Bei einer Mietausfallversicherung ist der Name Programm. Ist der Mieter zahlungsunfähig, im Rückstand oder will einfach nicht zahlen, soll eine Mietausfallversicherung den Schaden decken.  Eine Versicherung deckt jedoch nicht alles und jeden und sollte gut gewählt sein.

Generell kann man als Vermieter einer Anlegerwohnung mit einer Mietausfallversicherung ein gewisses Restrisiko abdecken. Besagte Versicherung bietet standardgemäß Schutz vor Mietausfälle, Sachschaden und Mietnomaden.

Eigenschaften einer Mietausfallversicherung

Eine klassische Mietausfallversicherung kommt zum Tragen, sollte ein Mieter mit seiner Miete im Rückstand, zahlungsunfähig sein oder diese gar nicht begleichen. Gedeckt werden laufende Mietrückstände, so wie nicht gezahlte Nebenkosten. Die meisten Versicherungen setzen jedoch oft voraus, dass die Kaution bereits aufgebraucht wurde, um entstandene Ausfälle zu decken und der Mietrückstand mindestens 3 Monate beträgt.

Neben Mietausfällen gibt es die Möglichkeit, abhängig vom Versicherungsanbieter, Sach- und Verwahrlosungsschäden geltend zu machen. Sollte ein Mieter mutwillig die Wohnung in beschädigtem, verunreinigten oder verwahrlostem Zustand hinterlassen, können Unkosten meistens geltend gemacht werden. Teilweise können auch entstandene Renovierungskosten, standardgemäß für 3 Monaten, gedeckt werden. Dies muss jedoch spezifisch im Versicherungsvertrag formuliert sein.

Während eine Mietausfallversicherung nicht vor Leerstand einer Wohnung schützt, greift diese sehr wohl bei ungebetenen Gästen in Form von Mietbetrügern. Mietnomaden bleiben oft einen Großteil der Miete schuldig und hinterlassen auch noch neue Schäden an der Wohnung. Der Versicherungsschutz deckt in diesem Fall normalerweise nicht nur offene Mieten, sondern auch auf die notwendigen Kosten zur Schadensbeseitigung.

Leistungsumfang und Versicherungskosten

Je nach Versicherungsanbieter kann der Leistungsumfang unterschiedlich ausfallen und auch preislich gibt es Unterschiede. Versicherungskosten sind unter anderem vom Wert der Anlegerwohnung, Leistungsumfang und Versicherungssumme abhängig. Meist verlangen Versicherungsanbieter um einen Versicherungsanspruch geltend machen zu können Vorarbeit in Form von vorhandener Mahnung oder einer erfolgreichen Räumungsklage.

Zahlt sich einen Mietausfallversicherung für den Vermieter aus?

In der Regel ist eine Mietausfallversicherung sinnvoll, denn schon ein einziger Mietnomade oder zahlungsunfähiger Mieter kann hohe finanzielle Schäden verursachen. Trotz potenziellem Warten auf Auszahlung, ist man als Vermieter mit einer Mietausfallversicherung ein Stück mehr gegen mögliche Unkosten und Zahlungsausfällen gewappnet. Wichtig ist jedoch Versicherungsanbieter zu vergleichen, Polizzen genauestens durchzulesen und eine passende Versicherungssumme zu wählen. Wir unterstützen Sie dabei gerne!

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Die Corona-Krise hat nicht nur unser aller Leben, sondern auch viele Märkte ziemlich auf den Kopf gestellt. Wie lange es dauert, bis die Situation sich wieder normalisiert – und ob es überhaupt jemals wieder wie davor sein wird – weiß niemand so genau. Die gute Nachricht: Corona hin oder her – der Immobilienmarkt boomt. Da Zins- und Kapitalmarkt durch die Krise schwer angeschlagen sind, bleiben Immobilien ein sicheres Investment, was die Kauflust explodieren hat lassen. Einen Überblick der aktuellen Situation für verschiedene Immobilienzweige und für Vermieter geben wir im Folgenden.

