Was bei der Suche nach der perfekten Anleger- oder Eigentumswohnung oft vergessen wird: Die Nebenkosten, die rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wir liefern einen Überblick.

Welche Nebenkosten erwarten mich beim Wohnungskauf?

Grunderwerbsteuer

In der Regel beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Theoretisch ist sie sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer zu entrichten. Unbedingt im Kaufvertrag regeln, wer letztlich dafür aufkommt.

Eintrag im Grundbuch

Der Eintrag im Grundbuch beläuft sich auf 1,1 Prozent des Kaufpreises. Für Hypotheken fallen weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts an. Dazu kommt die pauschale Eingabengebühr ( € 44.- bis € 62.-).

Anwalts- und Notarkosten

In der Regel werden Immobilien-Kaufverträge von einem Anwalt oder einem Notar erstellt. Abhängig von den jeweiligen Kammertarifen bezahlen Sie für diese Dienstleistung etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag für die Eintragung des Wohnungseigentumsrecht ins Grundbuch beglaubigt werden. Auch dafür fallen grundsätzlich die jeweiligen Kammertarife an – manchmal ist es aber auch möglich, ein Pauschalhonorar für Vertragserrichtung und Beglaubigung zu vereinbaren.

Maklerprovision

Wurde die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt eine Provision in der Höhe von 3 Prozent an. Dazu kommen 20 Prozent Mehrwertsteuer.

Nebenkosten von Finanzierungskrediten

Neben den Zinsen, die über die Gesamtlaufzeit eines Kredits fällig werden, kommen bei der Wohnungsfinanzierung weitere Gebühren und Spesen zum Tragen. Dazu zählen etwaige Bearbeitungsgebühren und Bewertungskosten, aber auch Kontoführungsgebühren und Prämien für die Kredit-Restschuldversicherung. Die tatsächliche Höhe dieser Zusatzkosten hängt nicht nur von der Bank, sondern auch von der Bonität des Kreditnehmers ab. Dabei lohnt es sich nicht nur, Angebote verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen, sondern auch das eigene Verhandlungsgeschick auf die Probe zu stellen.

 

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Auch beim Kauf einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung sollten Sie sich mit den aktuellen Wohntrends befassen, denn je trendiger die Wohnung, desto leichter und ertragreicher ist die Vermietung. 

 

2021 endet ähnlich wie 2020: Die Corona-Pandemie hat uns immer noch mehr oder weniger im Griff, Lockdowns und Home-Office zählen quasi zur Tagesordnung. Wer viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringt, will sich dort natürlich auch wohlfühlen. Wir werfen einen Blick auf die größten Wohntrends 2022, die jedes Zuhause noch gemütlicher machen.

Modularer Mix

Ob man es nun gutheißt oder nicht – Fakt ist: Arbeiten im Home-Office lässt die räumlichen Grenzen zwischen Business- und Privatleben immer mehr verschwinden. Was nicht nur von uns Menschen, sondern auch von unseren Möbeln mehr Flexibilität erfordert. Modulare bzw. multifunktionale Möbelstücke, die sowohl im Home-Office als auch im Wohnbereich eingesetzt werden können, schonen nicht nur das Konto – sie erleichtern auch die wichtige Trennung zwischen Arbeit und Privatleben. Ganz davon abgesehen, dass viele moderne Modulmöbel (wie flexible Raumtrenner, mobile Trennsysteme, modulare Sitzmöbel oder Schreibtische, die geschlossen als Kommode durchgehen) nicht nur aussehen wie trendige Designerteile, sondern meist auch noch nachhaltig produziert werden.

Möbel: Lokal und regional

In der Mode- und Lebensmittelbranche sind Nachhaltigkeit und Regionalisierung schon seit Jahren präsent. Trends, die nun auch auf die Möbelindustrie übergreifen. Dass Einrichtungsgegenstände, die einmal um die Welt reisen, nicht den besten CO2-Fußabdruck aufweisen, ist klar. Wodurch sich mehr und mehr Konsumenten die Frage stellen: Wo und mit welchen Materialien werden meine Möbel produziert? Lokale Handwerkskunst und Materialien rücken somit immer stärker in den Fokus, ebenso steigt die Bereitschaft, dafür einen höheren Preis zu bezahlen bzw. längere Fertigungszeiten in Anspruch zu nehmen.

