Wer Immobilien vermietet, sollte sich ausreichend absichern. Welche Versicherungsstrategie Sie als Vermieter einer Anlegerwohnung wählen sollten, erfahren Sie hier. 

Grundsätzlich gilt: Als Vermieter von Immobilien sind Sie nicht verpflichtet, irgendwelche Versicherungen für das vermietete Objekt abzuschließen. Bestimmte Versicherungen sind für Vermieter allerdings sinnvoll, um im Schadensfall nicht selbst für die Kosten aufkommen zu müssen. Gerade durch Naturereignisse verursachte Gebäudeschäden erfordern oft umfangreiche und langwierige – und somit kostenspielige – Reparaturen.

Zwei Versicherungen sollten Sie als Vermieter jedoch unbedingt abschließen: einerseits die Wohngebäudeversicherung, andererseits die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

• Die Wohngebäudeversicherung deckt grundsätzlich Schäden durch Leitungswasser, Feuer und Naturgefahren wie Sturm oder Hagel. Je nach Bedarf können noch weitere Punkte mitversichert werden – z. B. Photovoltaikanlagen und Gasleitungen bis hin zu einer Extended Coverage (EC-Deckung) für Schäden durch Überschwemmung, Hochwasser, Erdbeben, Lawinen o. ä. Welcher Deckungsumfang letztendlich für ein Gebäude sinnvoll ist, hängt oft vor allem von der geographischen Lage ab.
• Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bewahrt Vermieter vor Schadenersatzansprüchen, die durch vom Haus und Grund des Besitzers herrührende Schäden entstehen. D. h. erleidet eine Person auf Ihrem Grund einen Schaden, z. B. weil sie von einem herabfallenden Dachziegel getroffen wird, übernimmt der Versicherer die Kosten für den Anwalt, kommt Schadenersatzansprüchen nach und wehrt unberechtigte Forderungen ab.

Sowohl die Gebäudeversicherung als auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sind Teil der Betriebskosten und können (sofern im Mietvertrag explizit vereinbart!) auf den Mieter umgelegt werden.

Mietausfall- und Vermieter-Rechtsschutz – ja oder nein?

Mietausfall-Versicherung

Grundsätzlich deckt eine Mietausfall-Versicherung Schäden durch Mietausfälle, Mietnomaden, Kosten für Aufräumarbeiten und Einlagerung von Mobiliar ab. Bis es zu einer Auszahlung kommt, müssen Vermieter jedoch einen langen Atem haben. Denn: Bis es überhaupt zum Versicherungsfall kommt und Sie entschädigt werden, sind erst einmal zig bürokratische Hürden und nicht selten Klagen nötig. Weshalb sich hier die Frage stellt, ob die Entschädigung den zeitlichen und bürokratischen Einsatz am Ende aufwiegt.

Um das Risiko für Zahlungsausfälle oder Mietnomaden zu reduzieren, sollten Sie potentielle Mieter bereits im Vorfeld genau prüfen und durchaus wählerisch sein. Noch sicherer: Wenden Sie sich an einen Profi – sprich, an eine professionelle Verwaltungsfirma. Sie unterstützt Sie bei der Auswahl des richtigen Mieters, kümmert sich um den Zahlungsverkehr und das Mahnwesen für Ihre vermietete Wohnung ebenso wie um eine reibungslose Übergabe und Rücknahme.

Vermieter-Rechtsschutz

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kommt bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter zum Tragen. Oft wiegt man sich hier als Vermieter in Sicherheit – weil es Stress wegen einer Mieterhöhung gibt, ein Mieter beim Auszug aufgrund von Schäden in der Wohnung die Kaution nicht zur Gänze zurückbekommt oder gar eine Zwangsräumung nötig wird. Hier gilt im Grunde dasselbe wie bei der Mietausfall-Versicherung: Am sichersten ist, seine Mieter vorab mit Bedacht auszuwählen (bzw. auswählen zu lassen) – damit Situationen wie die eben genannten gar nicht erst entstehen.

