Rampen statt Stufen im Eingangsbereich bzw. zu Balkon oder Terrasse, ein einfach zugängliches Badezimmer, angenehm breite Türen oder mühelos erreichbare Bedienschalter zu schätzen wissen. So wird aus der finanziellen Pensionsvorsorge irgendwann ein komfortables Zuhause zum Wohlfühlen.

 

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Um eine Anlegerwohnung langfristig nachhaltig und effizient vermieten zu können, sollte diese bestimmte Kriterien erfüllen. Den Grundstein für eine erfolgreiche Rendite legen Sie dabei bereits bei der Auswahl der Immobilie. Wir haben die wichtigsten Faktoren in einer Checkliste zusammengefasst, auf die Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung achten sollten.

Wer noch keine Erfahrung beim Kauf von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen hat, ist oft unsicher, welche Kriterien bei der Auswahl die wichtigsten sind. Ist es die Lage, der Grundriss oder doch die Ausstattung? Gleich vorab: Es ist nie nur ein Aspekt allein, der eine Immobilie in ein heiß begehrtes Mietobjekt verwandelt. Anlegerwohnungen, die sich einfach vermieten lassen und langfristig Wertsicherung bieten, überzeugen stets durch eine vielfältige Kombination an Faktoren.

Wir haben für Sie eine Übersichts-Checkliste erstellt, die Sie bei der Auswahl Ihrer (ersten) Anlegerwohnung unterstützt. Unser Tipp: Ausdrucken und am besten stets dabeihaben – so können Sie keinen Punkt vergessen und bleiben stets auf der sicheren Seite!

Checkliste für den Kauf Ihrer Anlegerwohnung

Die wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Anleger- bzw. Vorsorgewohnung betreffen verschiedene Schwerpunkte, auf die wir im Folgenden im Detail eingehen. Keine Sorge: Ihr Anlageobjekt muss nicht alle Punkte erfüllen – wahrscheinlich gibt es auch keine Wohnung, die allen genannten Kriterien gerecht wird. Aber: Je mehr Punkte eine Immobilie erfüllt, desto besser die Vermietbarkeit und infolge auch die Rendite.

Lage und Infrastruktur

  • Deutliches Bevölkerungswachstum in den vergangenen Jahren (zumindest keine starke Abwanderung)
  • Positive wirtschaftliche Entwicklung, junge Bevölkerung
  • Infrastruktur vor Ort (Supermärkte, Ärzte, Schulen etc.) besteht oder ist in naher Zukunft geplant
  • Verkehrsanbindungen sind vorhanden und einfach erreichbar
  • große, renommierte Arbeitgeber sind vor Ort
  • Entwicklungsprojekte bestehen bereits oder sind geplant

Zustand des Gesamtobjektes

  • Das Objekt, in dem sich die Anlegerwohnung befindet, wurde in moderner Bauweise errichtet oder entsprechend renoviert
  • Das Gebäude wirkt solide und ohne sichtbare Schäden an Fassade, Keller, Dach, Stiegenhaus etc.
  • Die Wärmedämmung des Gebäudes ist ausreichend und zeitgemäß

Zustand und Ausstattung der Anlegerwohnung

  • Es handelt sich um einen Neubau, eine sanierte Wohnung älterer Bauart oder einen Altbau mit zeitgemäßer Dämmung und Ausstattung
  • Der Grundriss ist praktisch gehalten und nutzt die Quadratmeteranzahl möglichst optimal aus
  • Es gibt keine Feuchtigkeit oder Wasserschäden
  • Die elektrischen Installationen sind modern und funktionell
  • Die Raumhöhe ist nicht zu hoch (Heizkosten!)
  • Die Art der Heizung ist zeitgemäß
  • Die Fenster sind modern und dicht
  • Der Boden ist intakt und eben
  • Die Wohnung verfügt über eine oder mehrere Freiflächen (Balkon, Terrasse)
  • Die Wohnung verfügt über einen Parkplatz/eine Parkmöglichkeit