Farben und Materialien: Es wird gemütlich

Wohndesigner setzen im nächsten Jahr noch mehr auf natürliche Farben. Kein Wunder, denn softe Töne wie Beige, Greige (eine Kombination aus Beige und Grau), Terrakotta oder die Trendfarbe Cappuccino sind nicht nur einfach kombinierbar – sie sorgen auch im Nu für ein gemütliches Ambiente. Auch in Sachen Wohndeko lassen wir uns 2022 von der Natur inspirieren. So zählt z. B. der Western-Look mit rustikalen Materialen – verschiedene Metalle, Stein, (Kunst-)Leder, raues Holz, kuschelige Teppiche, Felle und Kissen – zu den heißesten Trends des Jahres.

 

Sollten Sie Fragen zur Ausstattung Ihrer Anlegerwohnung haben oder eine allgemeine Beratung zum Thema Vorsorgewohnungen und Anlegerimmobilien benötigen, sind wir jederzeit gerne für Sie da!

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Je durchdachter die Raumaufteilung eines Anlageobjektes, desto attraktiver ist es für potenzielle Mieter. Wir zeigen Ihnen, woran Sie den optimalen Grundriss für Anlegerwohnungen erkennen. 

 

Neben Lage, Infrastruktur und Ausstattung spielt bei Anlegerwohnungen vor allem die Aufteilung eine Rolle. Mieter sind nur bereit, für Flächen zu zahlen, die auch gut nutzbar sind – weshalb sie bei der Wohnungssuche den Grundriss genauestens unter die Lupe nehmen. Schlauchige Gänge und „tote“ Winkel wirken sich nicht nur negativ auf die Nutzbarkeit, sondern auch auf die Atmosphäre einer Wohnung aus. Hingegen verleiht ein durchdachter, kompakter Grundriss selbst kleinen Objekten viel Wohnkomfort und lässt Räume größer wirken, als es die Quadratmeterzahl vermuten lässt. All diese Faktoren erhöhen die Wahrscheinlichkeit der langfristigen Vermietung ihres Investments bzw. minimieren das Risiko eines Leerstands.

Was einen perfekten Grundriss ausmacht

Woran Sie eine optimale Raumaufteilung für Anlegerwohnungen erkennen, haben wir hier für Sie zusammengefasst:

  • Generell gelten 40 bis 60 Quadratmeter als guter Richtwert für die Größe einer Anlegerwohnung. Die goldene Mitte liegt bei zwei Zimmern und rund 48 Quadratmetern.
  • Natürlich sollte das Schlafzimmer ein Ort des Wohlfühlens sein. Zu großzügig bemessene Schlafräume sind für Mieter allerdings nicht effizient nutzbar, weshalb kompakt geschnittene Schlafbereiche gerade bei Anlegerimmobilien beliebt sind.
  • Die Kombination aus Bad und WC in einem Raum spart wertvollen Platz, ohne dass der Komfort zu sehr darunter leidet.
  • Nicht nutzbare Gangflächen sind bei potenziellen Mietern unbeliebt – und treiben für Sie als Anleger nur unnötig die Quadratmeter und somit die Kosten der Wohnung in die Höhe.

 

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Welche Risiken für Sie als Vermieter anfallen und wie Sie diese reduzieren, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

 

Zu den größten Sorgen als Vermieter zählen zweifellos der Leerstand des Mietobjektes bzw. der Mietausfall. Das Risiko eines Leerstands lässt sich primär durch einen marktkonformen Mietzins reduzieren: Je realistischer der Mietzins, desto einfacher können Sie Ihre Anlegerwohnung langfristig vermieten. Wenn Sie Ihre Immobilie über längere Zeit nicht an den Mieter bringen, sollten Sie sich fragen, ob der Betrag eventuell zu hoch angesetzt wurde – und ihn gegebenenfalls reduzieren.

Im Allgemeinen empfehlen wir, beim Mietzins zumindest fünf Prozent Mietausfall einzukalkulieren. Vor Mietausfällen fürchten sich Vermieter zu Recht – denn fließt keine Miete, hat das gesamte System einer Anlageimmobilie wenig Sinn. Grund genug, sich schon im Vorhinein gegen dieses Risiko zu wappnen. Das A und O ist hier die richtige Auswahl der Wohnung: Ein günstiges Anlageobjekt in passender Größe und in der richtigen Lage – sprich, in einem Gebiet mit hohem Mietbedarf – sollte sich problemlos langfristig vermieten lassen.