Immobilienmarkt: Gewinner und Verlierer der Corona-Krise

Durch die aktuell vorherrschende hohe Arbeitslosigkeit sind vor allem Kleinwohnungen gefragter denn je. Obwohl der Mieterwechsel bei kleinen Wohnungen, sprich die Fluktuation im Vermietungspool in Zeiten wie diesen, etwas höher ist – bedingt durch die verbreitete Verunsicherung durch Corona.
Besonders hoch im Kurs stehen im Moment Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen 55 und 60 m2. Objekte, nach denen vor allem junge Paare und Familien suchen – nicht zuletzt, weil ein zusätzliches Zimmer fürs Home-Office immer wichtiger wird.

Hingegen ist der Markt der Gewerbeimmobilien etwas angeknackst: Einerseits durch notwendige Mietreduktionen von Vermietern gegenüber Mietern, um ihnen während der Corona-Krise finanzielle Erleichterung zu verschaffen. Andererseits durch den Boom des Online-Marktes, der auch in Zukunft anhalten wird – was die Nachfrage nach gewerblichen Verkaufsflächen weiter sinken lassen wird. Auch das immer stärker werdende Homeoffice-Modell reduziert den Bedarf an Verkaufs- und Geschäftsflächen enorm.

Generell wird der Immobilienmarkt auch stark davon beeinflusst, wie Großinvestoren auf die Krise reagieren: Entscheidet sich etwa ein Unternehmer wie René Benko dafür, sich während der Pandemie von riesigen Volumina zu trennen – genauer gesagt 17 deutsche Galeria-Kaufhof-Filialen um 700 Millionen Euro zu verkaufen – gibt er damit einen Trend vor, dem viele andere folgen.

Zu den größten Verlierern des Immobilienmarktes in der Corona-Krise zählen zweifellos Hotellerie und Gastronomie. Hier liegen die Renditen im Moment bei 3,5 Prozent – was kein schlechter Wert ist, aber auf Dauer definitiv zu wenig. Leider sind auch die Aussichten für diese Branche in den nächsten Jahren nicht gerade rosig.

Vermieten in der Corona-Krise

Vor allem bei Büromieten gab es in der Krise – bedingt durch verstärkte Homeoffice-Lösungen – einen signifikanten Rückgang von 65 Prozent. Ein Negativtrend, der auch in Zukunft anhalten wird. Mietausfälle oder -stundungen, die im gewerblichen Bereich sehr wohl ein Thema sind, kommen bei Privat- bzw. Wohnimmobilien hingegen fast gar nicht vor. Hier kommt es in maximal 10 bis 20 Prozent der Fälle zu Stundungen. Je nach Marktentwicklung kann es in diesem Bereich natürlich passieren, dass sich Mieten etwas nach unten orientieren – hier gilt es allerdings abzuwarten, wie sich der Immobilienmarkt als Ganzes entwickelt. Ein positiver Gegentrend ist in jedem Fall, dass die Zahlungsmoral der Mieter steigt. Dem zugrunde liegt unter anderem das derzeit allgemein gesteigerte Sicherheitsbedürfnis in der Bevölkerung.

Positive Aussichten gibt es auch für den Anlegerwohnungsbereich – Prognosen zufolge werden Mieterwechsel hier in Zukunft wieder sinken.

Zu den größten Verlierern in Sachen Vermietung zählt AirBnb. Ein Markt, der in den letzten Monaten stark getroffen wurde. In vielen Ländern gab es steuerliche Probleme, viele Stornogebühren wurden während der Corona-Krise nicht ausbezahlt. Kein Wunder, dass das Vertrauen in AirBnB während der Corona-Krise massiv gesunken ist. Zudem werden auch immer mehr Hotels in Zukunft alternative Lösungsmodelle anbieten, die dem AirBnb-Format ähneln. Dennoch besteht kein Grund zur Sorge – denn auch in diesem Bereich werden wieder innovative Plattformen entstehen und neue Konkurrenz- bzw. Mitbewerbssituationen eröffnen.

Ein aktuell schon großes – und zukünftig wahrscheinlich noch größeres – Thema sind Ferienimmobilien. Sie bieten in der aktuell schwierigen Urlaubssituation die perfekte Lösung: In einem Appartement kann man als Familie seinen Urlaub verbringen, ohne ein Hotel aufsuchen zu müssen – was mitunter ohnehin unmöglich ist. Somit sind Ferienimmobilien ein durchaus erstrebenswertes Investment für die Zukunft.

