Sowohl die demografische Entwicklung als auch die Klimakrise haben großen Einfluss darauf, wie sich Städte und Wohnkonzepte im Laufe der Zeit verändern. Wir haben die aktuellsten Zukunftstrends rund um Bauen und Wohnen ins Visier genommen.

Barrierefreies Bauen

Wie der demografische Wandel zeigt, werden Gesellschaften vor allem in den Industrienationen immer älter. Wodurch altersgerechtes und barrierefreies Bauen immer mehr an Bedeutung gewinnt. Aspekte wie breite, schwellenlose Türen oder ebenerdige Duschkabinen gleich von Anfang an zu berücksichtigen, spart nicht nur Ressourcen, sondern auch Zeit und Sorgen. Auch beim Kauf einer Anlegerwohnung sollten Sie in jedem Fall darauf achten, dass sie barrierefrei ist bzw. bei Bedarf möglichst einfach – sprich, mit geringem Zeit- und Kostenaufwand – umgebaut werden kann.

 

Die Stadt in der Stadt

Rund um Ballungszentren entstehen immer mehr eigene Stadtquartiere, die ihren Bewohnern auf kurzen Wegen eine komplette Infrastruktur inklusive sämtlicher Annehmlichkeiten bieten. Ganz nach dem Motto „Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, zur Schule gehen, Gastronomie sowie Kultur genießen, Sport machen  – alles in (m)einem Viertel“ fungieren die Quartiere wie eigene kleine „Smarte Citys“ innerhalb der Großstadt und tragen  mitunter zur Lösung des Verkehrsproblems in Ballungsräumen bei. Ein weiterer Vorteil: Die Wohnprojekte sind nach modernsten Standards gebaut und verfügen meist auch über zahlreiche kleinere Wohneinheiten, was sie auch für Anleger interessant macht.

 

Öko-Bauten

Das Thema Nachhaltigkeit bestimmt all unsere Lebensbereiche immer mehr – darunter auch Bauen und Wohnen. Der Wohnraum der Zukunft ist geprägt von ökologischen Materialien, effektiver Wärmedämmung, natürlichen Baustoffen wie Holz und viel lebendigem Grün, zum Beispiel auf Dächern und Fassaden. In ihren Plänen werden Städteplaner und Bauunternehmer zukünftig auch auch den CO₂-Lebenszyklus von Gebäuden mitberücksichtigen. Studien belegen, dass dicht nebeneinander gebaute, niedrige Gebäude einen niedrigeren CO₂-Effekt haben als hohe Häuser – was sich wahrscheinlich auf das Erscheinungsbild von Städten auswirken wird. In jedem Fall wird der Fokus in Zukunft auf Passiv- sowie Null- und Plusenergiehäusern liegen.

 

Alles digital

Die Ära der Smart Homes hat längst begonnen: Dass sich Heizung, Belüftung und Beleuchtung ganz praktisch übers Smartphone steuern lassen, ist schon lange keine Zukunftsmusik mehr. In den nächsten Jahrzehnten wird Smart Home in immer mehr Wohnungen und Häusern Einzug halten – und der Bedienkomfort dabei immer neue Bereiche erfassen. Im Zuge der Digitalisierung werden in Zukunft sogar ganze Gebäude autonom funktionieren, sprich, die Funktion ihrer Systeme selbst überwachen, um Energie optimal zu nutzen, Heiz- oder Kühlsysteme zu adaptieren und sich möglichst gut an ihre Bewohner und ihren Lebensstil anzupassen. Diese Gebäude agieren quasi als künstliche Intelligenz, die sogar die Umgebung auf mögliche Gefahren hin analysieren und sich dementsprechend selbst konfigurieren, um den Personen darin bestmögliche Sicherheits- und Gesundheitsbedingungen zu bieten.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Anlegerwohnung?

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Um eine Anlegerwohnung langfristig nachhaltig und effizient vermieten zu können, sollte diese bestimmte Kriterien erfüllen. Den Grundstein für eine erfolgreiche Rendite legen Sie dabei bereits bei der Auswahl der Immobilie. Wir haben die wichtigsten Faktoren in einer Checkliste zusammengefasst, auf die Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung achten sollten.

Wer noch keine Erfahrung beim Kauf von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen hat, ist oft unsicher, welche Kriterien bei der Auswahl die wichtigsten sind. Ist es die Lage, der Grundriss oder doch die Ausstattung? Gleich vorab: Es ist nie nur ein Aspekt allein, der eine Immobilie in ein heiß begehrtes Mietobjekt verwandelt. Anlegerwohnungen, die sich einfach vermieten lassen und langfristig Wertsicherung bieten, überzeugen stets durch eine vielfältige Kombination an Faktoren.

