Unter dem Verkehrs- bzw. Marktwert versteht man den Preis, den eine Wohnung oder ein Haus aktuell bei einem Verkauf erzielen kann. Für die Berechnung stehen verschiedene Methoden zur Verfügung. Warum und wann der Immobilienwert eines Objektes benötigt wird und wie Sie dabei als Verkäufer oder Käufer vorgehen, erfahren Sie hier.

Wofür wird der Immobilienwert benötigt?

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie muss ermittelt werden, wenn das Objekt gekauft oder verkauft werden soll. Auch bei Immobilienkrediten, Umschuldungen und im Rahmen von Scheidungen oder Erbschaften kann eine Ermittlung des Verkehrswertes erforderlich sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Bei der Bestimmung des aktuellen Wertes einer Immobilie kommen vielfältige Kriterien zum Tragen:

• Größe: Die Quadratmeteranzahl von Grund und Boden und des darauf befindlichen Objekts sowie die Ausrichtung der Immobilie bzw. die Bebaubarkeit bei Grundstücken
• Ausstattung: Qualität der Fenster, Türen, Isolierung, Freiflächen, Barrierefreiheit etc.
• Energieeffizienz: wird durch den Energieausweis ermittelt
• Alter der Immobilie bzw. die damit verbundene Wertminderung und Restnutzungsdauer
• Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf
• Nutzung und Nutzbarkeit – etwaige damit verbundene Erträge
• Bei Eigentumswohnungen: Ausstattung und Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet
• Makrolage: In welchem Land und in welcher Region liegt die Immobilie? Hier kommen große Unterschiede zwischen urbanem und ländlichem Bereich zum Tragen.
• Mikrolage: Die Umgebung, in der sich die Immobilie befindet – inklusive Infrastruktur, Anbindung ans Verkehrsnetz, Nahversorger, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen.
• Wirtschaftliche Lage und Situation am Immobilienmarkt

 

Wer ermittelt den Immobilienwert?

Grundsätzlich gibt es keine Verpflichtung, den Verkehrswert einer Immobilie von einem Experten ermitteln zu lassen. Sprich, sowohl der Verkäufer als auch der Käufer könnten den Immobilienwert selbst berechnen. Solche Schätzungen sind jedoch – selbst, wenn sie auf Berechnungen von Online-Tools basieren – nicht selten ungenau und dadurch mit Risiken verbunden.

Auf der sicheren Seite bleiben Sie stets, indem Sie bei der Ermittlung des Immobilienwertes auf das Know-how eines Profis setzen:

Banken: Viele Banken haben spezielle Immobilienabteilungen, in denen Sie gegen Gebühr den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen lassen können. Finanzieren Sie ein Immobilieninvestment z. B. über einen Bankkredit, ermittelt die Bank den Marktwert im Zuge der Kreditvergabe. Die Kosten dafür sind normalerweise niedriger als für einen eigens bestellten Gutachter.

Gutachter bzw. Sachverständiger: Definitiv die zuverlässigste und risikoärmste Variante zur Berechnung des Immobilienwertes  – wenn auch zugleich die teuerste. Wer den Verkehrswert einer Immobilie über einen Gutachter oder Sachverständigen feststellen lässt, bezahlt dafür oft bis zu drei Prozent des ermittelten Wertes.

Makler: Verkaufen Sie eine Immobilie über einen Makler, kann dieser sich um die Ermittlung des Verkaufspreises kümmern. Manche Makler sind auch Gutachter und dadurch sehr erfahren in der Berechnung von Verkehrswerten.

Welche Methoden zur Ermittlung des Immobilienwertes gibt es?

In der Praxis kommen meist folgende drei Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Die häufigste Methode zur Ermittlung des Immobilienwertes, bei der Vergleichspreise ähnlicher Immobilien als Referenz dienen. Wichtig ist hier, dass ausreichend vergleichbare Immobilienpreise der entsprechenden Stadt oder Gemeinde vorliegen.

Sachwertverfahren: Der Sachwert einer Immobilie ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Multipliziert man den Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor, ergibt dies den Verkehrswert. Eine Berechnungsvariante, die sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt.

Ertragswertverfahren: Die Methode der Wahl für Mietobjekte bzw. Gewerbeimmobilien – sprich Immobilien, die einen Ertrag abwerfen. Der Verkehrswert ergibt sich hier aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert (erwirtschafteter Ertrag abzüglich der Kosten für die Bewirtschaftung).

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Sie suchen nach guten Gründen für einen Immobilienkauf? Mit folgenden Argumenten helfen wir Ihrer Entscheidung auf die Sprünge.