Risiken weiter reduzieren

Natürlich kann es auch passieren, dass Sie an einen Mieter gelangen, der seine Miete nicht bezahlt. Hier empfiehlt sich eine Mietausfallsversicherung, die in solchen Fällen einspringt. Als Mieter können Sie auch die Kaution als Ersatz für einen Mietausfall heranziehen. Außerdem empfiehlt es sich, auf das professionelle Management einer Subverwaltung zu setzen. Dieses umfasst auch ein striktes Mahnwesen, das sofort in Kraft tritt, wenn eine Miete aussteht und somit das Einlangen des nächsten Mietbetrages drastisch verkürzen kann. Sofern das Mahnwesen richtig gestaltet wurde, kann ein Mietvertrag aufgrund ausgefallener Mieten jederzeit gekündigt werden. Ebenfalls möglich wäre eine vorübergehende Stundung der Miete – dies empfehlen wir aber als letzte Option.

Generell sollten Sie die Bonität, sprich die Zahlungsfähigkeit eines Mieters im Vorhinein über eine Subverwaltung prüfen lassen. Ist die Bonität nicht ausreichend, kann ein Bürge für Ihren Mieter angefordert bzw. bestimmt werden. Als weitere Absicherung besteht die Möglichkeit, die Kaution auf bis zu sechs Monatsmieten zu erhöhen.

Eine häufige Frage als Vermieter lautet auch: Was, wenn der Mieter in meiner Wohnung einen Schaden verursacht? Laut Mietvertrag wird dem Mieter eine Haushaltsversicherung vorgeschrieben, die in solchen Fällen zum Tragen kommt. Ist ein Schaden damit nicht vollständig abgedeckt, kann die Kaution herangezogen werden. Darüber hinaus haftet der Mieter persönlich für alle von ihm verursachten Schäden.

Darf ich selbst in meiner Anlegerwohnung wohnen?

Im Allgemeinen dürfen Sie das als Vermieter nicht – mit einer Ausnahme: Wenn Sie den steuerliche Gesamtüberschuss erreicht, sprich dem Finanzamt bereits kumulierte Gewinne über die gesamte Laufzeit, in der Sie die Wohnung besitzen anzeigen konnten und keine Rückzahlungen mehr drohen. Da die anfangs erhaltene Umsatzsteuer allerdings eine 20-jährige Vermietung vorsieht, können Sie als Besitzer frühestens nach Auflauf dieser Frist einziehen. Meist stellt sich die Frage aber ohnehin nicht, da Anlegerimmobilien selten die Wohnbedürfnisse des Anlegers abdecken.

Wesentlich öfters ist es der Fall, das Sie ihr Anlageobjekt an ihre Kinder vermieten möchten. Grundsätzlich ist das nicht erlaubt – außer, ein Kind ist nicht mehr unterhaltspflichtig. Sprich, ergreift Ihr Kind mit 20 einen Beruf oder zieht mit 27 nach dem Studium in Ihre Wohnung, ist das möglich – unter der Bedingung, dass eine ortsübliche Miete bezahlt wird, die auch einem Fremdvergleich standhalten muss.

Muss ich die Miete versteuern?

Hier lautet die Antwort klarerweise ja – allerdings nur den Gewinn daraus. Abschreibungen und Ausgaben hinsichtlich der Anlegerwohnung werden der Miete gegengerechnet und reduzieren somit den steuerlichen Gewinn. Dieser zählt bei den meisten natürlichen Personen zur Einkommensteuer und wird dementsprechend versteuert. Da Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren üblicherweise höhere Ausgaben haben, ist in dieser Zeit mit geringen Gewinnsummen und somit steuerlichen Vorteilen zu rechnen. Des Weiteren sind Gewinne aus Mieteinnahmen sozialversicherungsfrei.

Viele angehende Vermieter sind auch besorgt über den Aufwand, den Sie mit einer Anlegerwohnung haben. Wer diesen auf quasi null reduzieren will, setzt am besten auf professionelle Unterstützung. Eine Subverwaltung kümmert sich um alle Belange bezüglich Ihres Anlageobjektes, ein Makler sorgt für neue Mieter, der Steuerberater erledigt alles rund ums Finanzamt und bei ökonomischen Veränderungen steht eine wirtschaftliche Begleitung mit Rat und Tat zur Seite. Professionelle Unterstützung ist natürlich nicht vorgeschrieben, und abhängig von Ihrer Erfahrung bzw. dementsprechendem Know-how können Sie all diese Dinge auch selber erledigen. Wir empfehlen trotzdem, darauf zurückzugreifen – so sparen Sie sich nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern können auch stets sicher sein, dass alles einwandfrei erledigt wird.

