Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben hinsichtlich Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit. Alle neuen Regelungen im Überblick.

Schon seit längerem warnt die Österreichische Nationalbank (OeNB) aufgrund steigender Immobilienpreise, einer immensen Nachfrage nach Wohnkrediten durch niedrige Zinsen der Zinswende sowie steigenden Baukosten vor zu leichtfertigen Regeln bei der Kreditvergabe für Immobilien. Durch den Immobilienpreis-Boom haben die Wohnpreise viele Einkommen schlichtweg überholt – sprich, viele Kreditnehmer laufen Gefahr, ihre Raten bald nicht mehr bezahlen zu können.

Neue Regeln für Wohnkredite: die wichtigsten Punkte

Um die Ausfallsrisiken für Immobilienkredite einzudämmen, traten mit 1. August 2022 die neue Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) der Finanzmarktaufsicht (FMA) sowie die Änderung der Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis-Verordnung in Kraft.

Einen Kredit für einen Hausbau oder für einen Wohnungskauf zu erhalten, ist seitdem an strengere Kriterien gebunden:

  • Seit 1. August 2022 müssen Kreditnehmer 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen,
  • die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen und
  • die Kreditlaufzeit wird auf maximal 35 Jahre begrenzt.

Neue Regeln für Wohnkredite: welche Ausnahmen es gibt

  • Die neuen Mindestvergabestandards gelten ausschließlich für Privatpersonen, die eine Finanzierung für den Bau bzw. Erwerb von Immobilien für Wohnzwecke suchen.
  • Kredite unter 50.000 Euro sind von den neuen Vorschriften ausgenommen – was vor allem Renovierungen bzw. Sanierungen erleichtern soll.
  • In 20 Prozent ihrer vergebenen Kredite dürfen Banken außerdem eine der genannten Obergrenzen überschreiten – ein Ausnahmekontingent, mit dem eine Bank beispielsweise auf besondere Kunden bzw. Situationen eingehen kann.
  • Nicht betroffen sind überdies Bestandskredite, sprich vor dem 1. August 2022 abgeschlossene Finanzierungsverträge sowie sämtliche Änderungen bestehender Verträge.
  • Ebenso wenig gelten die Regeln für Kreditaufnahmen juristischer Personen als auch Finanzierungen für Immobilien oder Grundstücke, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Neue Regeln für Wohnkredite: so klappt es mit der Finanzierung

Keine Frage – für viele rückt der Traum vom Eigenheim durch die neuen Regeln für Wohnkredite in weite Ferne. Um trotz der strengen Kriterien einen Immobilienkredit zu bekommen, gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Zukünftige belegte Gehaltsveränderungen durch Aus- und Weiterbildungen können eventuell in einer anfänglich niedrigeren Tilgungsrate berücksichtigt werden.
  • Eine fehlende Eigenmittelquote kann in bestimmten Fällen durch ein Pfandrecht im Grundbuch einer anderen Liegenschaft substituiert werden.
  • Oft scheitert die Finanzierung an einem zu geringen Grundeinkommen. Eine gute Strategie, um das monatliche Haushaltseinkommen zu erhöhen: Mieteinnahmen durch Anlegerwohnungen.

 

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Das einstige allgemeine Haustierverbot ist nicht mehr gültig. Da fragt man sich als Vermieter: Muss ich Haustiere in der Mietwohnung in jedem Fall dulden oder gibt es Einschränkungen?  Wir haben die wichtigsten Regeln zum Thema Tierhaltung in der Anlegerwohnung zusammengefasst.

Bei der Frage „erlaube ich Tierhaltung in meinem Mietobjekt oder nicht?“ hatten Vermieter früher rechtlich gesehen freie Hand – sprich, sie konnten uneingeschränkt selbst entscheiden, ob sie Haustiere in Ihrem Mietobjekt gestatten oder verbieten. Um Tierbesitzer nicht generell zu benachteiligen, schaffte der Oberste Gerichtshof 2010 die Möglichkeit des generellen Haustierverbots ab. Ob das bedeutet, dass Sie als Vermieter jede Art von Tierhaltung in der Wohnung dulden müssen? Keineswegs. Sie können im Mietvertrag durchaus bestimmte Einschränkungen formulieren.

Welche Art der Tierhaltung in der Anlegerwohnung ist gestattet?

Seit der Abschaffung des generellen Haustierverbots in Mietwohnungen ist die Haltung bestimmter Tiere auch ohne explizite Zustimmung des Wohnungseigentümers erlaubt. Dazu zählen Kleintiere wie Hamster oder Meerschweinchen, die in Käfigen gehalten werden sowie Fische oder Reptilien in Terrarien. Argumentiert wurde diese Entscheidung seitens des OGH damit, dass von diesen Tieren weder Schäden in der Wohnung noch eine Belästigung der Nachbarn zu erwarten ist.

Welche Tiere darf ich als Vermieter verbieten?

Handelt es sich um freilaufende Tiere, müssen Sie diese als Vermieter nicht tolerieren, sondern können deren Haltung mittels einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag untersagen. Bei bestimmten Tierarten ist rechtlich gesehen außerdem eine explizite Erlaubnis des Vermieters nötig. Dazu zählen unter anderem Frettchen, die zwar in Käfigen gehalten werden können, aber als „unübliches“ Haustier gelten. Gleiches gilt für Hausschweine, exotische, giftige oder anderweitig potenziell gefährliche Tiere.