Inflationsschutz – sicheres Investment

Sachwerte wie Immobilien sind – im Gegensatz zu Geld – inflationssicher und somit eine gute Option, Ihr Kapital vor Wertverlust zu schützen bzw. einen Inflationsausgleich zu schaffen. Bei einer Fremdfinanzierung können Sie von der Inflation sogar profitieren: Da Kredite mit steigender Inflationsrate an Wert verlieren, während der Nennwert der Schulden gleichbleibt, bezahlen Sie über die Gesamtlaufzeit des Kredites weniger Geld zurück.

Vermögensaufbau – Zusatzeinkommen ohne Arbeit

Wer sich für den Kauf einer Anlegerwohnung entscheidet, kann dadurch ein laufendes, wertbeständiges Zusatzeinkommen durch Mieteinnahmen generieren. Sollte die Immobilie fremdfinanziert sein, können Sie durch den monatlichen Mietzins die Kreditzinsen teilweise bzw. gänzlich abdecken.

Steuerersparnis

Je nach Art der Immobilie können Sie verschiedene Förderungen beantragen und sich diverse Steuervorteile zunutze machen. So fällt etwa für eine Anlegerwohnung – sofern sie für mindestens 20 Jahre vermietet wird – keine Umsatzsteuer an. Auch Kreditzinsen sowie bestimmte mit der Vermietung verbundene Kosten sind steuerlich absetzbar.

Hohe Wertsteigerung

Erfüllt Ihre Immobilie bestimmte Kriterien, können Sie langfristig gesehen mit einer Wertsteigerung rechnen. Zu den wichtigsten Faktoren zählen hierbei die Lage und Infrastruktur sowie die Ausstattung des Wohnobjekts bzw. des Gebäudes, in dem es sich befindet.

Pensions- und Altersvorsorge

Wie hoch unsere gesetzlichen Renten sein werden und ob sie unsere Lebenshaltungskosten abdecken können, weiß heute noch niemand. Im Alter in der eigenen Immobilie zu leben, bringt diesbezüglich einige Vorteile: Mit guter finanzieller Planung sind Sie bis zum Pensionsantritt nicht nur schuldenfrei – Sie bezahlen auch keine Miete, sind sowohl vor Mieterhöhungen als auch vor Vertragskündigungen geschützt. Wer seine Immobilie(n) vermietet, profitiert wiederum von einem laufendem Zusatzeinkommen durch die Mieteinnahmen.

Absicherung für Nachkommen

Mit dem Kauf einer Immobilie schaffen Sie bleibende Werte für nachfolgende Generationen. Vor allem kleinflächige Anlegerwohnungen eignen sich oft perfekt als Startwohnung für Kinder oder Enkel. Als Sachwerte können Immobilien auch vererbt werden – woraufhin die Erben schließlich selbst entscheiden können, ob sie das Objekt verkaufen oder weiterhin vermieten möchten.

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Lohnt es sich, 2023 Wohnimmobilien in Österreich zu kaufen? Wie Experten den heimischen Immobilienmarkt einschätzen und welche Lagen am besten abschneiden. 

Mit dem Abflauen der Corona-Pandemie haben auch die Immobilieninvestments österreichweit wieder Fahrt aufgenommen. So lag das Transaktionsvolumen für Immobilien im Jahr 2021 bei 4,55 Milliarden Euro – im Vergleich zum Vorjahr (3,5 Milliarden Euro) eine deutliche Steigerung. Was beweist, dass der Fokus während schwieriger wirtschaftlicher Situationen auf möglichst sicheren Anlageformen wie Immobilien liegt bzw. sogar zunimmt. Zu den beliebtesten Anlageformen zählten 2021 Wohn- und gemischt genutzte Immobilien.

Wie Investoren den österreichischen Immobilienmarkt einschätzen
Einer Umfrage im Jahr 2022 zufolge bewerten aktive Investoren und Teilnehmer am österreichischen Immobilienmarkt diesen zu 93 Prozent als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestments. Der Großteil der Investoren (51 Prozent) rechnet mit einer Seitwärtsbewegung bzw. Steigerung (40 Prozent) des Investmentvolumens. Auch gehen die meisten davon aus, dass sich von der Corona-Krise betroffene Anlageformen noch 2023 vollkommen erholen werden. Besonders im Fokus stehen dabei die Immobilienklassen Wohnen, Gesundheit und Logistik. In Sachen Standort hat die Hauptstadt Wien klar die Nase vorn. (Quelle: statista.com)

Prognosen für 2023
Studien prognostizieren, dass der Investmentfokus 2023 weiterhin auf Immobilien liegen wird und Wohnimmobilen bei 88 Prozent der Befragten die beliebteste Immobilienklasse bleiben. Als klares Preiskriterium entpuppt sich hier die Lage: So rechnet etwa die Hälft der Umfrageteilnehmer mit gleichbleibenden Preisen in 1a- und 1b-Lagen, während in peripheren Regionen 55 Prozent von sinkenden Preisen ausgehen. (Quelle: eylaw.at)

Grundsätzlich ist also damit zu rechnen, dass Wohnimmobilien in zentralen Lagen und Ballungsräumen wie Wien und Graz wertstabiler bleiben als solche in ländlichen Bereichen. Ein wesentlicher Faktor für die Preisstabilität einer Immobilie ist mittlerweile auch die Klimafreundlichkeit: Immobilien mit schlechtem Energieausweis, bei denen in Zukunft Sanierungen notwendig werden, schneiden wesentlich schlechter ab als Objekte in klimafreundlichen Gebäuden.