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Was man unter energetischer Sanierung versteht, ob und wann Sie als Immobilienbesitzer dazu verpflichtet sind und welche Förderungen es für Energiesanierungen gibt, erfahren Sie im Folgenden.

Energetische bzw. thermische Sanierungen bezeichnen bauliche Veränderungen von Gebäuden, die dazu dienen, den Energieverbrauch zu senken. Dazu zählen sämtliche Dämmmaßnahmen (Dach, Kellerdecke, Fassade), der Austausch bzw. die Modernisierung der Heizanlage, der Fenster sowie der Außentüren sowie die Installation einer Lüftungsanlage zur Wärmerückgewinnung.

Ist eine energetische Sanierung verpflichtend?

Bei bestehenden Wohngebäuden besteht in Österreich derzeit keine Pflicht, einen bestimmten Energiestandard zu erreichen. Was bedeutet, dass Hausbesitzer selbst entscheiden können, ob sie eine energetische Sanierung von Kellerdecke, Fassade, Dach und Fenstern vornehmen lassen. Bei Neubauten hingegen sind moderne Energiestandards gesetzlich vorgegeben – sprich, sind bereits beim Bau mit zu berücksichtigen.

Eine Ausnahme bildet der Heizungstausch: So müssen alte, mit Kohle und Öl betriebene Heizsysteme ab 2025 sukzessive durch zeitgemäße Heizungen ersetzt werden – beginnend mit den ältesten Heizungsanlagen. Ziel ist, bis 2035 sämtliche Ölheizungen in Österreich stillzulegen.

Mit welchen Kosten ist bei einer Energiesanierung zu rechnen?

Der finanzielle Aufwand einer energetischen Sanierung hängt einerseits von der energetischen Beschaffung des Gebäudes, andererseits vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen ab. So müssen Sie für die Fassadendämmung 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren, für die Dämmung des Dachs und der Kellerdecke jeweils bis zu 200 Euro pro Quadratmeter, während ein Austausch der Fenster mit 400 bis 1000 Euro pro Fenster zu Buche schlägt.

Für eine umfassende Sanierung eines Einfamilienhauses (inklusive des Austauschs von Heizung und Fenstern sowie der Dämmung von Außenfassade, Dach und Kellerdecke) kommen so nicht selten mehr als 100.000 Euro zusammen.

Gibt es Förderungen für energetische Sanierungen?

Hinsichtlich der bis 2040 angestrebten Klimaneutralität werden thermische  Sanierungsmaßnahmen von Bund und Ländern finanziell unterstützt. Zu den Bundesförderungen zählen die Sanierungsoffensive sowie die Aktion „raus aus Öl und Gas“, die auch 2024 fortgeführt werden.

Sanierungsbonus für Private (Ein-, Zweifamilien- oder Reihenhäuser)

Der vom Bund initiierte Sanierungsbonus umfasst thermische Sanierungen bei privaten Wohnbaugebäuden in Österreich, die älter als 20 Jahre sind. Gefördert werden umfassende Sanierungen nach klimaaktiv-Standard bzw. gutem Standard, Teilsanierungen, die den Heizwärmebedarf um zumindest 40 Prozent senken sowie Einzelbauteilsanierungen. Dazu zählen Maßnahmen wie

• Fassaden- und Dachdämmung,
• Kellerdeckendämmung sowie
• der Austausch von Fenstern und Außentüren.

Je nach Art der Sanierung liegt die Förderhöhe zwischen 3.000 und 14.000 Euro. Kommen Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen zum Einsatz, gibt es weitere Zuschläge. Generell sind maximal 50 Prozent der energetischen Sanierungskosten förderfähig.

Sanierungsbonus für Private (mehrgeschoßiger Wohnbau)

Förderungsfähig sind hier Modernisierungen von mehr als 20 Jahre alten, mehrstöckigen Wohnbauten und Reihenhausanlagen.