Auch die Haltung von Hunden und Katzen dürfen Sie – unter Angabe guter Gründe und triftiger Bedenken – in einer Anlegerwohnung verbieten. Handelt es sich beispielsweise um eine neue oder generalsanierte Wohnung, können Hunde und Katzen schnell deutliche Spuren bzw. Schäden an Böden, Wänden oder Türstöcken hinterlassen. Ein ebenso plausibler Grund für ein Verbot wäre die Gefahr vermehrter Lärmbelästigung für Nachbarn durch Hunde.

Unerlaubte Tierhaltung in der Anlegerwohnung – welche Konsequenzen drohen?

Was Sie tun können, sollte sich Ihr Mieter unerlaubterweise ein freilaufendes Haustier anschaffen? In diesem Fall sind Sie als Vermieter im Recht – und dürfen den Mietvertrag kündigen. Die stressfreie Alternative ist allerdings eine zusätzliche Vereinbarung auf Basis guten Willens, die Sie gemeinsam mit dem Mieter treffen. Zum Beispiel eine höhere Kaution, die etwaige durch das Tier verursachte Schäden abdeckt. Die Miete aufgrund der Tierhaltung zu erhöhen, ist wiederum nicht erlaubt. Unser Tipp: Sprechen Sie das Thema Tierhaltung bei der Vertragsunterzeichnung ganz klar an, formulieren Sie eigene Bedenken und Wünsche und halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest. Offenheit und Ehrlichkeit von beiden Seiten ist die beste Basis für ein entspanntes Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Wer als Anleger auf das Know-how von Profis setzt, ist stets auf der sicheren Seite und spart Zeit und Nerven. Hier erfahren Sie, warum Sie welche Tätigkeiten auslagern sollten.

Eine Anlegerwohnung soll als Investment dienen und nicht in Arbeit ausarten – weshalb es sich auszahlt, bestimmte damit verbundene Aufgabenbereiche an professionelle Dienstleister abzugeben. Das beginnt bereits beim Erwerb einer Anlegerimmobilie: Hier sollten Sie ausschließlich direkt vom Bauträger kaufen, der für alle Bereiche, für die er Verantwortung trägt, eine hundertprozentige Gewährleistung zu erbringen hat. Nach dem Bauträgervertragsgesetz gibt es einen sogenannten Ratenplan, der die Bezahlung regelt und Sie als Anleger schützt – indem Sie stets nur das bezahlen, was bereits fertiggestellt ist.

Die Zahlungsabwicklung bei einem Bauträger läuft über einen Treuhänder. Dieser ist unparteiisch und kontrolliert auf der einen Seite, ob Sie als Kunde über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um eine Rate zu bezahlen. Auf der anderen Seite prüft er, ob der Bauträger mit dem Bau entsprechend weit fortgeschritten ist. Nur wenn beides zutrifft, geht er die Treuhandschaft ein, akquiriert das Geld vom Kunden und leitet es an den Bauträger weiter. Sprich, er kontrolliert sämtliche Zahlungsflüsse und achtet darauf, dass die Grundbucheintragung für den Käufer ordnungsgemäß vollzogen wird. Da ein Treuhänder für einen Fehler, den er innerhalb dieses Prozederes begeht, mit seinem persönlichen Kapital haftet, können Sie davon ausgehen, dass er dabei stets sorgfältig agiert.

Steuerliche Aspekte

Als wesentlicher Parameter bei Anlegerwohnungen gilt auch die steuerliche Aufbereitung. Für das Finanzamt muss eine Prognoserechnung erstellt werden, die einen etwaigen Gesamtüberschuss sowie die wirtschaftliche Entwicklung darlegt. Ebenso müssen Umsatzsteuererklärungen erfolgen, weil gerade in der Ankaufsphase die gesamte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden kann. Weil Mieteinnahmen auch in den Bereich der Einkommensteuer fallen, sind auch Einkommensteuererklärungen erforderlich. Wir empfehlen Anlegern, die gesamte Korrespondenz mit dem Finanzamt in professionelle Hände zu legen. Zumindest in der Bauphase sollten Sie dabei nicht sparen und in einen externen Steuerberater investieren.

Finanzierung und Co.

Auch das Finanzierungskonzept sollte professionell gehandhabt werden. Mittlerweile werden beinahe alle Anlegerwohnungen finanziert – was sinnvoll ist, weil der Zinssatz einer Finanzierung weit unter der Rendite einer Mieteinnahme liegt. Sprich, je mehr Geld Sie sich von der Bank holen, desto besser lässt sich Ihr Investment wirtschaftlich abdecken. In der Bauphase geht es darum, zumindest einmal sämtliche wirtschaftlichen Parameter bei der Finanzierung richtig zu installieren. Am besten setzen Sie hierbei auf das Know-how von Wirtschaftsberatern bzw. vom Anbieter der Anlegerwohnung.

Ein Beispiel für ein gut abgestimmtes Finanzierungskonzept: Sie möchten noch keine Raten zahlen, müssen jedoch berücksichtigen, die Umsatzsteuer abzuliefern, die am Ende wieder an Sie als Käufer zurückfließt. Somit beginnt die Ratenzahlung mit dem Zeitpunkt, wo auch die erste Mieteinnahme fließt. Dafür muss bestimmt werden, zu welchem Zeitpunkt die Miete frei ist, d. h. zu welchem Zeitpunkt Sie Ihr freies Zusatzeinkommen lukrieren möchten. Zu guter Letzt sollte auch im Vorfeld geklärt werden, welche Ausstiegsszenarien es geben soll – welche könnten eintreten und wie baut man diese von Anfang an in den Finanzierungsvertrag mit ein?