Auch Zinshäuser geraden derzeit wieder stärker in den Fokus von Anlegern. Wie immer gilt auch hier: Steigt die Nachfrage, werden auch die Preise weiter steigen. Wer es sich leisten kann, sichert sein Vermögen mit einem Zinshaus zweifellos gut ab.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Kleinwohnungen sind vor allem bei Studenten in Ballungszentren nahe den Universitäten sehr beliebt. Mit steigender Nachfrage steigen die Mietpreise und somit die Renditen für die Vermieter. Doch was ist bei Studenten als Mieter im Hinterkopf zu behalten?

Über die letzten 10 Jahre ist in Österreich die Anzahl an Studierenden und Studienanfängern kontinuierlich angestiegen. Seit 2010 verzeichnet die Bundesanstalt Statistik Austria einen Anstieg der Studentenanzahl von über 10%.

Trotz Corona-Krise wird Österreich weit ein Ansteigen der Nachfrage und auch der Mietpreise verzeichnet. Kleinwohnungen und Privatvermietung sind für Studierende besonders interessant, da diese im Vergleich zu Studentenheimen mehr Privatsphäre und Selbstbestimmung bieten. Studenten stellen daher eine lukrative Zielgruppe mit demensprechend hohen Renditen für Vermieter von Anlegerwohnungen dar.

Mieterwechsel

Bei Studenten als Mietern hat man als Vermieter mit einem erhöhten Mieterwechsel zu rechnen. Jedoch kann man auch von einer einfachen Vermietbarkeit ausgehen, da mit jedem neuen Semester wieder neue Studenten in die Uni-Städte ziehen und somit eine durchgehende Nachfrage gegeben ist. Außerdem ermöglicht es der häufigen Mieterwechsel, die Mieten stets an das Marktniveau anzupassen.
Sollte die Wohnung nun doch einmal für einen kurzen Zeitraum leer stehen, bieten AirBnB und ähnliche Plattformen die Möglichkeit Urlauber und Besucher der Kulturzentren zwischenzeitlich zu beherbergen. So steht die Wohnung auch in der Ferienzeit und zwischen Mieterwechseln nicht leer.

Eltern als drittes Rad am Wagen

Als Vermieter ist man für eventuell notwendige Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Hierbei ist zu bedenken, dass die meisten Studenten ein geringes Einkommen beziehen und oft auch auf Unterstützung ihrer Eltern angewiesen sind. Sollte nun der Fall eintreten, dass der meist in Haushaltsführung noch recht unerfahrene Studierende für Schäden verantwortlich ist – etwa, weil bei einer Party eine Wand beschädigt wurde – kann die Kaution einbehalten werden. Zusätzlich kann durch die Bürgschaft der Eltern das Risiko von möglichen Mietausfällen und erhöhten Zusatzkosten verringert werden.

Zu Bedenken ist somit, dass Eltern oft als dritte Partei in Mietverträge, Kautionsverhandlungen und Mieter-Vermieter Kommunikation mit einzubeziehen sind.

Ein Balanceakt

Fazit ist, dass die Vermietung der eigenen Anlegerwohnung an Studenten ein lukratives Geschäft bietet, es jedoch einiges zu bedenken gibt. Während es wechselnde Mieter, Eltern und Kosten zu jonglieren gilt, bietet die Vermietung einer Anlegerwohnung an Studenten sehr gute Renditen mit bestehender Nachfrage. Letztendlich gilt es Aufwand gegen Gewinn aufzuwiegen und eine überlegte Entscheidung zu treffen bei der Ihnen Captura gern beratend zur Seite steht.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Wie sieht eigentlich der typische Anleger aus beziehungsweise wer zählt zur klassischen Käuferschicht? Eine Frage, die sich einfach beantworten lässt – denn grundsätzlich kann jeder Mensch Zeit seines Lebens Anleger sein.