Die Förderung gilt für

• umfassende Sanierungen thermische Sanierungen nach klimaaktiv-Standard des Gesamtgebäudes bzw. der gesamten Anlage sowie
• den Fenstertausch von Wohnungen in mehrgeschoßigen Wohnbauten,
• Dach- und Fassadenbegrünungen bei gleichzeitiger umfassender thermischer Sanierung bzw. an bereits thermisch sanierten Bestandsgebäuden in Ortskernen.

Bei umfassenden Sanierungen nach klimaaktiv-Standard werden bis zu 100 Euro pro Quadratmeter nutzbarer Wohnfläche gefördert. Wird mindestens 25 Prozent Dämmmaterial aus nachwachsenden Rohstoffen verwendet, gibt es bis zu 175 Euro pro Quadratmeter. Bei Einzelbaumaßnahmen wie neuen Fenstern beträgt die Förderungshöhe maximal 3.000 Euro.

Förderungen für neue Heizsysteme

Der „Raus aus Öl und Gas“-Bonus gilt für den Umstieg auf alternative, klimafreundliche Heizanlagen. Private werden dabei mit bis zu 7.500 Euro unterstützt, bei Anträgen ab 12. 9. 2022 kann außerdem ein Zusatzbonus von 2.000 Euro beantragt werden. Für thermische Solaranlagen gibt es den Solarbonus in Höhe von 1.500 Euro.

Bei mehrstöckigen Wohnbauten beträgt die Förderhöhe für den Tausch fossiler Heizsysteme bis zu 15.000 Euro, für Förderanträge ab 12. 9. 2022 gibt es bis zu 4.000 Euro zusätzlich. Der Bonus für thermische Solaranlagen beträgt bis zu 4.000 Euro. Für die Zentralisierung des Heizsystems werden pauschal 3.000 Euro pro Wohnung ausbezahlt, mit einem weiteren potentiellen Zuschlag von 600 Euro pro Wohneinheit.

Energetische Sanierungen steuerlich absetzen

Da Sanierungen unter Instandsetzungsaufwendungen fallen, die entweder den Nutzwert oder die Nutzungsdauer eines Gebäudes erhöhen, können Sie als Anleger bzw. Vermieter die Kosten für Energiesanierungen von der Steuer absetzen.

Um die Aufwendungen für thermische Sanierungen als Vermieter in einem 15-Jahres-Zeitraum abschreiben zu können, müssen

• mindestens 25 Prozent der Gebäudeteile von der Sanierung betroffen sein oder
• die Sanierungsmaßnahmen die Nutzungsdauer um mindestens 25 Prozent steigern.

Der Vorteil von Neubauten im Bezug auf Sanierungen

Sollten Sie in Anlegerimmobilien investieren wollen, bringen Neubauten bzw. Bestandswohnungen in Neubauten im Vergleich zu Altbauimmobilien einen wesentlichen Vorteil: Neubauten entsprechen gängigen Energiestandards – was bedeutet, dass aufwändige und kostenintensive Sanierungen für die nächsten Jahre kein Thema sind. Ganz davon abgesehen, dass sich Neubauwohnungen mit gutem Energieausweis, effizientem Grundriss und moderner Ausstattung besser und langfristiger vermieten lassen.

Eine Altbauwohnung durch energetische Sanierung auf zeitgemäße Standards zu bringen, ist natürlich möglich, aber meist mit hohem zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden.

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Wer in Anlegerimmobilien investiert, sollte vorab klären, ob die geplante Investition auch rentabel ist. Wie Sie die Mietrendite errechnen, was als „gute“ Rendite gilt und welche Faktoren die Rentabilität beeinflussen, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter der Rendite?