Richtig verwalten lassen

Professionelle Subverwalter kümmern sich darum, ihr Wohnungseigentum rundum zu betreuen. Das beginnt mit der wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters – sprich, kann er die Kaution bezahlen und ist er in der Lage, für die Miete aufzukommen? Eine Subverwaltung erstellt auch den Mietvertrag, kümmert sich um Faktoren wie Mietinkasso, Mietanpassungen hinsichtlich der Inflation, Mahnwesen sowie die gesamte wirtschaftliche Abrechnung. Dabei ist sie für all diese Tätigkeiten auch haftbar, d. h. sollte Ihr Mieter nicht bezahlen, können Sie die Mietschulden bei der Subverwaltung einfordern – immerhin ist es deren Aufgabe, die Bonität des Mieters im Vorfeld zu prüfen.

Die Suche nach dem Mieter

Einen geeigneten Mieter finden Sie am besten mit Hilfe eines Vermietungsmaklers. Natürlich können Sie Ihre Mieter auch jederzeit selbst suchen (wobei Sie sie trotzdem stets von einer Subverwaltung überprüfen lassen und sie dann an diese übergeben sollten). Trotzdem empfehlen wir, auf einen Vermietungsmakler zu setzen. Sie bezahlen dafür zwar eine geringe Provision, reduzieren aber das Risiko eines Leerstands. In jedem Fall sollten Sie einen Mietausfall von fünf Prozent mit einkalkulieren. In guten Lagen sind Mietausfälle generell geringer, aber wenn Sie von vornherein mehr einkalkulieren, erleben Sie weniger böse Überraschungen.

 

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Wir haben die häufigsten Fehler von Neu-Vermietern für Sie zusammengefasst und verraten, wie Sie diese vermeiden. Mit unseren Tipps steht Ihrer erfolgreichen Vermieter-Karriere nichts mehr im Weg!   

Es ist vollbracht: Die erste Anlegerwohnung ist gekauft, die ersten Besichtigungen mit Mietinteressenten sind fixiert, Ihr Leben als Vermieter steht sozusagen in den Startlöchern. Natürlich möchten Sie gerade am Anfang alles richtig machen und Fehler vermeiden, die etwaige unangenehme Konsequenzen nach sich ziehen. Die Angst vor Schwierigkeiten mit den Mietern – von verspäteten Zahlungen, komplexen Mietrechtbestimmungen bis hin zur Gefahr, an Mietnomaden zu geraten – bringt nicht wenige Immobilienbesitzer dazu, ihr Anlageobjekt erst gar nicht zu vermieten. Abgesehen davon, dass sie damit auf den bedeutendsten Aspekt einer Anlegerwohnung – die Rendite – verzichten, sind diese Bedenken oft unbegründet. Vor allem, wenn Sie sich an bestimmte Regeln halten.

Checkliste für Neu-Vermieter

Das erste Mal zu vermieten ist aufregend – nicht zuletzt, weil noch die Routine fehlt. Aber keine Sorge: Wissen Sie über die folgenden Dos und Don’ts für Vermieter Bescheid, gelingt der Start ins erfolgreiche Vermieterleben garantiert!

Seien Sie wählerisch

Do: Ihre Mieter mit Bedacht auszuwählen ist oft bereits das A und O für eine erfolgreiche Vermietung. Gerade wenn es um die Zahlungsfähigkeit geht, ist eine gute Recherche oder das Einfordern einer Zahlungsfähigkeit ratsam. Auch die sozialen Netzwerke stellen im Internetzeitalter eine gute Informationsquelle dar und vervollständigen das Bild vom potentiellen Mieter.

Don’t: Auch, wenn es oft verlockend sein mag: Potenzielle Mieter rein aus Sympathiegründen auszuwählen, kann schnell nach hinten losgehen. Ein vertrauenswürdiger Mieter wird verstehen, dass Sie sich absichern wollen.

Halten Sie alles vertraglich fest

Do: Haben Sie Ihren Wunschmieter gefunden, gilt es, alles Wesentliche schriftlich festzuhalten – inklusive sämtlicher Zusatzvereinbarungen, die Sie gemeinsam treffen. Ebenso wichtig: Sowohl der Mietvertrag als auch das Übernahmeprotokoll sollten unbedingt vor Einzug des Mieters unterzeichnet werden.

Don’t:  Nehmen Sie von ausschließlich mündlichen (Neben-) Vereinbarungen möglichst Abstand, denn in der Praxis sind es oftmals diese Absprachen genau der Grund für Streits und Unstimmigkeiten. Das gilt auch – oder gerade! – dann, wenn Sie an Freunde oder Familienmitglieder vermieten. Das Sprichwort „Strenge Rechnung, gute Freundschaft“ kommt nicht von ungefähr – und sollte selbstverständlich sein, vor allem, wenn es um so etwas Essentielles wie eine Mietwohnung geht.

Kaution nicht vergessen

Do: Die Kaution gibt Ihnen als Vermieter zusätzliche Sicherheit – weshalb Sie nie darauf verzichten sollten – selbst, wenn sie gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Im Normalfall einigt man sich auf eine Kaution in der Höhe von drei Monatsmieten inklusive Betriebskosten, die sowohl in Form einer Bankgarantie als auch bar übergeben werden kann. Auch hier gilt: unbedingt schriftlich festhalten!