Man muss dafür nicht einmal ein bestimmtes Alter erreichen: Ab dem Zeitpunkt seiner Geburt kann prinzipiell jeder Besitzer einer Anlegerwohnung werden. Wobei es dazu bei Minderjährigen einen bevollmächtigten Erwachsenen braucht – und der Übergang der Immobilie meist durch einen Schenkungsvertrag geregelt wird.

Der Großteil der (potentiellen) Käuferschicht ist jedoch bereits volljährig. Je nach Altersgruppe kommen für die Investition bestimmte Entscheidungskriterien zum Tragen. Die wichtigsten Aspekte für die drei Hauptzielgruppen haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

20 – 30: Persönliche Situation miteinbeziehen

Wer im Alter von 20 bis 30 Jahren in eine Anlegerwohnung investiert, sichert sich damit eine optimale Pensionsvorsorge. Allerdings sind in dieser Lebensphase oft noch viele Fragen offen, die man sich vor der Investition überlegen sollte. Zum Beispiel, ob man davon träumt, sich irgendwann selbst ein Eigenheim – sei es Haus oder Wohnung – zu kaufen. Denn hat man davor bereits in ein Anlegeobjekt investiert, kann dies die Bonität einschränken und die Finanzierung von der Bank limitieren.

30 – 55: Alles im Griff

30- bis 55-jährige stellen ganz klar die Kernzielgruppe der Anleger dar. Für diese Altersschicht sind Anlegerwohnungen die perfekte Pensionsvorsorge. Berufliche Belange, Verdienstsituation und Fixkosten meist schon gut abgesichert, die Familienplanung ist fixiert oder abgeschlossen und die finanzielle Situation ermöglicht größere Investitionen. Bis zum Pensionsantritt bleibt noch viel Zeit, die Laufzeiten für die Finanzierung können ausreichend ausgedehnt werden, so dass der monatliche finanzielle Aufwand überschaubar bleibt.

55+: Planung ist das A und O

Für Anleger mit über 55 gilt vor allem eines: Vorausdenken und Finanzierungen clever durchplanen. Lange Laufzeiten halten die monatlichen Fixkosten gering – viele wollen bzw. können ihr Objekt aber nicht übers Pensionsantrittsalter hinaus finanzieren. Die Lösung könnte hier eine Lebensversicherung oder Abfertigung sein, über die man mit 65 die Finanzierung reduziert oder abdeckt und sich dann aus der Miete bereits ein gewisses Pensionseinkommen ergibt.

Ab einem gewissen Alter wird aber auch der Cash-Kauf zum Thema: Man legt vorhandenes Geld in eine Anlegerwohnung an und genießt sofort den Ertrag daraus. Eine sinnvolle und sichere Investition – vor allem in Zeiten mit niedrigem Geldwert, in dem es ohnehin kaum Zinsen gibt.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Bei der Vermarktung einer Anlegerwohnung ist vor allem eine strukturierte und zielgerichtete Herangehensweise für eine erfolgreiche Vermietung ausschlaggebend. Was ist für einen reibungslosen Prozess der Vermarktung zu beachten?

Professionelle Planung und Präsentation

Um InteressentInnen für die eigene Anlegerwohnung zu finden, sollte diese professionell präsentiert werden. Zu beginnen ist mit dem Zusammentragen aller relevanten Dokumente und der Bereitstellung von hochauflösenden Fotos und einem klassischen Exposé.

Um die eigene Anlegerwohnung professionell zu präsentieren, ist es wichtig aussagekräftiges Fotomaterial erstellen zu lassen um die Vorzüge gekonnt in Szene zu setzen. Immobilienportale (wie ImmoScout24, AirBnb, Immowelt, Ebay, uvm.) bevorzugen Fotomaterial von hoher Qualität. Vor allem der visuelle Reiz erregt Aufmerksamkeit und solche Inserate werden tendenziell besser wahrgenommen.

Das Exposé

Zusätzlich sollten alle relevanten Dokumente griffbereit sein, um informative Inserate online zu stellen. Dafür eignet sich ein klassisches Exposé, das am besten von einem Makler oder dem Beratungsteam von Captura zusammengestellt wird.