Renditen werden herangezogen, um den wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalanlage zu messen. Die Rendite definiert den Ertrag, den angelegtes Kapital innerhalb eines Jahres abwirft. Bei Immobilien ist dies der Gewinn aus dem Verkauf oder der Vermietung eines Objekts. Dabei stellt die gekaufte Immobilie das Anlagekapital dar, dessen Wert im Idealfall mit der Zeit steigen sollte.

Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich eine Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst finanziert. Dafür sind grundsätzlich 4 bis 6 Prozent Rendite erforderlich. Inflationsbedingt sind die Mieten in Österreich den letzten Monaten gestiegen – was für Vermieter allerdings nicht automatisch eine höhere Rendite bedeutet, da zugleich auch die Instandhaltungskosten für Immobilien erhöht wurden.

Wie Sie die Rendite einer Mietwohnung ermitteln

Wollen Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben, sollten Sie sich bereits im Vorhinein über die zu erwartende Rendite informieren, um das Risiko finanzieller Einbußen zu reduzieren. Wollen Sie herausfinden, wie hoch die Rendite Ihrer Immobilie ist, benötigen Sie den aktuellen Marktpreis als Basis – sprich den Betrag, den Sie bei einem Verkauf im Moment dafür bekommen würden. Wie Sie diesen in Erfahrung bringen, können Sie in diesem Beitrag nachlesen.

Zusätzlich benötigen Sie die durchschnittliche Monatsmiete/m² der Region, in der die Immobilie liegt – am schnellsten herauszufinden über den aktuellen Immobilienpreisspiegel. (Am höchsten sind die Mietrenditen derzeit übrigens in den Ballungszentren, zum Beispiel Graz oder Wien.)

Dividieren Sie den Gesamtwert der Immobilie durch die zu erwartende Mietrate, können Sie abschätzen, wie viele Monate das Objekt vermietet sein muss, um am Ende die Investitionskosten zurückzubekommen.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Berechnung der Bruttomietrendite dient als erste, grobe Kalkulation für Immobilieninvestments. Dabei wird der Kaufpreis mit den Erträgen in Relation gesetzt – weitere Kosten werden bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt.

Bruttomietrendite in % = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100

Die Kaltmiete bezeichnet den Mietzins exklusive Betriebskosten und sonstiger Aufwände, die für den Mieter anfallen (Jahresbruttomieteinnahmen). Die Bruttomietrendite dient als erster Indikator für die Rentabilität einer Immobile. Da für Sie als Vermieter aber auch Zusatzkosten anfallen, sollten Sie  stets die Nettomietrendite berechnen. So vermeiden Sie das Risiko negativer finanzieller Überraschungen.

• Für die Ermittlung der Nettomietrendite benötigen Sie die Kaufnebenkosten, die in Österreich rund 10 % betragen und die sich aus Kosten für das Aufsetzen des Kaufvertrages, der Grundbucheintragung, der Grundbucherwerbssteuer, Notargebühren und etwaigen Maklergebühren zusammensetzen.
• Zusätzlich müssen Sie die Vermieterkosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturaufwände, Hausverwaltungskosten, Aufwände für Mietausfälle/Leerstände) von der jährlichen Kaltmiete abziehen, was die Jahresnettokaltmiete ergibt.

Die Nettomietrendite ergibt sich dann folgendermaßen:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Vermieterkosten)/(Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) x 100

Was es bei der Berechnung der Mietrendite noch zu beachten gilt
Wichtig ist, hinsichtlich der Rendite von Mietimmobilien stets das große Ganze zu betrachten. Nicht nur der Kaufpreis, auch Faktoren wie die Finanzierungskosten für einen Kredit, die geplante Nutzungsdauer und die zu erwartende Wertsteigerung eines Objekts beeinflussen die Rendite und sollten in die Rechnung mit einbezogen werden.

Experten zufolge sollte die Bruttomietrendite zwischen 5 und 6 % betragen, die Nettomietrendite bei neuwertigen Immobilien mindestens 3,5 %. Da die Kosten für Instandhaltung etc. bei älteren Objekten höher sind und eine geringere Nutzungsdauer zu erwarten ist, sollte die Nettomietrendite hier sogar noch höher liegen.