 

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Vom Spiegelschrank über Geschirrspüler bis hin zu Luxusarmaturen: Was ist sinnvoll, was können Sie sich sparen? Wir haben die wichtigsten Ausstattungsmerkmale einer Anlegerwohnung für Sie zusammengefasst.

 

Gleich vorab: Wer eine Anlegerwohnung kauft, sollte nicht nach den Qualitätskriterien einer Eigennutzerimmobilie entscheiden. Sehen Sie Ihr Anlageobjekt als das, was es ist: Ein Investment, von dessen Rendite Sie profitieren.

Trotzdem sollten Sie eine Anlegerwohnung so ausstatten, dass sie Mietern ausreichend Komfort bietet. Zu den Basics zählen neben ausreichend Steckdosen heutzutage auch ein SAT-TV und eine Internetverkabelung. Da Gemeinschafts-Waschküchen nicht mehr Usus sind, ist ein eigener Waschmaschinenanschluss mittlerweile Standard. Auch eine voll ausgestattete Küche inklusive Geschirrspüler zählt inzwischen fast zu den Must-haves und wird von Mietern immer mehr nachgefragt. Ebenso sinnvoll: Ein Spiegelschrank im Badezimmer, mit dem Sie auch das Problem unschöner Löcher in den Fliesen bei Mieterwechseln vermeiden. Über Ausstattungsmerkmale wie einen eigenen Stromzähler oder eine zentrale Warmwasseraufbereitung brauchen Sie sich bei Neubauanlagen keine Gedanken zu machen, im Altbausegment jedoch gilt es hier vorab genauer hinzusehen – nicht zuletzt wegen der Betriebskosten.

 

Mikrowelle in einer Vorsorgewohnung – JA oder NEIN?

Sie möchten neben den Basics noch etwas mehr investieren? Als sinnvolle Zusatzausstattung eignen sich Küchengeräte wie Mikrowelle oder Dampfgarer. Dabei sollten Sie jedoch nicht auf die günstigsten Geräte vom Diskonter setzen. Es muss keine Luxusware sein – das Problem mit Billigware ist jedoch oft die geringe Langlebigkeit. Ein weiteres „Ausstattungszuckerl“, das dem Mieter einen Mehrwert bringt, sind Verdunkelungsmöglichkeiten, etwa durch Rollläden im Schlafzimmer oder je nach Lage der Wohnung auch in anderen Räumen.

 

Zusätzliche Sonderwünsche bzw. -ausstattungen wie luxuriöse Fliesen und Armaturen, elektrische Jalousien oder eine Video-Gegensprechanlage können Sie als Vermieter natürlich zur Verfügung stellen – sie bringen allerdings keinen über die Mieteinnahmen refinanzierbaren Mehrwert. Bedenken Sie stets: Da es bei einer Anlegerwohnung nicht darum geht, selbst darin zu wohnen, genügt es, im soliden, zeitgemäßen Standardbereich zu bleiben.

 

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In eine Anlegerimmobilie investieren – ja oder nein? Die Antwort lautet ja – und je schneller Sie Ihren Plan in die Tat umsetzen, desto lukrativer für Sie. Denn der Wertzuwachs Ihrer Vorsorgewohnung beginnt genau HEUTE!

 

Sie sind bereits Eigentümer einer Anlegerwohnung? Dann dürfen Sie sich freuen – denn Sie profitieren bereits jetzt von dieser Entscheidung! Der Wert Ihrer Wohnung wächst und wächst, sprich Ihre Anlage wird mit jedem Tag lukrativer. Wer hingegen noch mit dem Gedanken spielt, eine Vorsorgeimmobilie zu kaufen: Natürlich ist ein solches Investment nichts, was man von einem Tag auf den anderen entscheiden sollte. Immerhin gilt es, zahlreiche Aspekte – von der Finanzierung über die Lage und Größe der Immobilie bis hin zur Vermarktung –, bereits im Vorhinein abzuklären.

 

Trotzdem: Wer 2021 in eine Vorsorgewohnung investieren will, sollte das besser heute als morgen tun! Nicht nur Lieferengpässe treiben die Preise derzeit in die Höhe, auch die Material- und Baukosten – zum Beispiel für Rohstoffe, Stahl und Dämmmaterial – steigen weiter an. Dadurch werden auch Einkaufspreise für Immobilien ständig teurer. Sprich, je früher die Investition erfolgt, desto eher entkommen Sie den steigenden Preisen – und haben mehr vom Wertzuwachs Ihrer Vorsorgewohnung, als es vielleicht in ein paar Jahren der Fall wäre. Nicht zu vergessen die derzeit niedrigen Zinsen, die positiv für den Vermögensaufbau genutzt werden können.