Die Aufgabe eines Exposés ist wichtige Informationen einfach zugänglich zu machen und Interessenten einen Eindruck der Räumlichkeiten zu vermitteln. Ein Exposé sollte eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, sprich die wichtigsten Eckdaten (wie Baujahr, Zustand und Energieeffizienz) und hochauflösendes Fotomaterial enthalten. Vor allem Mängel und besonders Vorteile, wie Parkplatz oder Garten, sind wahrheitsgemäß bekannt zu geben um den InteressentInnen die Entscheidung zu vereinfachen. Bei dem Vernachlässigen von realitätsnahen Angaben, können schnell unangenehme Überraschungen entstehen. Außerdem sollte es relevante Kontaktdaten für Anfragen und Terminvereinbarung beinhalten.

Effiziente Prozessabwicklung durch Captura

Letztendlich stellt sich jedoch die Frage, wie schaffen Sie all dies als einzelner Neubesitzer einer Anlegerwohnung? Anstelle als Privatperson zu versuchen alle Aufgaben selbstständig zu bewältigen und Zeit und Arbeit zu investieren, empfiehlt es sich professionelle Unterstützung zu suchen.

Als Neubesitzer einer Anlegerwohnung profitieren Sie am besten von der langjährigen Markterfahrung der Captura Unternehmensgruppe. Captura übernimmt alle wichtigen Prozesse, von der Erstellung des Exposés, über Preisermittlung, bis hin zur Verkaufsabwicklung. So können Sie sich mithilfe eines professionellen Ansprechpartners auch nach Vertragsabschluss auf einen reibungslosen Prozessablauf verlassen.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Immobilien gelten trotz der Corona-Pandemie nach wie vor als eine der sichersten Anlageformen. Ein Trend, an dem sich auch in Zukunft nichts ändern wird. Was das Prinzip einer Anlegerwohnung überhaupt ausmacht, haben wir im Folgenden zusammengefasst.

Vom ersten Moment an Eigentümer

Einer der wesentlichsten Aspekte, über den man als potentieller Anleger Bescheid wissen sollte: Da es sich bei einer Anlegerwohnung um parifiziertes Wohnungseigentum handelt, bei dem der Käufer eine Grundbuchseintragung genießt, ist er vom ersten Moment an Eigentümer und somit mit allen Rechten und Pflichten verbunden. Alle Rechte und Pflichten bedeutet in diesem Fall nicht nur, dass man eine Investition tätigt, sondern – sollte investitionsbezogen etwas nicht zu 100 Prozent funktionieren – man auch selbst dafür sorgen muss, dass alles wieder ins Lot kommt.

Vorsteuerrückvergütung bei Anlegerwohnungen

Ein großer Vorteil bei Anlageobjekten: Durch die Vermietungsabsicht bekommt der Käufer die Vorsteuer unter bestimmten Voraussetzungen anteilsmäßig rückvergütet. Kauft man eine Wohnung als Anlage, sprich, man hat nicht die Absicht, selbst darin zu wohnen, erwirbt man sie im Vergleich zum Marktwert um zehn Prozent günstiger. Die meisten Anlegerwohnungen sind kreditfinanziert, wobei sich die Kreditraten durch die jeweiligen Mieteinnahmen reduzieren. Dadurch kann der Kredit meist mit geringem Eigenaufwand zurückbezahlt werden.
Wie hoch der monatliche Eigenaufwand wird, kann der Anleger selbst entscheiden, indem er bei der Finanzierung gewisse Parameter ändert. So haben etwa eine höhere Anzahlung oder eine längere Laufzeit eine geringere Kreditrate zur Folge. Am Ende der Laufzeit der Finanzierung kann der Anleger frei über die Mieteinnahme verfügen. Sozusagen ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen, mit dem man machen kann, was einem beliebt.

Die Auswahl einer Anlegerwohnung

Als potentieller Anleger sollte man sich eines bewusst machen: Eine Anlegerwohnung ist eine Investition – und nicht für den persönlichen Gebrauch gedacht. Da man selbst nicht darin wohnen wird, ist nicht relevant, ob einem die Wohnung persönlich gefällt oder nicht. Viel wesentlicher bei der Auswahl sind Faktoren wie Lage, Kaufpreis, Infrastruktur und Mietbedarf. Aspekte, die stimmig sein sollten, damit langfristig auch wirklich zu regelmäßigen Mieteinnahmen kommt.