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Die besten Orte für ein Immobilieninvestment in Österreich? Zweifellos Wien und Graz. Was die Bundeshauptstadt und die steirische Metropole für Anleger so attraktiv macht, erfahren Sie hier.

Bei der Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich zeigte die Kurve in den vergangenen Jahren stark nach oben: Lag die Alpenrepublik im europaweiten Preisvergleich einst noch am unteren Ende der Skala, zählt sie mittlerweile zu den teuersten Pflastern der EU. Immerhin sind die Immobilienpreise quer durch das Land seit 2000 um bis zu 300 Prozent gestiegen. Allein im Jahr 2022 wurden Häuser und Wohnungen durchschnittlich 11,6 Prozent teurer (Quelle: Statistik Austria).

Die Zukunft gehört den Städten

Urbanisierung – sprich, die Ausbreitung städtischer Lebensformen – ist und bleibt auch im Trend und macht auch vor unserem Land nicht Halt: Stadtbilder ändern sich ständig, Zentren dehnen sich aus, Stadtgrenzen verschieben sich nach außen. Nicht umsonst zählen Österreichs Ballungsräume inklusive ihrer Vororte zu den attraktivsten Regionen für Immobilieninvestments – allen voran Wien und Graz. Wir haben die Bundeshauptstadt und die zweitgrößte Stadt Österreichs mit ihren Vorteilen für Investoren genauer unter die Lupe genommen.

Immobilien-Hotspot Wien

Innerhalb der letzten zehn Jahre wuchs die österreichische Hauptstadt enorm und ist mit einer Bevölkerungszahl von 1,9 Millionen mittlerweile fünftgrößte Stadt der EU. Die Wachstumsprognose zeigt auch für die nächsten Jahrzehnte steil nach oben. Mit rund 123.000 Unternehmen erbringt Wien außerdem mehr als ein Viertel der gesamten Wirtschaftsleistung Österreichs und ist Firmensitz zahlreicher internationaler Big-Player. Faktoren, die die Hauptstadt auch zum größten Jobgeber Österreichs machen – immerhin ist fast ein Viertel aller Beschäftigten (980.000 Personen) in der Bundeshauptstadt tätig. Auch in Sachen Ausbildung hat Wien österreichweit die Nase vorn – sowohl als größte Universitätsstadt im deutschsprachigen Raum als auch als Top-Standort für Forschung und Wissenschaft. Durch die Urbanisierung peripherer Stadtbezirke (zum Beispiel Donaustadt) werden auch die Infrastruktur sowie Verkehrsanbindungen ständig erweitert.

Durchschnittliche Immobilienpreise pro m²:

• Kauf: EUR 6.622,97*
• Miete: EUR 14,69*

Hier finden Sie Anlegerwohnungen in Wien und Umgebung.

Immobilien-Hotspot Graz
Auch Österreichs zweitgrößte Stadt Graz wird ständig größer. Rund 299.000 Einwohner zählt die an der Mur liegende steirische Hauptstadt derzeit. Das stärkste Wachstum in den kommenden Jahren wird hier jedoch nicht im Zentrum, sondern in den umliegenden Bezirken (Graz-Umgebung) erwartet – hier soll die Bevölkerungszahl bis 2050 um 16,1 Prozent (25.396 Personen) steigen. Nicht zuletzt bedingt durch die Entstehung neuer Stadtteile (z. B. Reininghausgründe), die als eigene „Mini-Stadt“ in der Stadt infrastrukturmäßig alles bieten, was es zum komfortablen Leben braucht und dabei die Vorteile von Stadt und Land verbinden. Seine attraktive Lage im Süden Österreichs mit Top-Verkehrsanbindungen macht Graz auch seit jeher zum interessanten Standort für Unternehmen, darunter viele internationale Betriebe. Die im Bau befindliche Koralmbahn gilt außerdem als eines der bedeutendsten Infrastrukturprojekte Europas, von dem auch die Wirtschaft profitieren wird.