Don’t: Als Vermieter freiwillig auf die Kaution zu verzichten, ist riskant: So müssen Sie etwa bei einem Mietausfall oder Schäden in der Wohnung rechtliche Schritte gehen, was nicht nur Zeit und Nerven, sondern im schlimmsten Fall auch Geld kostet.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Als Vermieter von Anlegerwohnungen sind Sie gefragt, Ihr Mietobjekt an die Bedürfnisse potenzieller Mieter anzupassen. Welche Anforderungen Ihre Anleger- bzw. Vorsorgewohnung erfüllen sollte, um eine gute Vermietbarkeit und somit Rendite zu garantieren, erfahren Sie hier. 

Ob Eigentum oder Miete: Rund ein Viertel ihres monatlichen Nettogehalts geben Herr bzw. Frau Österreicher fürs Wohnen aus. Kein Wunder, immerhin sollen die eigenen vier Wände als Wohlfühlrefugium dienen, die auch abseits des Urlaubs Erholung bieten. Lebensqualität wird aktuell immer wichtiger, dadurch ist auch ein adäquater Ausstattungsstandard beim Wohnen für viele ein Muss. Dabei geht es gar nicht primär um luxuriöse Möbel, Fenster und Böden – gerade bei Mietwohnungen liegt der Fokus vielmehr auf Faktoren wie Lage und Infrastruktur, Aufteilung und Atmosphäre des Wohnbereichs, Komfort und Freiflächen.

Neubau vs. Altbau

In Sachen Lage wünschen sich die meisten Mieter vor allem eines: Ruhig soll es sein, aber trotzdem mit guter Verkehrsanbindung. Daneben spielen vor allem Raumaufteilung und Ausstattung der Wohnung eine wichtige Rolle. Während Neubauwohnungen in der Regel mit effizienten Grundrissen und großzügigen Freiflächen wie Balkon oder Terrasse punkten, findet man bei Altbauten häufig Durchgangszimmer und ältere Ausstattung. Was auf der einen Seite einen gewissen Charme mit sich bringt, der bei vielen Mietern durchaus gefragt ist – das Objekt aber nicht unbedingt leichter vermietbar macht. Achten Sie deshalb beim Kauf einer Anlegerwohnung stets auf das Gesamtpaket, dass Sie potenziellen Mietern bieten möchten und überlegen Sie sich bereits vorab, wie bzw. wer ihr idealer zukünftiger Mieter sein könnte.

Wohnen in der Stadt boomt

In den letzten Jahren ging der Trend beim Wohnen klar in eine Richtung: vom Land in die Stadt und vom Haus in eine Wohnung. Womit das Mieterpotenzial in Städten und Ballungsräumen stark gestiegen ist und Prognosen zufolge auch weiterhin steigen wird. Sprich, Mietwohnungen sind und bleiben heiß begehrt – und je mehr Ihre Wohnung in Sachen Ausstattung und Aufteilung punkten kann, desto einfacher lässt sie sich vermieten.

Ausstattung bei Anleger- und Vorsorgewohnungen

Ein gehobener Standard steigert somit sowohl die Vermietbarkeit als auch die Rendite einer Anlegerwohnung. Achten Sie deshalb bei der Auswahl Ihrer Vorsorgewohnung auf all jene Dinge, die für Mieter heutzutage wichtig sind: Neben Freiflächen wie Balkon oder Terrasse zählen dazu eine clevere Raumaufteilung, die Ausstattung von Badezimmer und Küche sowie Annehmlichkeiten wie ein Lift und Parkplatz. Natürlich erhöhen Faktoren wie Lift und Parkmöglichkeit die Betriebskosten – das Mehr an Komfort, das sich dadurch ergibt, ist es den meisten Mietern jedoch allemal wert. Auch Stauraum bzw. Abstellflächen wie ein dazugehöriges Kellerabteil erhöhen die Attraktivität Ihrer Immobilie. Denken Sie beim Kauf Ihrer Anlegerwohnung daran: Mit der monatlichen Miete hilft Ihr Mieter Ihnen, die Kreditrate zu tilgen – und Sie bieten ihm komfortablen Wohnraum zum Wohlfühlen. Somit wäscht eine Hand die andere!

 

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Ob der erste Mieter in Ihre Anlegerwohnung einzieht oder ein langjähriger Mieter auszieht – Wohnungsübergaben sind oft aufwändiger als erwartet. Was Sie als Vermieter beachten müssen, um eine Wohnungsübergabe reibungslos und professionell über die Bühne zu bringen, haben wir hier für Sie zusammengefasst.       

Zieht ein Mieter aus, kommt es bei der Wohnungsübergabe nicht selten zu Konflikten – vor allem, wenn es Schäden in der Wohnung gibt. Das A und O, um auf beiden Seiten Klarheit zu schaffen und unangenehme Situationen zu vermeiden, ist ein Übergabeprotokoll. Aber auch beim Einzug eines Mieters in Ihre Anlegerwohnung ist Sorgfalt gefragt – von der Auswahl des richtigen Mieters bis hin zu wichtigen Infos oder Anliegen von beiden Seiten, die bereits bei der Übergabe geklärt werden sollten. Im Folgenden erfahren Sie, was es bei Wohnungsübergaben sowohl beim Ein- als auch beim Auszug zu beachten gilt.

Wohnungsübergabe – worauf Sie achten sollten

Was für Vertreter von Hausverwaltungen reine Routine ist, ist für private Vermieter eine eher seltene Situation. Deshalb sollten Sie jede Wohnungsübergabe mit Ruhe angehen und gründlich vorbereiten. Um nichts zu vergessen, schreiben Sie sich am besten eine Liste mit allen den wichtigsten Punkten.