Experten-Know-how rentiert sich

Bei der Vermietung einer Anlegerwohnung auf professionelle Unterstützung zu setzen, zahlt sich aus. Zum Beispiel, früh genug einen geeigneten Vermittlungsmakler zu haben, der sich entweder durch die Provision des Mieters rechnet oder aber durch den Investor finanziert wird. Fakt ist: Einen geringen Provisionsaufwand in Kauf zu nehmen, ist in jedem Fall besser als zu riskieren, dass die Wohnung leer bleibt und man ohne Mieteinnahmen dasteht.
Am komfortabelsten lebt es sich als Anleger mit einer Subverwaltung, die sich explizit um sämtliche Vermietungsthemen kümmert. Bereits für einen geringen monatlichen Aufwand kann man jegliche Belange, die die Anlegerwohnung betreffen, in fremde Hände geben. Viele Captura-Kunden genießen es, ihr Anlegeobjekt komplett anonym vermieten zu können und sich um nichts mehr sorgen zu müssen. Eine Subverwaltung übernimmt die gesamte Aufbereitung sowie Bewirtschaftung der Wohnung und regelt auch unangenehme Themen wie Mietinkasso etc.

Die Anlegerwohnung – ein unerschütterliches Investment

Anleger können ruhig schlafen: Durch die Verbücherung im Grundbuch garantiert eine Anlegerwohnung allgemein eine zu 100% krisensichere Investition. Das Grundbuch kann weder durch eine Wirtschaftskrise erschüttert werden, noch kann ein Börsencrash den Wohnungswert reduzieren. Somit sind und bleiben Anlegerwohnungen eine der sichersten Vorsorgeformen. Zudem sind die Mieteinnahmen von Anlegerwohnungen inflationsgeschützt – sowohl der Wohnungswert als auch die Mieteinnahmen steigen mit der Inflation. Nicht zu vergessen, dass man mit einer Anlegerwohnung nicht nur für sich selbst vorsorgt. Vielmehr baut man ein Investment auf, dass über Generationen hinweg weitergegeben werden kann. Ein Szenario, bei dem sich Captura-Kunden ideal durch die Immopension begleiten lassen können.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Immobilien als Anlageform erfreuen sich schon länger großer Beliebtheit und scheinen auch in Zukunft groß im Trend zu liegen. Sogar trotz weltweiter Pandemie bleibt der Wachstumstrend bestehen und deutet auf positive Zukunftsprognosen. Welche Schlüsse sind nun aus den letzten Jahren zu ziehen und was ist bei zukünftigem Investment zu beachten?

Rückblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes

Über die letzten 50 Jahre kann man weltweit einen insgesamt kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise beobachten. In Österreich ist vor allem in Ballungszentren ein positiver Entwicklungstrend zu vermerken. Während ländliche Gegenden einen Einwohnerschwund melden, steigt die Einwohnerzahl in den Städten kontinuierlich und vor allem im Stadtrand ist die Veränderung spürbar. Im sogenannten „Speckgürtel“ wird die freie Fläche genutzt, deswegen vermehrt gebaut und neue Wohnfläche geschaffen, um mit der steigenden Nachfrage und infrastrukturellen Entwicklung mitzuhalten.
Die Bundesländer mit dem größten Bevölkerungszuwachs im Jahr 2019/20 waren Vorarlberg und Wien mit einem Plus von 0,72 Prozent. Die Städte mit dem stärksten Zuwachs sind die Kleinstadt Rust (+2,06 Prozent), der Bezirk Bruck an der Leitha (+1,69 Prozent) sowie die Städte Eisenstadt (+1,22 Prozent) und Wiener Neustadt (+1,21 Prozent). Hier hingegen gab es rückläufige Bevölkerungszahlen: Im Waldviertel, in der gesamten Obersteiermark, in großen Teilen Kärntens und in Osttirol, was mit der bereits erwähnten „Landflucht“ einhergeht.