Wir haben für Sie eine Übersichts-Checkliste erstellt, die Sie bei der Auswahl Ihrer (ersten) Anlegerwohnung unterstützt. Unser Tipp: Ausdrucken und am besten stets dabeihaben – so können Sie keinen Punkt vergessen und bleiben stets auf der sicheren Seite!

Checkliste für den Kauf Ihrer Anlegerwohnung

Die wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Anleger- bzw. Vorsorgewohnung betreffen verschiedene Schwerpunkte, auf die wir im Folgenden im Detail eingehen. Keine Sorge: Ihr Anlageobjekt muss nicht alle Punkte erfüllen – wahrscheinlich gibt es auch keine Wohnung, die allen genannten Kriterien gerecht wird. Aber: Je mehr Punkte eine Immobilie erfüllt, desto besser die Vermietbarkeit und infolge auch die Rendite.

Lage und Infrastruktur

• Deutliches Bevölkerungswachstum in den vergangenen Jahren (zumindest keine starke Abwanderung)
• Positive wirtschaftliche Entwicklung, junge Bevölkerung
• Infrastruktur vor Ort (Supermärkte, Ärzte, Schulen etc.) besteht oder ist in naher Zukunft geplant
• Verkehrsanbindungen sind vorhanden und einfach erreichbar
• große, renommierte Arbeitgeber sind vor Ort
• Entwicklungsprojekte bestehen bereits oder sind geplant

Zustand des Gesamtobjektes

• Das Objekt, in dem sich die Anlegerwohnung befindet, wurde in moderner Bauweise errichtet oder entsprechend renoviert
• Das Gebäude wirkt solide und ohne sichtbare Schäden an Fassade, Keller, Dach, Stiegenhaus etc.
• Die Wärmedämmung des Gebäudes ist ausreichend und zeitgemäß

Zustand und Ausstattung der Anlegerwohnung

• Es handelt sich um einen Neubau, eine sanierte Wohnung älterer Bauart oder einen Altbau mit zeitgemäßer Dämmung und Ausstattung
• Der Grundriss ist praktisch gehalten und nutzt die Quadratmeteranzahl möglichst optimal aus
• Es gibt keine Feuchtigkeit oder Wasserschäden
• Die elektrischen Installationen sind modern und funktionell
• Die Raumhöhe ist nicht zu hoch (Heizkosten!)
• Die Art der Heizung ist zeitgemäß
• Die Fenster sind modern und dicht
• Der Boden ist intakt und eben
• Die Wohnung verfügt über eine oder mehrere Freiflächen (Balkon, Terrasse)
• Die Wohnung verfügt über einen Parkplatz/eine Parkmöglichkeit

Grundlegende Dokumente

• Ein Grundbuchauszug ist vorhanden
• Pläne und Grundrisse der Wohnung sind verfügbar
• Es gibt einen aktuellen Energieausweis
• Sofern die Wohnung bereits vermietet ist, ist ein aktueller Mietvertrag vorhanden
• Sie können in Protokolle vergangener Eigentümerverhandlungen einsehen

Zahlen – Fakten – Finanzielles

• Sofern das Objekt vermietet ist: Die Nettomiete pro Quadratmeter ist marktüblich und nicht ungewöhnlich hoch und generiert eine adäquate Rendite
• Die Betriebskosten liegen im Normalbereich
• Die Nebenkosten beim Wohnungskauf halten sich im Rahmen
• Der Preis der Wohnung entspricht einem normalen bzw. günstigen Marktpreis (in Relation mit vergleichbaren Objekten)

 

 

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Das einstige allgemeine Haustierverbot ist nicht mehr gültig. Da fragt man sich als Vermieter: Muss ich Haustiere in der Mietwohnung in jedem Fall dulden oder gibt es Einschränkungen?  Wir haben die wichtigsten Regeln zum Thema Tierhaltung in der Anlegerwohnung zusammengefasst.

Bei der Frage „erlaube ich Tierhaltung in meinem Mietobjekt oder nicht?“ hatten Vermieter früher rechtlich gesehen freie Hand – sprich, sie konnten uneingeschränkt selbst entscheiden, ob sie Haustiere in Ihrem Mietobjekt gestatten oder verbieten. Um Tierbesitzer nicht generell zu benachteiligen, schaffte der Oberste Gerichtshof 2010 die Möglichkeit des generellen Haustierverbots ab. Ob das bedeutet, dass Sie als Vermieter jede Art von Tierhaltung in der Wohnung dulden müssen? Keineswegs. Sie können im Mietvertrag durchaus bestimmte Einschränkungen formulieren.