Durchschnittliche Immobilienpreise in Graz pro m²:

• Kauf: EUR 4.506,58**
• Miete: EUR 10,58**

Hier finden Sie Anlegerwohnungen in Graz und Umgebung.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Anlegerwohnung?

*Quelle: Immobilienpreisspiegel Wien, Stand Ende April 2023/wohnungsboerse.net
**Quelle: Immobilienpreisspiegel Graz, Stand Ende April 2023/wohnungsboerse.net
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Sie liebäugeln mit dem Kauf einer Anlegerwohnung? Welche Voraussetzungen Sie für ein Investment in Anlegerimmobilien mitbringen sollten, haben wir in unserer Checkliste zusammengefasst.

Ausreichend Eigenkapital: Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben bezüglich Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit. Unter anderem müssen Sie seitdem 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen. Überdies darf die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen und die Kreditlaufzeit 35 Jahre nicht übersteigen. Vergessen Sie außerdem nicht, von Anfang an die Nebenkosten beim Kauf einer Anlegerwohnung (3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% Eintragungsgebühr, eine Vertragserrichtungsgebühr in Höhe von 1-2% des Kaufpreises sowie eine etwaige Maklergebühr in Höhe von 3,6% des Kaufpreises) mit einzubeziehen.

Keine schnelle Liquidität: Bedenken Sie auch bereits vor dem Kauf, dass Ihr Kapital bei einer Investition in Anlageimmobilien langfristig gebunden ist – sprich, sollten Sie aufgrund einer finanziellen Notlage einmal rasch Geld benötigen, können Sie in diesem Fall nicht so schnell darüber verfügen wie bei anderen Anlageformen (z. B. bei einem Sparbuch). Ebenso sollte Ihnen bewusst sein, dass ein frühzeitiger Verkauf einer Anlegerwohnung ( d. h. vor der 20-Jahres-Frist) stets mit finanziellen Einbußen verbunden ist – umso mehr, wenn unter Druck verkauft werden muss.

Die Sache mit der Eigennutzung: Anlegerwohnungen eignen sich am besten für jene, die in Immobilien investieren möchten, aber aktuell keinen konkreten Wohnungsbedarf bzw. Eigennutzungsbedarf haben. Theoretisch gesehen könnten Sie Ihre Anlegerimmobilie natürlich auch selbst beziehen. Das große ABER in diesem Fall: Nutzen Sie die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach Erwerb, müssen Sie die beim Kauf erhaltene Umsatzsteuer wieder ans Finanzamt zurückzahlen. Die Wohnung an Ihre Kinder vermieten, ist auch vor der 20-Jahre-Frist möglich – bei Vermietung innerhalb der Familie muss dem Finanzamt allerdings ein Mietvertrag vorgelegt werden.

Pflichten und Kosten als Vermieter: Als Vermieter einer Anlegerwohnung haben Sie bestimmte Verpflichtungen, die sowohl zeitlichen als auch finanziellen Aufwand mit sich bringen: So sind Sie dafür verantwortlich, das Mietobjekt im vereinbarten Umfang gemäß Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und für die Instandhaltung der Wohnung bzw. des Wohnobjekts, in dem sie sich befindet, zu sorgen. Somit bedeuten Anlageimmobilien nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch (laufende) Ausgaben. Dazu zählen u. a. Grundsteuer, Betriebskosten, Aufwendungen für Reparaturen, Sanierungen etc.

Tipp: Wer die Vermietung und Verwaltung seiner Anlegerwohnung in die Hände eines Experten – sprich, einer professionellen Makler- bzw. Verwaltungsfirma – legt, spart auf lange Zeit gesehen nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld.

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