Zukunftstrend beachten und sinnvoll Anlegen

Wie in vergangenen Jahren weisen Positivtrends darauf hin, dass Immobilien auch in Zukunft als beliebtes und sinnvolles Investment zu beachten sind. Neue Wohnräume werden vor allem dort geschaffen, wo es viel freie Fläche gibt und der Kaufpreis niedrig ist. Auf Grund der begrenzten Wohnfläche gibt es eine Tendenz hin zu kleineren Wohneinheiten mit effizientem und attraktivem Grundriss.
Jedoch sollte man, trotz der attraktiven Entwicklung des Immobilienmarktes, nicht an jedem Ort und zu jedem Preis zuschlagen. Hotspots mit großem Kultur- und Bildungsangebot wie Wien und Graz werden in Verbindung mit sehr guten Zukunftsprognosen als besonders sinnvolle Standorte für Anlegerwohnungen gehandhabt. Wichtig ist, mit dem eigenen Budget im Hinterkopf, verschiedene Angebote auf Standort, Positivtrends, Miet- und Kaufpreise zu vergleichen.

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Wer in Graz lebt und seine Stadt in den letzten Jahren beobachtet hat, dem ist eines bestimmt nicht entgangen: Das Stadtbild ändert sich ständig, die City ist ständig am Wachsen, die Stadtgrenzen dehnen sich immer weiter aus.

Ein Phänomen, das selbstverständlich nicht nur die steirische Landesmetropole, sondern jede größere Stadt betrifft. Natürlich hat es coronabedingt auch viele Menschen aufs Land gezogen. Und: Megacitys, wie es sie in Asien oder in den USA gibt, werden hierzulande wohl so schnell keine entstehen. Trotzdem: Urbanisierung ist und bleibt Trend – und macht auch vor Österreich nicht halt. Die Zukunft gehört den Städten. Eine Tatsache, die Interessenten und Käufer von Anlegerwohnungen bei ihren Planungen stets im Kopf haben sollten.

Zukunftsträchtig: Anlegerwohnungen in neuen Stadtteilen

Da innerstädtisch oft keine weitere Verdichtung mehr möglich ist, wachsen Städte wie Graz vor allem nach außen. Immer mehr kleine Dörfer und Gemeinden, die vor wenigen Jahren noch als typische Vororte galten, werden zukünftig als Teil der Stadt integriert. Zusätzlich entstehen neue, trendige Stadtteile – wie die ehemaligen Reininghausgründe, die die einstige Peripherie zum hippen Hotspot werden lassen. Bis 2025 entsteht hier quasi eine Mini-Stadt in der Stadt, die 15.000 Einwohnern Platz bieten soll und infrastrukturmäßig alles bietet, was man zum komfortablen Leben braucht. Neben modernen Wohnungen warten Büro- und Geschäftsflächen, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, Grünflächen, Gastronomie, Nahversorger und Top-Anbindungen an den öffentlichen Verkehr. Faktoren, die schon jetzt für eine hohe Nachfrage nach Immobilien, darunter auch Anlegerwohnungen, sorgen. Immerhin verbinden neue Bauviertel wie die Reininghausgünde zahlreiche Vorteile von Stadt und Land: Man ist nicht mitten in der Stadt und schneller in der Natur, bzw. eventuell auch als Pendler am Arbeitsplatz – genießt dabei aber trotzdem das Gefühl des Stadtlebens mit all seinen Annehmlichkeiten und ist nach Wunsch im Nu in der Innenstadt. Für Anleger definitiv eine vielversprechende Lage!

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Die Zahl der Singlehaushalte steigt und steigt. Eine Untersuchung der Statistik Austria prognostiziert, dass der Anteil der Einpersonenhaushalte in Österreich bis 2030 um fast 25 Prozent höher sein wird als noch vor zehn Jahren. Somit sind Alleinlebende eine Mietergruppe, die man als Anleger oder Vermieter nicht außer Acht lassen sollte – nicht zuletzt auch, weil sie so breit gefächert ist.