 

Wohnimmobilien boomen

Ein weiterer Grund, in Wohnimmobilien zu investieren: Sie sind und bleiben gefragt. Selbst über alle Schwankungen und Krisen hinweg überzeugt der Wohnimmobilienmarkt durch Beständigkeit. Weil Wohnen ein Bereich des Lebens ist, den jeder braucht, wird er nicht nur stets nachgefragt sein – es bleibt auch die Bereitschaft, dafür zu zahlen. Nicht zuletzt sind auch die Mietpreise, ebenso wie der Anteil der Mieter österreichweit im Steigen begriffen – ein Trend, der in den nächsten Jahren anhalten wird (mehr dazu in diesem Beitrag).

 

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Österreichs Mietanteil begeistert Anleger

Wo man am besten in eine Anlageimmobilie investiert? Natürlich an Orten, an denen Menschen gerne mieten – zum Beispiel in Österreich. Wer hierzulande auf Anlegen setzt, hat gute Karten.

Mieterparadies Österreich – beste Voraussetzungen für eine Anlegerwohnung

Fakt ist: Österreich ist ein Land der Mieter. Mit rund 45 Prozent ist der Anteil der Wohnungsmieter im Vergleich zu anderen europäischen Ländern extrem hoch. Nur in Deutschland (49 Prozent) und in der Schweiz (58 Prozent) wohnen noch mehr Menschen zur Miete. Das geht aus einer europaweiten Umfrage hervor, bei der die Verteilung der Bevölkerung nach Wohnbesitzverhältnissen verglichen wurde (Quelle: Eurostat/statista.com, Datenbasis: 2019).

Mieteranteil boomt – gemäßigte Mieten sinken

Vermieter dürfen sich freuen: Allein im Zeitraum von 2009 bis 2018 stieg Österreichs Mietanteil von 42,4 auf 44,6 Prozent – verglichen mit der Schweiz (plus 1,9 Prozent) und Deutschland (plus 1,7 Prozent) der stärkste Zuwachs im deutschsprachigen Raum. Hingegen erleben ermäßigtes Mieten, sprich geförderte Wohnungen, in den letzten Jahren einen rückläufigen Trend. Herr und Frau Österreicher wohnen also nicht nur gerne zur Miete – sie lassen es sich gerne auch etwas kosten, indem sie auf regulär vermietete Immobilien zurückgreifen.

Geringe Eigentumsquote – hoher Entwicklungsstand

Der relativ geringe Eigentumsanteil in Österreich gibt nicht nur Aufschluss über den nachhaltig hohen Bedarf an Mietobjekten. Dass die Eigentumsquote in der DACH-Region niedrig ist, in Süd- und Südosteuropa dagegen weit über dem EU-Durchschnitt liegt, ist kein Zufall.

Eine niedrige Eigentumsquote geht mit hohem wirtschaftlichen Entwicklungsstand einher – und ist deshalb auch für die Wahl einer Anlegerwohnung relevant. So wohnen in Österreich gerade einmal 55  Prozent in den eigenen vier Wänden, die niedrigste Quote findet sich in der Schweiz mit rund 43  Prozent. Klarer europäischer Spitzenreiter in Sachen Eigentum ist Rumänien: Hier leben rund 96 Prozent der Bevölkerung in ihrer eigenen Immobilie.

 

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Mietwohnung inserieren: Wie Sie die Anzeige Ihrer Immobilie richtig gestalten

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht und Ihre Anlegerwohnung ist bereit für ihren ersten Mieter. Der nächste Schritt? Die Wohnung inserieren – und ihre Vorteile ins rechte Licht rücken. Denn eines steht außer Frage: Je attraktiver das Inserat, desto schneller ist der passende Mieter gefunden. Worauf Sie bei einer Wohnungsannonce achten sollten und auf welchen Plattformen Sie am besten inserieren, haben wir für Sie zusammengefasst.

Überschrift: Neugierde wecken

Eine aussagekräftige Überschrift weckt Interesse und verleitet potentielle Mieter dazu, einen genaueren Blick auf die Anzeige zu werfen. Der Titel des Inserats sollte also mit Bedacht gewählt werden. Erwähnen Sie dabei auch Hard Facts wie die Größe der Wohnung, die Zimmeranzahl und eventuelle Vorzüge wie eine eigene Garage oder Freiflächen.