Welche Art der Tierhaltung in der Anlegerwohnung ist gestattet?

Seit der Abschaffung des generellen Haustierverbots in Mietwohnungen ist die Haltung bestimmter Tiere auch ohne explizite Zustimmung des Wohnungseigentümers erlaubt. Dazu zählen Kleintiere wie Hamster oder Meerschweinchen, die in Käfigen gehalten werden sowie Fische oder Reptilien in Terrarien. Argumentiert wurde diese Entscheidung seitens des OGH damit, dass von diesen Tieren weder Schäden in der Wohnung noch eine Belästigung der Nachbarn zu erwarten ist.

Welche Tiere darf ich als Vermieter verbieten?

Handelt es sich um freilaufende Tiere, müssen Sie diese als Vermieter nicht tolerieren, sondern können deren Haltung mittels einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag untersagen. Bei bestimmten Tierarten ist rechtlich gesehen außerdem eine explizite Erlaubnis des Vermieters nötig. Dazu zählen unter anderem Frettchen, die zwar in Käfigen gehalten werden können, aber als „unübliches“ Haustier gelten. Gleiches gilt für Hausschweine, exotische, giftige oder anderweitig potenziell gefährliche Tiere.

Auch die Haltung von Hunden und Katzen dürfen Sie – unter Angabe guter Gründe und triftiger Bedenken – in einer Anlegerwohnung verbieten. Handelt es sich beispielsweise um eine neue oder generalsanierte Wohnung, können Hunde und Katzen schnell deutliche Spuren bzw. Schäden an Böden, Wänden oder Türstöcken hinterlassen. Ein ebenso plausibler Grund für ein Verbot wäre die Gefahr vermehrter Lärmbelästigung für Nachbarn durch Hunde.

Unerlaubte Tierhaltung in der Anlegerwohnung – welche Konsequenzen drohen?

Was Sie tun können, sollte sich Ihr Mieter unerlaubterweise ein freilaufendes Haustier anschaffen? In diesem Fall sind Sie als Vermieter im Recht – und dürfen den Mietvertrag kündigen. Die stressfreie Alternative ist allerdings eine zusätzliche Vereinbarung auf Basis guten Willens, die Sie gemeinsam mit dem Mieter treffen. Zum Beispiel eine höhere Kaution, die etwaige durch das Tier verursachte Schäden abdeckt. Die Miete aufgrund der Tierhaltung zu erhöhen, ist wiederum nicht erlaubt. Unser Tipp: Sprechen Sie das Thema Tierhaltung bei der Vertragsunterzeichnung ganz klar an, formulieren Sie eigene Bedenken und Wünsche und halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest. Offenheit und Ehrlichkeit von beiden Seiten ist die beste Basis für ein entspanntes Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter.

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Sie haben weitere Fragen zum Thema Anlegerwohnung?

Wir haben die häufigsten Fehler von Neu-Vermietern für Sie zusammengefasst und verraten, wie Sie diese vermeiden. Mit unseren Tipps steht Ihrer erfolgreichen Vermieter-Karriere nichts mehr im Weg!   

Es ist vollbracht: Die erste Anlegerwohnung ist gekauft, die ersten Besichtigungen mit Mietinteressenten sind fixiert, Ihr Leben als Vermieter steht sozusagen in den Startlöchern. Natürlich möchten Sie gerade am Anfang alles richtig machen und Fehler vermeiden, die etwaige unangenehme Konsequenzen nach sich ziehen. Die Angst vor Schwierigkeiten mit den Mietern – von verspäteten Zahlungen, komplexen Mietrechtbestimmungen bis hin zur Gefahr, an Mietnomaden zu geraten – bringt nicht wenige Immobilienbesitzer dazu, ihr Anlageobjekt erst gar nicht zu vermieten. Abgesehen davon, dass sie damit auf den bedeutendsten Aspekt einer Anlegerwohnung – die Rendite – verzichten, sind diese Bedenken oft unbegründet. Vor allem, wenn Sie sich an bestimmte Regeln halten.

Checkliste für Neu-Vermieter

Das erste Mal zu vermieten ist aufregend – nicht zuletzt, weil noch die Routine fehlt. Aber keine Sorge: Wissen Sie über die folgenden Dos und Don’ts für Vermieter Bescheid, gelingt der Start ins erfolgreiche Vermieterleben garantiert!

