Verwaltung von Anlegerwohnungen – selber machen oder abgeben?

Als Eigentümer einer Anlegerwohnung stellt sich die Frage: Soll ich mich selbst um die Verwaltung der Immobilie kümmern oder sie in die Hände eines Profis legen? Wir bringen die Vorteile einer professionellen Verwaltung auf den Punkt. 

Vor allem beim Kauf ihrer ersten Anlegerwohnung neigen viele Käufer dazu, hinsichtlich der Verwaltung alles selber erledigen zu wollen. Das Problem dabei: Um alles richtig zu machen, müssten Sie Experte in diversen Bereichen sein – angefangen bei der Immobiliensuche, -bewertung, Finanzierung und Vermarktung der Wohnung bis hin zu rechtlichen Aspekten rund um Vermietung und Verwaltung. Neben der Tatsache, dass dieser Aufwand alleine zeitlich kaum zu bewerkstelligen ist, steigen mit der Anzahl der Aufgabenbereiche auch die potentiellen Fehlerquellen. Ganz davon abgesehen, dass Probleme mit Mietern – zum Beispiel das Eintreiben ausbleibender Zahlungen – puren Stress bedeuten.

Natürlich ist ein professioneller Verwaltungsservice nicht kostenlos. Allerdings sparen Sie dadurch nicht nur Zeit und Nerven, sondern können auch sicher gehen, dass Ihre Anlegerimmobilie stets gut in Schuss gehalten wird und die bestmögliche Rendite liefert.

 

Die Vorteile einer professionellen Immobilienverwaltung auf einen Blick:

  • Bereits die Auswahl des Objektes, des Mieters und der Erstellung des Mietvertrages bilden die Basis für ihre spätere Rendite. Ein Profi hilft Ihnen, das perfekte Objekt zu finden, unterstützt Sie auch hinsichtlich der Finanzierung und weiß, welche Steuervorteile bei Anlegerwohnungen zum Tragen kommen.
  • Bei einer Verwaltungsfirma haben Sie einen persönlichen Ansprechpartner für sämtliche die Anlegerwohnung betreffende Aspekte.
  • Der zeitliche Organisationsaufwand für Sie ist wesentlich geringer.
  • Ob Eigentumsrechte im Grundbuch, rechtlich einwandfrei aufgesetzte Mietverträge oder laufende Abrechnungen: Immobilienverwaltungen verfügen über eigene Rechtsabteilungen, die dafür sorgen, dass sämtliche Formalien rechtlich einwandfrei über die Bühne gehen.
  • Ebenso kümmern sich professionelle Verwaltungspartner um die Instandhaltung der Immobilie, um den Werterhalt zu sichern bzw. zu steigern.
  • Eine Verwaltungsfirma kümmert sich nicht nur um den Zahlungsverkehr und das Mahnwesen Ihrer vermieteten Wohnung, sondern auch um eine reibungslose Übergabe und Rücknahme einer Immobilie an den bzw. vom Mieter.

 

Sie haben Fragen zum Thema Anlegerwohnung und professioneller Immobilienverwaltung? Die Captura Unternehmensgruppe zählt zu Österreichs Marktführern bei maßgeschneiderten Immobilieninvestments für Anleger jeder Einkommensschicht. Exklusive Kooperationen mit externen Vertriebspartnern, Bauträgern, Hausverwaltungen, Bankpartnern und Steuerberatern runden unser Beratungsnetzwerk ab.

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Rendite von Mietwohnungen berechnen – so funktioniert’s

Wer in Anlegerimmobilien investiert, sollte vorab klären, ob die geplante Investition auch rentabel ist. Wie Sie die Mietrendite errechnen, was als „gute“ Rendite gilt und welche Faktoren die Rentabilität beeinflussen, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter der Rendite?

Renditen werden herangezogen, um den wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalanlage zu messen. Die Rendite definiert den Ertrag, den angelegtes Kapital innerhalb eines Jahres abwirft. Bei Immobilien ist dies der Gewinn aus dem Verkauf oder der Vermietung eines Objekts. Dabei stellt die gekaufte Immobilie das Anlagekapital dar, dessen Wert im Idealfall mit der Zeit steigen sollte.

Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich eine Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst finanziert. Dafür sind grundsätzlich 4 bis 6 Prozent Rendite erforderlich. Inflationsbedingt sind die Mieten in Österreich den letzten Monaten gestiegen – was für Vermieter allerdings nicht automatisch eine höhere Rendite bedeutet, da zugleich auch die Instandhaltungskosten für Immobilien erhöht wurden.

Wie Sie die Rendite einer Mietwohnung ermitteln

Wollen Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben, sollten Sie sich bereits im Vorhinein über die zu erwartende Rendite informieren, um das Risiko finanzieller Einbußen zu reduzieren. Wollen Sie herausfinden, wie hoch die Rendite Ihrer Immobilie ist, benötigen Sie den aktuellen Marktpreis als Basis – sprich den Betrag, den Sie bei einem Verkauf im Moment dafür bekommen würden. Wie Sie diesen in Erfahrung bringen, können Sie in diesem Beitrag nachlesen.

Zusätzlich benötigen Sie die durchschnittliche Monatsmiete/m2 der Region, in der die Immobilie liegt – am schnellsten herauszufinden über den aktuellen Immobilienpreisspiegel. (Am höchsten sind die Mietrenditen derzeit übrigens in den Ballungszentren, zum Beispiel Graz oder Wien.)

Dividieren Sie den Gesamtwert der Immobilie durch die zu erwartende Mietrate, können Sie abschätzen, wie viele Monate das Objekt vermietet sein muss, um am Ende die Investitionskosten zurückzubekommen.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Berechnung der Bruttomietrendite dient als erste, grobe Kalkulation für Immobilieninvestments. Dabei wird der Kaufpreis mit den Erträgen in Relation gesetzt – weitere Kosten werden bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt.