Fotos: die Qualität macht’s

Ob eine Information für uns relevant ist, beurteilet unser Gehirn innerhalb eines Bruchteils von Sekunden. Klar ist: Mit Fotos versehene Anzeigen ziehen wesentlich mehr Aufmerksamkeit auf sich. Aber Achtung: Bild ist nicht gleich Bild! Die Qualität der Aufnahmen spielt hier definitiv eine Rolle. Wer seine Immobilie mit professionellen Fotos bewirbt, hat daher einen entscheidenden Vorteil. Folgende Punkte sollten Sie bei den Bildern Ihrer Anlegerwohnung beachten:

  • Verwenden Sie helle, kontrastreiche Aufnahmen – sprich, fotografieren Sie unbedingt bei Tageslicht.
  • Sofern möglich, sollten Räume als Ganzes gezeigt werden.
  • Betonen Sie die Vorzüge Ihrer Wohnung mit Detailbildern von besonderen Elementen (z. B. ein schöner Holzboden, ein Hightech-Herd in der Küche).
  • Zeigen Sie Räume aus unterschiedlichen Perspektiven.
  • Auf Außen- und Allgemeinflächen nicht vergessen.

Die Anzahl der Fotos hängt natürlich von der Wohnungsgröße ab. Die goldene Regel lautet: Möglichst viel von den guten Seiten Ihres Objekts zeigen, die Interessenten dabei aber nicht unzähligen ähnlichen Bildern überfluten.

Text: aussagekräftig und informativ

Neben der Größe einer Wohnung sind Mieter natürlich an vielen weiteren Informationen interessiert – von der Lage über die Ausstattung von Badezimmer und Küche bis hin zu Freiflächen. Die zutreffenden Kriterien bei einer Online-Anzeige genau auszufüllen spart viel Zeit für die Beantwortung vermeidbarer Fragen. Wichtig: Ehrlich sein und vermeintliche Nachteile wie ein Durchgangszimmer nicht verschweigen – so vermeiden Sie Enttäuschungen bei der Wohnungsbesichtigung. Je genauer ein Interessent die Wohnung vor dem Besichtigen kennt, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass er tatsächlich einziehen möchte.

Kosten: alles auflisten

 Je transparenter die Kosten sind, umso eher sprechen Sie jene Personen an, die als Mieter in Frage kommen. Neben dem Mietzins sollten Sie auch die Betriebskosten angeben. Viele Interessenten wollen z. B. auch wissen, wie hoch die Heizkosten sind und ob diese bereits in den Betriebskosten inkludiert sind. Auch die gewünschte Kaution und eine eventuell fällige Provision sollten gleich im Inserat erwähnt werden.

Wo kann ich meine Wohnung inserieren?

Auch wenn sich einiges nur noch online abspielt: In Sachen Wohnungssuche werfen immer noch viele Menschen einen Blick in regionale Tageszeitungen. Hier müssen Sie Inserate zwar auf das Wesentliche reduzieren, erreichen dafür aber eine lokale Zielgruppe. In den bekannten Onlineportalen sind Anzeigen privater Anbieter häufig kostenlos und bieten mehr Platz für Informationen als gedruckte Inserate. Um ein möglichst großes Publikum zu erreichen, nutzen Sie am besten die Kombination  unterschiedlicher Plattformen von online bis print.

Rundum-Sorglos-Service mit Captura

Sie möchten sich nicht selbst darum kümmern, Ihre Anlegerwohnung an den Mieter zu bringen oder haben keine Zeit dafür? Im Rahmen unserer ImmoPension inklusive Rundum-sorglos-Paket übernehmen die Profis unserer Partnerunternehmen die gesamte Arbeit für Sie – von der Mietersuche über das Vermietungsservice bis hin zu sämtlichen Angelegenheiten der Hausverwaltung.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

In Immobilien investieren oder das Geld besser auf der Bank lassen? Wie sicher ist eine Anlegerwohnung als Geldanlage bzw. welche Risiken birgt sie gegenüber dem Kapitalmarkt? Einen Überblick aller Vor- und Nachteile von Anlegerwohnungen finden Sie hier.