Seien Sie wählerisch

Do: Ihre Mieter mit Bedacht auszuwählen ist oft bereits das A und O für eine erfolgreiche Vermietung. Gerade wenn es um die Zahlungsfähigkeit geht, ist eine gute Recherche oder das Einfordern einer Zahlungsfähigkeit ratsam. Auch die sozialen Netzwerke stellen im Internetzeitalter eine gute Informationsquelle dar und vervollständigen das Bild vom potentiellen Mieter.

Don’t: Auch, wenn es oft verlockend sein mag: Potenzielle Mieter rein aus Sympathiegründen auszuwählen, kann schnell nach hinten losgehen. Ein vertrauenswürdiger Mieter wird verstehen, dass Sie sich absichern wollen.

Halten Sie alles vertraglich fest

Do: Haben Sie Ihren Wunschmieter gefunden, gilt es, alles Wesentliche schriftlich festzuhalten – inklusive sämtlicher Zusatzvereinbarungen, die Sie gemeinsam treffen. Ebenso wichtig: Sowohl der Mietvertrag als auch das Übernahmeprotokoll sollten unbedingt vor Einzug des Mieters unterzeichnet werden.

Don’t:  Nehmen Sie von ausschließlich mündlichen (Neben-) Vereinbarungen möglichst Abstand, denn in der Praxis sind es oftmals diese Absprachen genau der Grund für Streits und Unstimmigkeiten. Das gilt auch – oder gerade! – dann, wenn Sie an Freunde oder Familienmitglieder vermieten. Das Sprichwort „Strenge Rechnung, gute Freundschaft“ kommt nicht von ungefähr – und sollte selbstverständlich sein, vor allem, wenn es um so etwas Essentielles wie eine Mietwohnung geht.

Kaution nicht vergessen

Do: Die Kaution gibt Ihnen als Vermieter zusätzliche Sicherheit – weshalb Sie nie darauf verzichten sollten – selbst, wenn sie gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Im Normalfall einigt man sich auf eine Kaution in der Höhe von drei Monatsmieten inklusive Betriebskosten, die sowohl in Form einer Bankgarantie als auch bar übergeben werden kann. Auch hier gilt: unbedingt schriftlich festhalten!

Don’t: Als Vermieter freiwillig auf die Kaution zu verzichten, ist riskant: So müssen Sie etwa bei einem Mietausfall oder Schäden in der Wohnung rechtliche Schritte gehen, was nicht nur Zeit und Nerven, sondern im schlimmsten Fall auch Geld kostet.

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Sie haben weitere Fragen zum Thema Anlegerwohnung?

Ob der erste Mieter in Ihre Anlegerwohnung einzieht oder ein langjähriger Mieter auszieht – Wohnungsübergaben sind oft aufwändiger als erwartet. Was Sie als Vermieter beachten müssen, um eine Wohnungsübergabe reibungslos und professionell über die Bühne zu bringen, haben wir hier für Sie zusammengefasst.       

Zieht ein Mieter aus, kommt es bei der Wohnungsübergabe nicht selten zu Konflikten – vor allem, wenn es Schäden in der Wohnung gibt. Das A und O, um auf beiden Seiten Klarheit zu schaffen und unangenehme Situationen zu vermeiden, ist ein Übergabeprotokoll. Aber auch beim Einzug eines Mieters in Ihre Anlegerwohnung ist Sorgfalt gefragt – von der Auswahl des richtigen Mieters bis hin zu wichtigen Infos oder Anliegen von beiden Seiten, die bereits bei der Übergabe geklärt werden sollten. Im Folgenden erfahren Sie, was es bei Wohnungsübergaben sowohl beim Ein- als auch beim Auszug zu beachten gilt.

Wohnungsübergabe – worauf Sie achten sollten

Was für Vertreter von Hausverwaltungen reine Routine ist, ist für private Vermieter eine eher seltene Situation. Deshalb sollten Sie jede Wohnungsübergabe mit Ruhe angehen und gründlich vorbereiten. Um nichts zu vergessen, schreiben Sie sich am besten eine Liste mit allen den wichtigsten Punkten.

• Achten Sie außerdem darauf, dass beim Übergabetermin noch Tageslicht vorhanden ist. So können Details wie Boden und Wände besser beurteilt werden.
• In der Regel werden Wohnungen leer an neue Mieter übergeben. Sofern anders vereinbart, sollten Einrichtungsgegenstände und die Ausstattung der Küche schriftlich festgehalten werden.
• Lesen Sie bei jedem Ein- und Auszug sämtliche Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ab.