Die Bandbreite der Alleinlebenden reicht von notorischen Junggesellen über (un-)freiwillige Übergangssingles bis hin zu Menschen, die trotz Beziehung ihre eigenen vier Wände bevorzugen. Auch nach dem Tod eines Lebenspartners wollen in den letzten Jahren viele ältere Menschen so lange wie möglich alleine wohnen bleiben. Das gemeinsame Haus oder die größere Wohnung wird in diesen Fällen oft gegen eine kleine, altersgerecht ausgestattete Wohnung getauscht. Nicht zu vergessen die Gruppe der Wochenpendler, die unter der Woche in Städten arbeitet, sich dafür eine Kleinwohnung mietet und das Wochenende am Hauptwohnsitz mit der Familie am Land verbringt.

Welche Wünsche und Ansprüche haben Mieter an Kleinwohnungen?

Selbstverständlich haben auch Singles gerne Platz – weshalb Wohnungen in allen Größen nachgefragt werden. Alleinlebende mit entsprechendem Einkommen mieten sich auch gerne eine größere Wohnung. Wesentlich einfacher und schneller zu vermieten sind jedoch Kleinwohnungen, vor allem solche mit effizienter Raumaufteilung. Was auch damit begründet ist, dass sich Singles und Menschen, die aus beruflichen Gründen alleine wohnen, selten eine Wohnung kaufen möchten. Lieber mieten sie und bleiben dadurch flexibel, falls sich doch beziehungs- oder arbeitstechnisch einmal etwas ändern sollte. Wie attraktiv eine Kleinwohnung als Anlage ist, hängt selbstverständlich auch von der Lage ab. Gerade bei kleinen Wohnungen sind jedoch oft zentrale Lagen gefragt – sowohl Singles als auch ältere Menschen bevorzugen oft eine gute Infrastruktur ohne weite Wege, mit Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Nahversorgern und Gesundheitseinrichtungen.

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Wenn der Entschluss gefallen ist, in eine Immobilie zu investieren, ist die Finanzierung natürlich ein wesentlicher Faktor. Wie hoch sollen bzw. müssen die Eigenmittel sein, damit die Finanzierung der Anlegerwohnung Sinn macht?

Die vorhandenen Eigenmittel waren beim Kauf von Wohnungen oftmals ein Hindernis, wenn es um die Finanzierung ging. Das Klima für Kleinanleger ist heute erfreulicherweise wesentlich besser, anders als in der Vergangenheit sind bereits Finanzierungen ab 10000 Euro an Eigenkapital – abhängig von der Wohnungsgröße – möglich. Als Richtwert lässt sich festhalten, dass die Höhe der Anzahlung bereits ab 10 Prozent der Kaufsumme beginnt. Auch die Umsatzsteuerrückvergütung wird zusätzlich als Eigenkapital gewertet.

Finanzieren-aber richtig!

Deckt man also 10 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital ab, gilt es, sich um die anderen 90 Prozent Gedanken zu machen. In der aktuellen Phase mit einem historisch tiefen Zinsniveau, muss jeder Neo-Investor für sich entscheiden, ob er auf einen variablen oder fixen Zinssatz setzen möchte. Beides bietet unterschiedliche Vor- und Nachteile. Das Sicherheitsbedürfnis des Einzelnen ist individuell, deshalb ist es auch wichtig, sich in Ruhe alle Varianten durchzurechnen, bevor man sich entscheidet. Anleger mit hohem Sicherheitsbewusstsein tendieren eher zu Fixzinssätzen, die über den gesamten Zeitraum gleich bleiben. Variable Zinssätze haben den Vorteil, meist etwas niedriger zu sein, können aber jederzeit steigen. Generell lässt sich festhalten, dass die Option einer längeren Laufzeit gerne genutzt wird, um die monatliche Rate gering zu halten.

Was muss ich beachten?

Für die Finanzierung verlangen die Banken eine normale Bonität, denn auch die künftigen Mieteinnahmen zählen schließlich als zusätzliches Einkommen. Die Finanzierung ist mit jedem Bankpartner möglich, es ist nur eine Anpassung der Kreditabwicklung an eine Anlegerwohnung erforderlich.
Es empfiehlt sich, ein Abwicklungskonto einzurichten und sämtliche Geldflüsse der Anlegerwohnung dort zu verbuchen, um die Übersicht zu behalten. Das Abwicklungskonto dient in der Ankaufphase auch zur Überbrückungsfinanzierung der Umsatzsteuer.

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