Grundlegende Dokumente

  • Ein Grundbuchauszug ist vorhanden
  • Pläne und Grundrisse der Wohnung sind verfügbar
  • Es gibt einen aktuellen Energieausweis
  • Sofern die Wohnung bereits vermietet ist, ist ein aktueller Mietvertrag vorhanden
  • Sie können in Protokolle vergangener Eigentümerverhandlungen einsehen

Zahlen – Fakten – Finanzielles

  • Sofern das Objekt vermietet ist: Die Nettomiete pro Quadratmeter ist marktüblich und nicht ungewöhnlich hoch und generiert eine adäquate Rendite
  • Die Betriebskosten liegen im Normalbereich
  • Die Nebenkosten beim Wohnungskauf halten sich im Rahmen
  • Der Preis der Wohnung entspricht einem normalen bzw. günstigen Marktpreis (in Relation mit vergleichbaren Objekten)

 

 

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Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben hinsichtlich Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit. Alle neuen Regelungen im Überblick.

Schon seit längerem warnt die Österreichische Nationalbank (OeNB) aufgrund steigender Immobilienpreise, einer immensen Nachfrage nach Wohnkrediten durch niedrige Zinsen sowie steigender Baukosten vor zu leichtfertigen Regeln bei der Kreditvergabe für Immobilien. Durch den Immobilienpreis-Boom haben die Wohnpreise viele Einkommen schlichtweg überholt – sprich, viele Kreditnehmer laufen Gefahr, ihre Raten bald nicht mehr bezahlen zu können.

Neue Regeln für Wohnkredite: die wichtigsten Punkte

Um die Ausfallsrisiken für Immobilienkredite einzudämmen, traten mit 1. August 2022 die neue Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) der Finanzmarktaufsicht (FMA) sowie die Änderung der Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis-Verordnung in Kraft.

Einen Kredit für einen Hausbau oder für einen Wohnungskauf zu erhalten, ist seitdem an strengere Kriterien gebunden:

  • Seit 1. August 2022 müssen Kreditnehmer 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen,
  • die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen und
  • die Kreditlaufzeit wird auf maximal 35 Jahre begrenzt.

Neue Regeln für Wohnkredite: welche Ausnahmen es gibt

  • Die neuen Mindestvergabestandards gelten ausschließlich für Privatpersonen, die eine Finanzierung für den Bau bzw. Erwerb von Immobilien für Wohnzwecke suchen.
  • Kredite unter 50.000 Euro sind von den neuen Vorschriften ausgenommen – was vor allem Renovierungen bzw. Sanierungen erleichtern soll.
  • In 20 Prozent ihrer vergebenen Kredite dürfen Banken außerdem eine der genannten Obergrenzen überschreiten – ein Ausnahmekontingent, mit dem eine Bank beispielsweise auf besondere Kunden bzw. Situationen eingehen kann.
  • Nicht betroffen sind überdies Bestandskredite, sprich vor dem 1. August 2022 abgeschlossene Finanzierungsverträge sowie sämtliche Änderungen bestehender Verträge.
  • Ebenso wenig gelten die Regeln für Kreditaufnahmen juristischer Personen als auch Finanzierungen für Immobilien oder Grundstücke, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Neue Regeln für Wohnkredite: so klappt es mit der Finanzierung

Keine Frage – für viele rückt der Traum vom Eigenheim durch die neuen Regeln für Wohnkredite in weite Ferne. Um trotz der strengen Kriterien einen Immobilienkredit zu bekommen, gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Zukünftige belegte Gehaltsveränderungen durch Aus- und Weiterbildungen können eventuell in einer anfänglich niedrigeren Tilgungsrate berücksichtigt werden.
  • Eine fehlende Eigenmittelquote kann in bestimmten Fällen durch ein Pfandrecht im Grundbuch einer anderen Liegenschaft substituiert werden.
  • Oft scheitert die Finanzierung an einem zu geringen Grundeinkommen. Eine gute Strategie, um das monatliche Haushaltseinkommen zu erhöhen: Mieteinnahmen durch Anlegerwohnungen.

 

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