  • Achten Sie außerdem darauf, dass beim Übergabetermin noch Tageslicht vorhanden ist. So können Details wie Boden und Wände besser beurteilt werden.
  • In der Regel werden Wohnungen leer an neue Mieter übergeben. Sofern anders vereinbart, sollten Einrichtungsgegenstände und die Ausstattung der Küche schriftlich festgehalten werden.
  • Lesen Sie bei jedem Ein- und Auszug sämtliche Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ab.

 

Ein neuer Mieter zieht ein

Beim Einzug eines neuen Mieters sollte stets ein Übergabeprotokoll mit den Daten und Unterschriften aller Anwesenden geführt werden, das die Bestandsaufnahme und Beurteilung der Wohnung beim Auszug wesentlich erleichtert. Um später Konflikte bzw. Diskussionen zu vermeiden, sollten sämtliche Gebrauchsspuren und Mängel fotografiert werden.

  • Kontrollieren Sie, ob alle Fenster und Türen ordentlich schließen und Jalousien oder Rollos einwandfrei funktionieren. Nehmen Sie gemeinsam mit dem neuen Mieter alle Küchengeräte kurz in Betrieb. So können alle Anwesenden bezeugen, dass die gesamte Wohnung in einwandfreiem Zustand ist.
  • Beanstandungen sollten im Protokoll notiert und eine zügige Reparatur veranlasst werden. Zufriedene Mieter sind in der Regel auch zuverlässig und bleiben für einen längeren Zeitraum in der Wohnung.
  • Lassen Sie auch Ihrem Mieter eine Kopie des Übergabeprotokolls zukommen.

Ein Mieter zieht aus

Selbst, wenn Ihr Mieter gut auf Ihre Wohnung aufpasst – eine gewisse Abnutzung lässt sich nicht vermeiden, und das ein oder andere Missgeschick kann immer passieren. Nehmen Sie sich in jedem Fall Zeit, sich die Wohnung beim Auszug in Ruhe anzusehen. Grundsätzlich übernehmen Sie die Schlüssel vom ausziehenden Mieter in besenreinem Zustand. Streifenfrei glänzende Fenster und ein blitzendes Badezimmer sind nicht erforderlich – darum muss sich der neue Mieter später selbst kümmern. Worauf Sie als Vermieter jedoch ein Auge werfen sollten:

  • Weisen Böden, Wände, Küchengeräte oder der Boiler im Bad offensichtliche Schäden auf? Überprüfen Sie die Funktionstüchtigkeit sämtlicher Herdplatten, des Kühlschranks und der Geschirrspülmaschine und warten Sie dabei etwas ab. Gerade bei der Spülmaschine kommt es oft es erst nach einigen Minuten zu einer Fehlermeldung.
  • Bauliche Änderungen, Rigipswände oder Einbauschränke müssen vom Mieter vor dem Auszug fachgerecht und ohne offensichtliche Spuren beseitigt werden. Sollte die Veränderung der Wohnung mehr Potenzial oder Wert verleihen, können Sie vorab eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter treffen.
  • Etwaige Kellerabteile müssen zur Gänze ausgeräumt sein. Sonst besteht das Risiko, dass die Kosten für eine Entrümpelung an Ihnen hängenbleiben.
  • Achten Sie darauf, bei der Übergabe sämtliche Schlüssel, darunter auch Keller- und Postkastenschlüssel in funktionellem Zustand (also nicht verbogen o. ä.) zurückzuerhalten.
  • Ist alles zu Ihrer Zufriedenheit, müssen Sie dem Mieter die Kaution zurückzahlen. Weist die Wohnung Schäden auf, können Sie einen entsprechenden Teil dieses Geldes für Reparaturen einbehalten.

Abnutzung oder Schaden?

Ob ein Kratzer im Parkett noch unter normale Abnutzung fällt oder schon als Schaden gewertet werden kann, ist oft schwierig zu beurteilen. Leichte Kratzspuren, Abdrücke von Möbelstücken oder helle Flecken durch Teppiche lassen sich kaum vermeiden. Handelt es sich jedoch um tiefe Dellen, Wasserschäden oder extreme Spuren von Bürosesseln, müssen Sie dies nicht einfach so hinnehmen. Dasselbe gilt für außergewöhnlich viele, große und tiefe Löcher in den Wänden. In solchen Fällen können Sie einen Teil der Kaution für die Reparatur einbehalten.

Früher mussten Mieter die Wohnung bei ihrem Auszug ausmalen – dies trifft heute nicht mehr automatisch zu. Nur, wenn Wände oder Teile davon in einer dunklen oder knalligen Farbe gestrichen wurden, müssen diese wieder neutral gefärbt werden. Sollten Sie unsicher sein, ob es sich um eine gewöhnliche Abnutzung oder einen Schaden handelt, ziehen Sie am besten einen Experten zurate.

Sollten Sie zu den Themen Anlegerwohnung, Vorsorgewohnung und Wohnungsübergabe Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne.

Beitragsbild: canva

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Bauträger Anlegerwohnung Captura

Wie Sie als Vermieter das Beste aus Ihrer Anlegerwohnung herausholen? Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

Die Basis für eine erfolgreiche Vermietung bildet immer das Mietobjekt selbst. Achten Sie deshalb darauf, dass Ihre Anlegerwohnung folgende Voraussetzungen erfüllt:

  • PERFEKTE LAGE: Kaufen Sie ausschließlich dort, wo eine konstante Nachfrage über die nächsten Jahre (bzw. noch besser Jahrzehnte) gegeben ist.
  • OPTIMALE GRÖSSE: Das höchste Mieterpotential bieten Anlegerwohnungen zwischen 30 und 60 Quadratmetern.
  • SCHLAUER GRUNDRISS: Wohnungen mit modernen, durchdachten Grundrissen sind wesentlich besser vermietbar als Altbauten (die Kombination aus großen Vorzimmer, kleinen Küchen und hohen Räumen mit damit verbundenen erhöhten Heiz- und Betriebskosten ist für potentielle Mieter wenig attraktiv und senkt Ihre Mieteinnahmen).
  • FREIFLÄCHEN & LIFT: Balkon und/oder Terrasse sowie ein Lift sind heutzutage bereits fast ein Muss für Mieter.