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Als Alternative zur klassischen Anlegerwohnung besteht die Möglichkeit, Ihr Geld in eine Ferienimmobilie zu investieren. Was diese Option als Kapitalanlage so attraktiv macht, erfahren Sie hier.

Gerade nach der überstandenen Pandemie ist die Lust auf Urlaub und Erholung bei vielen so groß wie nie. Dabei müssen es gar nicht immer exotische Destinationen sein: Faktoren wie steigende Flug- und Treibstoffpreise, aber auch Sicherheitsbedenken aufgrund der weltpolitischen Lage sowie ein verstärktes Bedürfnis nach Nachhaltigkeit haben nahen Reisezielen in den letzten Jahren einen wahren Boom beschert. Weshalb Ferienimmobilien auch für Anleger zunehmend rentabler und damit interessanter werden.

Die Vorteile einer Ferienimmobilie als Geldanlage

• Ferienimmobilien gelten als ultimativ rentabel – sprich, sie erzielen überdurchschnittlich hohe Renditen.
• Je attraktiver die Lage der Ferienwohnung, desto besser die Rendite und desto höher die langfristige Wertsteigerung.
• Vermieten Sie Ihre Ferienimmobilie gewerblich, können Sie als Anleger steuerliche Vorteile daraus ziehen.
• Grundbürgerliches Eigentum in einer touristisch attraktiven Destination bedeutet hohe Sicherheit.
• Bei touristischer Vermietung können Sie Ihre Ferienwohnung auch für eigene Urlaubsaufenthalte nutzen, was Geld und Planungsaufwand spart.
• Sie planen, in Ihrer Pension dauerhaft in Ihrem Lieblings-Urlaubsziel zu leben? Dann ist eine Ferienimmobilie in diesem Ort die perfekte Vorsorgeoption für Ihren Ruhestand.

Welche Faktoren sollte eine Ferienimmobilie erfüllen?

• Die Lage gilt auch bei Ferienwohnungen als eines der wichtigsten Kriterien für eine erfolgreiche Vermietung und Wertbeständigkeit bzw. -steigerung. Sprich, der Ort sollte touristisch erschlossen bzw. im Wachstum begriffen sein.
• Ferienimmobilien, die direkt am See oder am Meer, an der Skipiste oder in Wanderdestinationen liegen, sind zwar grundsätzlich teurer, zeichnen sich jedoch langfristig durch besonders gute Vermietbarkeit und Wertsteigerung aus.
• Auch die Infrastruktur spielt eine wesentliche Rolle – die Feriendestination sollte möglichst einfach erreichbar sein. Ist die Infrastruktur gut und sind ausreichend Freizeitaktivitäten geboten, muss die Ferienwohnung auch nicht unbedingt im Zentrum eines Tourismus-Hotspots liegen.
• Die Ausstattung der Ferienimmobilie sollte so gestaltet werden, dass sich Gäste auch in der Wohnung stets wohlfühlen, sprich auch bei schlechten Wetterbedingungen. Faktoren wie Freiflächen, Kamin, Sauna oder Pool tragen sowohl zu einer guten Vermietbarkeit als auch zur Wertsteigerung bei.
• Vor allem hinsichtlich eigener Urlaubsaufenthalte bzw. wenn Sie im Ruhestand in Ihrer Ferienwohnung leben möchten, spielen auch Ihre persönlichen Wohnvorlieben bei der Auswahl einer Ferienimmobilie – im Gegensatz zu „normalen“ Anlegerwohnungen – eine wesentliche Rolle. Denken Sie dabei auch an den Aspekt der Barrierefreiheit.

Was muss ich beim Kauf einer Ferienwohnung beachten?

• Die Erwerbskriterien für Ferienimmobilien im Ausland sind meist strenger als innerhalb Österreichs – neben hohen Eigenmitteln benötigen Sie oft eine Immobilie in Österreich als zusätzliche Besicherung.
• Jedoch sollten Sie sich – unabhängig davon, ob Ihr Wunsch-Feriendomizil hier oder im Ausland liegt –, hinsichtlich der Finanzierung stets professionell beraten lassen. So gehen Sie unerwarteten Überraschungen (hohe Nebenkosten etc.) aus dem Weg und sind im Falle des Falles sowohl rechtlich als auch finanziell abgesichert.
• Allein, weil Sie als Eigentümer nicht ständig dort sein können, ist es sinnvoll, die Vermietung einer Ferienimmobilie in die Hände eines Profis, sprich einer Betreibergesellschaft vor Ort, zu legen.