Vorteile einer Anlegerwohnung

  • Einer der Hauptvorteile von Anlegerwohnungen ist zweifellos die Sicherheit durch das Grundbuch. Ab dem ersten Tag des Ankaufes sind Sie als Käufer im Grundbuch als Anleger eingetragen – eine Gegebenheit, an der weder (Wirtschafts-)Krisen, Börsencrashes noch sonstige Szenarien etwas ändern können.
  • Ein weiterer Vorteil, auf den viele Anleger setzen, ist die Wertstabilität einer Immobilie. Was Sie mit einer Anlegerwohnung immer erreichen werden, ist ein Ausgleich der Inflation. Wertsteigerungen jedoch sind bei Anlegerwohnungen ausschließlich in ausgesuchten Lagen zu erwarten – weshalb Sie den primären Fokus bei der Investition nicht darauf legen sollten.
  • Zu den wichtigsten Vorteilen von Anlageobjekten gegenüber dem Kapitalmarkt zählt der Inflationsschutz der Mieteinnahmen. Wir alle kennen das Szenario: Steigt die Inflation, schmilzt das Kapital – die Zinsen am Kapitalmarkt werden durch die Inflation geschmälert. Als Investor von Anlegerwohnungen können Sie die Inflation hingegen durchaus positiv sehen: Durch die Preissteigerung erhöhen sich auch die Mieten und somit die monatlichen Einnahmen als Anleger.
  • Erwerben Sie eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung, bekommen Sie die gesamte Umsatzsteuer zurück und kaufen so (im Vergleich zum aktuellen Wohnungswert) um zehn Prozent günstiger. Obwohl in der Anfangsphase weitere steuerliche Vorteile in Anspruch genommen werden können, sollte das Hauptaugenmerk bei Anlegerwohnungen nicht auf Steuervorteilen liegen. So wird beispielsweise die Einkommensteuer bei einer Investition nicht erlassen, sondern nur nach hinten verschoben.
  • Ein großes Plus ist jedoch, dass Anlegerwohnungen – als einer der letzten Bereiche in Österreich – sozialversicherungsfrei sind. Sprich, jegliche Einnahmen, die Sie aus einer Anlegerwohnung lukrieren, sind von der Sozialversicherung befreit.
  • Anlegerwohnungen können als vererbbare Altersvorsorge dienen. Unser Produkt Immopension baut darauf auf, dass sämtliche getroffene Vorsorgen an weitere Generationen weitergegeben werden. Mit dem Ableben eines Wohnungseigentümers werden sowohl die Wohnung als auch die damit verbundene Miete übertragen. So sind auch Hinterbliebene langfristig im Bereich der Pension bzw. des Vermögensaufbaus abgesichert.

Nachteile einer Anlegerwohnung

  • Ein definitiver Nachteil bei Anlegeobjekten ist das Risiko eines Mietausfalls. Da eine Anlegerwohnung primär dazu dient, monatliche Mieten zu lukrieren, schmälert ein Mietausfall das Investment – denn auf den laufenden Kosten bleiben Sie als Besitzer der Wohnung trotzdem sitzen. Wie Sie einem Mietausfall entgegenwirken? Am wichtigsten ist es, Ihre Anlegerwohnung richtig auszusuchen. Sprich, am besten eine nicht zu große Wohnung in einem Gebiet, wo ein hoher Mietbedarf besteht und wo gute Mieten lukriert werden können. Zusätzlich können Sie sich durch eine Mietausfallsversicherung schützen.
  • Bei finanzierten Anlegerwohnungen besteht das Zinsrisiko. In der aktuellen Situation bieten sich Finanzierungsmöglichkeiten mit einem Zinssatz von rund 1 % – man darf aber nicht davon ausgehen, dass das in den nächsten 15, 20 oder 25 Jahren so bleibt. Fakt ist: Steigen die Zinsen, steigt auch die Kreditrate. Steigt die Kreditrate, steigt auch die monatliche Investition in Ihre Anlegerwohnung.
  • Nicht zu unterschätzen ist auch die Kapitalbindung bei Immobilien. Tragen Sie Ihr Geld auf die Bank und legen es beispielsweise auf ein Sparbuch, wird es zwar vielleicht weniger wert, aber Sie können es jederzeit wieder beheben. Kaufen Sie eine Anlegerwohnung und benötigen das Kapital in fünf Jahren wieder, ist es gebunden. Sie können es weder teilweise herausholen noch schnell darüber verfügen. Und: Damit das Ganze nicht zu einem Verlustgeschäft wird, sollten Sie über eine Veräußerung einer Anlegerwohnung frühestens nach zehn Jahren nachdenken.
  • Eine steuerliche Beobachtung ist über die gesamte Zeit einer sogenannten Prognoserechnung bzw. eines steuerlichen Gesamtüberschusses nötig. Zwar können Sie sich zu Beginn des Investments Umsatzsteuern und Einkommensteuern holen – über die gesamte Zeit hinweg müssen diese aber wieder dem Finanzamt bekanntgegeben werden, Mieten müssen versteuert werden etc. Sprich: Einnahmen einer Anlegerwohnung können nicht am Finanzamt vorbeigeführt werden.
  • In bestimmten Situationen müssen Sie als Anleger auch für Sanierungskosten aufkommen. Prinzipiell gibt es bei Gebäuden ausreichend hohe Rücklagen für Sanierungen. Trifft es aber Ihre eigene Wohnung, müssen Sie bei Investitionen selber in die Tasche greifen – zum Beispiel, wenn eine alte Küche ausgetauscht werden muss, um die Wohnung weiterhin gut vermieten zu können. Schäden durch den Mieter allerdings sollten durch dessen Haushaltsversicherung abgedeckt sein.