 

Richtig vermieten: Worauf Sie als Vermieter noch achten sollten

Neben der Qualität der Anlegerwohnung kommen für eine gute Vermietbarkeit noch weitere Aspekte zum Tragen: So sollten Sie die Miete für Ihr Anlegerobjekt stets marktkonform, d. h. nicht zu hoch ansetzen, um einem Leerstand und/oder häufigen Mieterwechseln vorzubeugen. Viel Zeit und Nerven sparen Sie als Vermieter durch die Zusammenarbeit mit professionellen Mietverwaltern und -Maklern, die sich um Ihre Anlegerwohnung und sämtliche damit verbundene organisatorische und finanzielle Aspekte kümmern.

In Sachen Mietdauer haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, Ihre Anlegerwohnung befristet oder unbefristet zu vermieten. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine 16-monatige Mindestmietdauer seitens des Mieters. Sprich, der Mieter hat nach 12 Monaten erstmals die Möglichkeit, das Mietobjekt unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu verlassen. Bieten Sie einem Mieter über drei Perioden mit derselben Mietdauer hinweg einen Vertrag, geht dieser automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über. Generell bringen Ihnen befristete Mietverträge den Vorteil von mehr Überlegungszeit – gewerbliche Vermietung ist davon jedoch ausgenommen.

Was Sie bei Anlegerimmobilien unbedingt vermeiden sollten, sind Eigenbedarf sowie ein Verkauf des Objektes. Selbstverständlich können Sie auch Ihre Anlegerwohnung für sich nutzen, sofern dringender Eigenbedarf besteht – die steuerlichen Aspekte, die dadurch zum Tragen kommen, sind allerdings wenig vorteilhaft. Auch ist es natürlich grundsätzlich möglich, eine bereits vermietete Anlegerwohnung wieder zu veräußern – die eingeschränkte Käuferschicht macht den Verkauf allerdings wesentlich schwieriger.

Wenn Sie Fragen zum Thema Anlegerwohnung haben, kontaktieren Sie uns jederzeit gerne!

 

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Bauträger Anlegerwohnung Captura

Sie möchten ein Anlegerobjekt in einem Neubauprojekt kaufen? Mindestens so wichtig wie die Immobilie selbst ist auch der Bauträger. Wir haben die wichtigsten Kriterien für die Auswahl des richtigen Bauträgers für Sie zusammengefasst.

Das A und O, wenn es darum geht, einen geeigneten Bauträger zu finden, ist eine gründliche Recherche vorab. Unterziehen Sie potenzielle Bauträger einer kompletten Qualitätsprüfung – wie wird gebaut, welche Projekte und Referenzen können sie vorweisen? Was Sie für Ihre Recherche wissen sollten: Bauträger gründen für jedes Projekt eine eigene GmbH, die auch nach Abschluss des Baus weiterhin haftet, weshalb Sie bei manchen Bauträgern mehrere Unter-GmbHs finden werden. In jedem Fall gilt: Finger weg von Hobby-Bauträgern, die offensichtlich nur auf den Zug Anlegerwohnung aufspringen, weil es gerade trendy ist, dabei aber kaum Erfahrung in der Abwicklung solcher Projekte vorweisen können.

Wirtschaftliche Potenz bringt Vorteile

Als Entscheidungsgrundlage für die Wahl des richtigen Bauträgers sollten Sie neben bestehenden Referenzen auch die Größe des Unternehmens und dessen wirtschaftliche Kennzahlen heranziehen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann auch Bewohner bzw. Käufer bestehender nach Ihren Erfahrungen fragen – etwa, wie kooperativ der Bauträger sich während der Bauzeit oder hinsichtlich etwaiger Mängel verhalten hat. Wie bereits erwähnt spielt auch die finanzielle Lage des Bauträgers eine tragende Rolle. Ein gutes Zeichen ist beispielsweise, wenn er nicht darauf angewiesen ist, dass bereits bei Baubeginn 30 Prozent des Projektes verkauft sind. Eine entsprechende wirtschaftliche Potenz hat auch weitere Vorteile – zum Beispiel, dass der Bauträger mit hoher Wahrscheinlichkeit hochwertige Baumaterialien wählen wird.

Auf die Qualität kommt’s an

Hinsichtlich der Materialqualität werfen Sie am besten vorab ein Auge auf die die Bau- und Ausstattungsbeschreibung (BAB) des Projektes. So erfahren Sie, ob professionelle Materialien oder eher günstige Baumarktware zum Einsatz kommt. Generell bietet das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) in Österreich einen hohen Konsumentenschutz – die behördlichen Auflagen sind so strikt bzw. das Regelwerk so eng gesteckt, dass Bauträger kaum noch in der Lage sind, schlechte Qualität zu liefern. Am sichersten ist jedoch immer, auf renommierte Bauträger zurückzugreifen, die seit Jahren einen guten Ruf haben und für einheitliche Bauqualität stehen, die in diesen Fällen oft durch die Zusammenarbeit mit Generalunternehmen garantiert wird.