Sie überlegen, in eine Ferienimmobilie zu investieren? Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite!

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Hohe Immobilienpreise und steigende Kreditzinsen halten derzeit viele Anleger davon ab, in neue Wohnobjekte zu investieren. Warum Sie mit Immobilieninvestitionen keinesfalls länger warten sollten und wie sehr Sie damit von der Inflation profitieren, erfahren Sie hier.

Das Thema Inflation beschäftigt uns mittlerweile seit Monaten – ein schnelles Ende ist nicht in Sicht. Je höher die Inflation, desto mehr sinken der Wert bzw. die Kaufkraft des Geldes, wodurch Waren und Dienstleistungen uns immer teurer zu stehen kommen. Während die Europäische Zentralbank normalerweise auf eine jährliche Inflationsrate von zwei Prozent abzielt, liegt diese in Österreich aktuell bei 7,4 Prozent. Den starken Preissteigerungen zugrunde liegen sowohl die Corona-Pandemie als auch der Ukraine-Krieg und damit verbundene Lieferengpässe.

Wer durch die Inflation verliert

Am stärksten unter der Inflation leiden Menschen mit geringem bzw. ohne Einkommen. Da die Sparzinsen schon seit mehr als einem Jahrzehnt deutlich unter der Inflationsrate liegen, sind aber auch Sparer betroffen. Wer sein Geld auf einem Konto, einem Sparbuch oder über einen Bausparvertrag anlegt, verliert pro angesparten 10.000 Euro aktuell jährlich 740 Euro.

Kann man von der Inflation profitieren?

Es gibt durchaus auch Wege, sich die Inflation zunutze zu machen. Zum Beispiel über Investitionen am Börsenmarkt, in Aktien oder Fonds – mit der Performanceerwartung steigt jedoch auch das Risiko, das Investierte teils oder gar ganz wieder zu verlieren. Als wesentlich sicherer gilt die Anlage in Sachwerte, etwa in den Klassiker Immobilien. Denn je mehr Kapital an Kaufkraft verliert, desto mehr steigen die Immobilienwerte. Ein Fakt, der oft übersehen wird: Auch Schuldner profitieren von steigenden Inflationsraten, da dadurch Kredite an Wert verlieren und die Kreditzinsen aktuell noch sehr niedrig sind. Durch die Kombination einer intelligent ausgewählten Anlegerimmobilie und einer vernünftig aufgestellten Kreditfinanzierung lassen Sie die hohe Inflation somit sogar für sich arbeiten.

Warum Sie jetzt in Immobilien investieren sollten

Liebäugeln Sie mit einer Investition in Immobilien, sollten Sie nicht länger warten. Warum? Einerseits, weil die Immobilienkaufpreise in den für Anleger interessanten Lagen durch wachsende Energie- und Personalkosten in Zukunft wieder steigen werden. Andererseits, weil – wie bereits erwähnt – andere Anlageformen wie Spareinlagen derzeit zu Verlusten führen. Zur Veranschaulichung: Bei einer Inflationsrate von 11 Prozent würde von einer Spareinlage von 100.000 Euro nach 15 Jahren nur noch ein Fünftel übrigbleiben.

Hinsichtlich Immobilieninvestitionen gilt der Grundsatz: Kapital = Zeit x Geld. Angenommen, Sie verfügen über ein Anfangskapital von 180.000 Euro und investieren jetzt bei einem Zinssatz von fünf Prozent, ergibt sich bei einer Laufzeit von 20 Jahren ein Immobilienwert von 477.539, 39 Euro. Warten Sie mit der Investition hingegen noch drei Jahre zu, bleiben nach 17 Jahren Laufzeit nur 412.563,30 Euro übrig – was einem Verlust von 65.000 Euro entspricht.

Fakt ist: Investieren Sie jetzt, profitieren Sie immens von der Wertsteigerung! Wer aktuell 100.000 Euro in eine Anlegerwohnung investiert, hat diesen Betrag bei einer Inflation von zehn Prozent in 25 Jahren verzehnfacht.

Die Frage, ob sich eine Investition in Immobilien momentan lohnt, ist somit klar mit ja zu beantworten – sofern Sie zumindest 20 Prozent Eigenkapital aufbringen können und auf eine lange Zinsbindung achten, um sich den niedrigen Leitzins zunutze zu machen und das Risiko einer Zinssteigerung so gering wie möglich zu halten.

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