 

Ein neuer Mieter zieht ein

Beim Einzug eines neuen Mieters sollte stets ein Übergabeprotokoll mit den Daten und Unterschriften aller Anwesenden geführt werden, das die Bestandsaufnahme und Beurteilung der Wohnung beim Auszug wesentlich erleichtert. Um später Konflikte bzw. Diskussionen zu vermeiden, sollten sämtliche Gebrauchsspuren und Mängel fotografiert werden.

• Kontrollieren Sie, ob alle Fenster und Türen ordentlich schließen und Jalousien oder Rollos einwandfrei funktionieren. Nehmen Sie gemeinsam mit dem neuen Mieter alle Küchengeräte kurz in Betrieb. So können alle Anwesenden bezeugen, dass die gesamte Wohnung in einwandfreiem Zustand ist.
• Beanstandungen sollten im Protokoll notiert und eine zügige Reparatur veranlasst werden. Zufriedene Mieter sind in der Regel auch zuverlässig und bleiben für einen längeren Zeitraum in der Wohnung.
• Lassen Sie auch Ihrem Mieter eine Kopie des Übergabeprotokolls zukommen.

Ein Mieter zieht aus

Selbst, wenn Ihr Mieter gut auf Ihre Wohnung aufpasst – eine gewisse Abnutzung lässt sich nicht vermeiden, und das ein oder andere Missgeschick kann immer passieren. Nehmen Sie sich in jedem Fall Zeit, sich die Wohnung beim Auszug in Ruhe anzusehen. Grundsätzlich übernehmen Sie die Schlüssel vom ausziehenden Mieter in besenreinem Zustand. Streifenfrei glänzende Fenster und ein blitzendes Badezimmer sind nicht erforderlich – darum muss sich der neue Mieter später selbst kümmern. Worauf Sie als Vermieter jedoch ein Auge werfen sollten:

• Weisen Böden, Wände, Küchengeräte oder der Boiler im Bad offensichtliche Schäden auf? Überprüfen Sie die Funktionstüchtigkeit sämtlicher Herdplatten, des Kühlschranks und der Geschirrspülmaschine und warten Sie dabei etwas ab. Gerade bei der Spülmaschine kommt es oft es erst nach einigen Minuten zu einer Fehlermeldung.
• Bauliche Änderungen, Rigipswände oder Einbauschränke müssen vom Mieter vor dem Auszug fachgerecht und ohne offensichtliche Spuren beseitigt werden. Sollte die Veränderung der Wohnung mehr Potenzial oder Wert verleihen, können Sie vorab eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter treffen.
• Etwaige Kellerabteile müssen zur Gänze ausgeräumt sein. Sonst besteht das Risiko, dass die Kosten für eine Entrümpelung an Ihnen hängenbleiben.
• Achten Sie darauf, bei der Übergabe sämtliche Schlüssel, darunter auch Keller- und Postkastenschlüssel in funktionellem Zustand (also nicht verbogen o. ä.) zurückzuerhalten.
• Ist alles zu Ihrer Zufriedenheit, müssen Sie dem Mieter die Kaution zurückzahlen. Weist die Wohnung Schäden auf, können Sie einen entsprechenden Teil dieses Geldes für Reparaturen einbehalten.

Abnutzung oder Schaden?

Ob ein Kratzer im Parkett noch unter normale Abnutzung fällt oder schon als Schaden gewertet werden kann, ist oft schwierig zu beurteilen. Leichte Kratzspuren, Abdrücke von Möbelstücken oder helle Flecken durch Teppiche lassen sich kaum vermeiden. Handelt es sich jedoch um tiefe Dellen, Wasserschäden oder extreme Spuren von Bürosesseln, müssen Sie dies nicht einfach so hinnehmen. Dasselbe gilt für außergewöhnlich viele, große und tiefe Löcher in den Wänden. In solchen Fällen können Sie einen Teil der Kaution für die Reparatur einbehalten.

Früher mussten Mieter die Wohnung bei ihrem Auszug ausmalen – dies trifft heute nicht mehr automatisch zu. Nur, wenn Wände oder Teile davon in einer dunklen oder knalligen Farbe gestrichen wurden, müssen diese wieder neutral gefärbt werden. Sollten Sie unsicher sein, ob es sich um eine gewöhnliche Abnutzung oder einen Schaden handelt, ziehen Sie am besten einen Experten zurate.

Sollten Sie zu den Themen Anlegerwohnung, Vorsorgewohnung und Wohnungsübergabe Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne.

Beitragsbild: canva

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