Sicherheit im Konkursfall

Auch, wenn Sie den richtigen Bauträger gefunden haben – das Risiko eines Konkurses während der Bauphase besteht immer. Als Käufer sind Sie jedoch auch hier durch das BTVG geschützt. Es besagt, dass Zahlungen nur nach Baufortschritt geleistet werden – sprich, Sie bezahlen jeweils nur, was bereits steht. So wird verhindert, dass Sie einen Bauabschnitt schon vorab finanzieren, der dann vielleicht gar nicht gebaut wird. Und: Im Falle eines Konkurses wird der Bau vermutlich schnell von einem anderen Bauträger aus der Konkursmasse gekauft. Für Käufer ergibt sich dadurch meist nur eine kurze Verzögerung durch die Übernahme. Sollte wider Erwarten kein neuer Bauträger ins bestehende Projekt einsteigen, hat auch die Eigentümergemeinschaft immer die Möglichkeit, den Bau selbst fertigzustellen.

Sollten Sie zu den Themen Anlegerwohnung und/oder Bauträger Fragen haben, sind wir jederzeit gerne für Sie da!

 

 

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Bauträger Anlegerwohnung Captura

Eine leerstehende Anlegerimmobilie bedeutet keine Mieteinnahmen und schadet der Rendite. Wie Sie eine Wohnung für Mieter attraktiver machen und das Risiko eines Leerstands reduzieren, erfahren Sie hier.

Die Basis für eine dauerhafte, beständige Vermietung einer Wohnung legen schlaue Anleger bereits vor dem Kauf. Ein wesentlicher Faktor ist der Standort einer Anlegerimmobilie: Um eine konstante Mietnachfrage zu sichern, empfiehlt sich ein Ort, für den in den nächsten Jahrzehnten eine positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert wird. Auch die Infrastruktur spielt eine wesentliche Rolle, um einem Leerstand vorzubeugen: Öffentliche Verkehrsmittel, eine gute Verkehrsanbindung mit Einfahrtsrouten aus dem Umland, potentielle Arbeitgeber, Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitsversorgung und ausreichend Freizeitmöglichkeiten machen eine Wohngegend für Mieter attraktiv. Sollte die Infrastruktur im Moment des Immobilienkaufs in der Region noch nicht vollständig vorhanden sein, sollte sie zumindest geplant sein.

Ein weiterer Punkt, um das Risiko eines Leerstandes einer Anlegerwohnung zu reduzieren, ist die Größe: Studien zufolge bringen Wohnungsgrößen von 30 bis 60 m2 das höchste Mieterpotential – und das in jeder Altersgruppe, nicht nur bei Studenten. Ebenso wichtig ist der Grundriss einer Wohnung. Ein Negativbeispiel ist hier der klassische Altbau mit großem Vorzimmer, das sehr viel Wohnraum wegnimmt, dazu eine kleine Küche, hohe Räume, die enorme Heizkosten verursachen, alte Fenster, die man aus Denkmalschutzgründen nicht austauschen darf und im schlimmsten Fall auch noch kein Lift. Achten Sie darum unbedingt darauf, dass Ihre Anlegerwohnung moderne Grundparameter aufweist – sprich, einen großzügigen Grundriss mit Balkon oder Terrasse. Immobilien ohne Wohnraum im Freien sind mittlerweile schon sehr schwer vermietbar, dasselbe gilt auch für Wohnungen ohne Lift, vor allem in höheren Etagen.

Miethöhe moderat halten

Ein häufiger Grund für leerstehende Anlegeobjekte sind zu hohe Mieten. Hier gilt: Eine solide, etwas niedriger angesetzte Miethöhe, die eine kontinuierliche Vermietung garantiert, ist immer besser als ein Leerstand einer Anlegerwohnung, selbst wenn dieser nur ein paar Monate besteht. Leider gibt es immer wieder Vermieter, die die Miete im Highend-Bereich ansetzen und trotzdem Mieter finden – vor allem bei Neubau-Erstbezügen, die auf Mieter sehr attraktiv wirken: alles ist neu und ungebraucht, es gibt nichts zu reparieren etc. Davon sollten Sie sich als Vermieter einer Anlegerwohnung jedoch nicht beeinflussen lassen. Selbst bei Neubauprojekten ist es definitiv sinnvoller, die Miete moderat zu halten und die Wohnung dadurch gleich ab Fertigstellung vermieten zu können, anstatt einen Leerstand über ein paar Monate zu riskieren.

Das setzt natürlich auch voraus, dass Sie die Wohnung gar nicht erst zu teuer kaufen. Denn je höher der Kaufpreis, desto höher muss die Miete angesetzt werden, um trotzdem noch eine ordentliche Rendite zu erwirtschaften.

Auf professionelle Partner setzen

Was Sie noch tun können, um einem Leerstand Ihrer Anlegerwohnung vorzubeugen: Eine professionelle Verwaltungsfirma und einen professionellen Vermietungsmakler beauftragen. Früher war es normal, als Käufer einer Anlegerwohnung diese auch selber zu vermieten. Vor allem, weil dieses Service eher Großinvestoren vorbehalten war als „Normalsterblichen“ – was sich mittlerweile geändert hat. Der Trend zeigt klar: Die Zeit des Selbervermietens ist vorbei.