Beitragsbild: ismagilov/Getty Images

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Bei der Vermarktung einer Immobilie sollte eine zeitgemäße Grundausstattung vorhanden sein um am Markt bestehen zu können. Im Gegensatz zu einer Eigennutzerwohnung muss eine Anlegerwohnung nicht vollkommen möbliert und mit allen nur denkbaren Annehmlichkeiten bereitstehen. Wichtig ist, dass die Grundbedürfnisse abgedeckt sind und etwas Mehrwert geboten wird. Gehen Sie daher wohl überlegt an die Ausstattung der Wohnung heran.

Essenzielle Ausstattung und bauliche Voraussetzungen

Bei einer zeitgemäß ausgestatteten Wohnung sollten es auf jeden Fall eine Möglichkeit geben Strom- und Wasserkosten für den eigenen Bedarf ablesen zu können. Hierfür sollten ein eigener Stromzähler und eine zentrale Warmwasser-Aufbereitung vorhanden sein.

Bei Neubauten ist dies heutzutage schon Standard. Bei Altbauwohnungen hingegen, kommt es häufig vor, dass keine separate Ablesung möglich ist. Daher sollte hier vor dem Vertragsabschluss ein besonderes Augenmerk auf diese Form der Ausstattung gelegt werden.

Zusätzlich zählen heutzutage strategisch gut platzierte Steckdosen zur Grundausstattung. Auch ein Anschluss für WLAN und Satelliten Fernsehen gelten als Standard um ein gemütliches Wohnen des Mieters zu gewährleisten.

Eine Standard-Basis-Ausstattung

Vor allem im Küchen- und Badezimmerbereich wird von Mietern ein gewisses Vorhandensein an Gerätschaften und Mobiliar erwartet. Eine moderne Küche ist mit Kühlschrank und Geschirrspüler ausgestattet. Eine kleine und simple Einbauküche und zusätzliche Küchengeräte, wie eine Mikrowelle, können hier einen Mehrwert für den Kunden darstellen.

Im Bad ist ein Waschmaschinenanschluss Standard, jedoch muss keine Waschmaschine vorhanden sein. Diese kann vom Vermieter als Zusatz angeboten werden um die Anlegerwohnung noch ein wenig interessanter für potenzielle Mieter:innen zu gestalten. Auch ein Badezimmerschrank mit Spiegel ist mittlerweile in fast jeder Wohnung vorhanden.

Weniger ist mehr

Im Gegenzug zu einer Eigennutzerwohnung ist es nicht ratsam eine Anlegerwohnung mit qualitativ höherwertigem Mobiliar auszustatten. Luxuriöse Armaturen, Fliesen und Bodenbelege, sowie elektrische Rollläden oder eine Gegensprechanlage mit Videofunktion können zwar das Interesse an dem Objekt erhöhen, rentieren sich aber oft nicht für den Vermieter. Oft lassen sich die zusätzlichen Kosten kaum oder gar nicht refinanzieren.

Fazit

Unterm Strich sollten Sie sich als Vermieter einer Anlegerwohnung ins Gedächtnis rufen, dass diese nicht von Ihnen bewohnt wird und Sie diese als reines Investment nutzen. Eine Anlegerwohnung braucht eine solide Grundausstattung um mit Konkurrenz am Markt mithalten zu können, jedoch keine luxuriösen und kostspieligen Zusätze. Eine solide und zeitgerechte Ausstattung reicht vollkommen um das Beste aus Ihrer Anlegerwohnung herauszuholen und die Captura Unternehmensgruppe hilft Ihnen gerne dabei.

Beitragsbild: Atstock Productions/Getty Images

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