Ihre Vorteile durch eine professionelle Verwaltung bzw. Vermietung liegen auf der Hand: Diese Firmen prüfen potentielle Mieter vorab und erledigen u. a. auch KSV-Abfragen – d. h., sie prüfen, ob ein Mietanwärter Einträge beim Kreditschutzverband hat und z. B. bereits Dinge auf Raten kauft. So werden nicht vertrauenswürdige Mieter bereits vorab aussortiert. Verwaltungsfirmen kümmern sich auch darum, die drei Monatsmieten Kaution einzutreiben und zu verwalten. Und sollte es wirklich einmal dazu kommen, dass ein Mieter nicht bezahlt, kommt ein professionelles Mahnwesen zum Tragen. Gerade als privater Vermieter läuft man sonst schnell Gefahr, seinem Mieter aus Mitgefühl immer wieder Aufschub zu geben. Im schlimmsten Fall kommt man so nie an sein Geld oder unterstützt ungewollt Mietnomaden, wodurch es erst wieder zu einem Leerstand der Anlegerwohnung kommt. Die ein bis zwei Bruttomonatsmieten Provision für einen Vermietungsmakler zahlen sich in jedem Fall aus, um dieses Risiko zu minimieren.

Ein weiterer Tipp: Verhandeln Sie etwaige Kredite so, dass Sie jederzeit eine Zahlungspause machen können, sollte sich wirklich einmal einen Leerstand Ihrer Anlegerwohnung (und dadurch keine Mieteinnahmen) ergeben. Diese Option wird von den meisten Banken ohne weiteres angeboten.

In jedem Fall gilt: Berechnen Sie bei Anlegerprojekten schon vor dem Kauf ein gewisses Leerstandsrisiko mit ein – ausreichend Rücklagen als Puffer schützen Sie im Ernstfall vor bösen Überraschungen.

Sollten Sie zu diesem Thema weitere Beratung benötigen oder sich generell für Anlegerwohnungen interessieren, kontaktieren Sie uns jederzeit gerne!

 

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Da sie einen großen Teil der Wohnkosten ausmachen, müssen sie auch bei Anlegerwohnungen stets im Voraus mitbedacht werden: die Betriebskosten – auch als zweite Miete bezeichnet. Nicht nur Kosten für Müll, Kanal und Lift, sondern auch Verwaltungsaufwendungen, Versicherungsprämien und diverse spontan auftretende Ausgaben zählen dazu. Welche Teile davon Mieter bzw. Vermieter tragen und was es bei der Betriebskostenabrechnung zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen sämtliche Kosten, Abgaben und Gebühren, die beim Betrieb einer Wohnung anfallen. Bei vermieteten Wohnungen können bestimmte Teile der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Einmal jährlich – Stichtag ist jeweils der 30. Juni des Folgejahres – muss eine genaue Betriebskostenabrechnung inklusive Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben an den Mieter übermittelt werden. Sofern sich Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss auf eine Pauschale einigen, entfällt diese Abrechnung.

Nicht zu verwechseln sind die Betriebskosten mit laufenden Kosten wie Strom und Heizung. Auch Reparaturen oder bauliche Maßnahmen zählen nicht zu den Betriebskosten und müssen je nach Art und Ort des Schadens vom Mieter selbst oder vom Vermieter getragen werden.

Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter verrechnet werden?

Bei Wohnungen, die unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fallen, ist genau geregelt, welche Aufwendungen Sie als Vermieter auf den Mieter umwälzen können. Dazu zählen:

  • Kosten für Kaltwasser und Abwasser
  • Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Wasch- und Trockenräume, Stiegenhäuser und Außenflächen: Darunter fallen unter anderem Strom, Beleuchtung und Heizung für Allgemeinflächen sowie die Wartung und Instandhaltung von Liftanlagen und Spielplätzen.
  • Versicherungsprämien: Versicherungsbeiträge für Haftpflicht, Feuer- und Leitungswasserschaden machen einen großen Teil der Kosten aus. Darüber hinaus können dem Vermieter auch Versicherungskosten für Glasbruch und Sturmschäden verrechnet werden. In diesem Fall muss allerdings mehr als die Hälfte der Mieter zustimmen.
  • Öffentliche Abgaben wie Grundsteuer und Gehsteigabgaben
  • Müllabfuhr
  • Rauchfangkehrung
  • Schädlingsbekämpfung

Fällt eine vermietete Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz, muss gesondert im Mietvertrag vereinbart werden, was zu den Betriebskosten zählt. Andernfalls tragen Sie als Vermieter sämtliche Betriebskosten selbst.

Die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter lagen für Mieter in Österreich im Jahr 2020 bei 2,08 Euro. Bei Nachforderungen spielt es übrigens keine Rolle, ob der Mieter erst kurz vor der Betriebskostenabrechnung eingezogen ist. Hier gilt: Wer zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist, muss die Nachzahlung für das vorangegangene Jahr übernehmen.

Welche Betriebskosten trägt der Vermieter selbst?

Als Eigentümer einer Anlegerwohnung müssen Sie für einen Teil der Kosten selbst aufkommen. Dazu zählen beispielsweise:

  • Verwaltungskosten
  • Bankspesen und Kontoführungsgebühren
  • Reparaturen (etwa für Kamine, bei Rohrbrüchen, Gegensprechanlagen oder Treppenhauslicht)
  • Anschlüsse ans öffentliche Wasserversorgungsnetz
  • Kosten für besondere Ausstattungen (zum Beispiel Taubenabwehranlage)
  • Entsorgung von Bauschutt und Gerümpel

Steht eine Wohnung leer, muss der Eigentümer alle anfallenden Betriebskosten weiterzahlen. Darum empfiehlt es sich, in solchen Fällen stets ausreichende Rücklagen zur Verfügung zu haben.

 

Beitragsbild: pixelio/Tim Reckmann

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