Bruttomietrendite in % = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100

Die Kaltmiete bezeichnet den Mietzins exklusive Betriebskosten und sonstiger Aufwände, die für den Mieter anfallen (Jahresbruttomieteinnahmen). Die Bruttomietrendite dient als erster Indikator für die Rentabilität einer Immobile. Da für Sie als Vermieter aber auch Zusatzkosten anfallen, sollten Sie  stets die Nettomietrendite berechnen. So vermeiden Sie das Risiko negativer finanzieller Überraschungen.

  • Für die Ermittlung der Nettomietrendite benötigen Sie die Kaufnebenkosten, die in Österreich rund 10 % betragen und die sich aus Kosten für das Aufsetzen des Kaufvertrages, der Grundbucheintragung, der Grundbucherwerbssteuer, Notargebühren und etwaigen Maklergebühren zusammensetzen.
  • Zusätzlich müssen Sie die Vermieterkosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturaufwände, Hausverwaltungskosten, Aufwände für Mietausfälle/Leerstände) von der jährlichen Kaltmiete abziehen, was die Jahresnettokaltmiete ergibt.

Die Nettomietrendite ergibt sich dann folgendermaßen:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Vermieterkosten)/(Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) x 100

 

Was es bei der Berechnung der Mietrendite noch zu beachten gilt
Wichtig ist, hinsichtlich der Rendite von Mietimmobilien stets das große Ganze zu betrachten. Nicht nur der Kaufpreis, auch Faktoren wie die Finanzierungskosten für einen Kredit, die geplante Nutzungsdauer und die zu erwartende Wertsteigerung eines Objekts beeinflussen die Rendite und sollten in die Rechnung mit einbezogen werden.

Experten zufolge sollte die Bruttomietrendite zwischen 5 und 6 % betragen, die Nettomietrendite bei neuwertigen Immobilien mindestens 3,5 %. Da die Kosten für Instandhaltung etc. bei älteren Objekten höher sind und eine geringere Nutzungsdauer zu erwarten ist, sollte die Nettomietrendite hier sogar noch höher liegen.

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Immobilienwert ermitteln – so funktioniert‘s

Unter dem Verkehrs- bzw. Marktwert versteht man den Preis, den eine Wohnung oder ein Haus aktuell bei einem Verkauf erzielen kann. Für die Berechnung stehen verschiedene Methoden zur Verfügung. Warum und wann der Immobilienwert eines Objektes benötigt wird und wie Sie dabei als Verkäufer oder Käufer vorgehen, erfahren Sie hier.

Wofür wird der Immobilienwert benötigt?

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie muss ermittelt werden, wenn das Objekt gekauft oder verkauft werden soll. Auch bei Immobilienkrediten, Umschuldungen und im Rahmen von Scheidungen oder Erbschaften kann eine Ermittlung des Verkehrswertes erforderlich sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Bei der Bestimmung des aktuellen Wertes einer Immobilie kommen vielfältige Kriterien zum Tragen:

  • Größe: Die Quadratmeteranzahl von Grund und Boden und des darauf befindlichen Objekts sowie die Ausrichtung der Immobilie bzw. die Bebaubarkeit bei Grundstücken
  • Ausstattung: Qualität der Fenster, Türen, Isolierung, Freiflächen, Barrierefreiheit etc.
  • Energieeffizienz: wird durch den Energieausweis ermittelt
  • Alter der Immobilie bzw. die damit verbundene Wertminderung und Restnutzungsdauer
  • Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf
  • Nutzung und Nutzbarkeit – etwaige damit verbundene Erträge
  • Bei Eigentumswohnungen: Ausstattung und Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet
  • Makrolage: In welchem Land und in welcher Region liegt die Immobilie? Hier kommen große Unterschiede zwischen urbanem und ländlichem Bereich zum Tragen.
  • Mikrolage: Die Umgebung, in der sich die Immobilie befindet – inklusive Infrastruktur, Anbindung ans Verkehrsnetz, Nahversorger, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen.
  • Wirtschaftliche Lage und Situation am Immobilienmarkt

 

Wer ermittelt den Immobilienwert?

Grundsätzlich gibt es keine Verpflichtung, den Verkehrswert einer Immobilie von einem Experten ermitteln zu lassen. Sprich, sowohl der Verkäufer als auch der Käufer könnten den Immobilienwert selbst berechnen. Solche Schätzungen sind jedoch – selbst, wenn sie auf Berechnungen von Online-Tools basieren – nicht selten ungenau und dadurch mit Risiken verbunden.

Auf der sicheren Seite bleiben Sie stets, indem Sie bei der Ermittlung des Immobilienwertes auf das Know-how eines Profis setzen:

Banken: Viele Banken haben spezielle Immobilienabteilungen, in denen Sie gegen Gebühr den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen lassen können. Finanzieren Sie ein Immobilieninvestment z. B. über einen Bankkredit, ermittelt die Bank den Marktwert im Zuge der Kreditvergabe. Die Kosten dafür sind normalerweise niedriger als für einen eigens bestellten Gutachter.

Gutachter bzw. Sachverständiger: Definitiv die zuverlässigste und risikoärmste Variante zur Berechnung des Immobilienwertes  – wenn auch zugleich die teuerste. Wer den Verkehrswert einer Immobilie über einen Gutachter oder Sachverständigen feststellen lässt, bezahlt dafür oft bis zu drei Prozent des ermittelten Wertes.

Makler: Verkaufen Sie eine Immobilie über einen Makler, kann dieser sich um die Ermittlung des Verkaufspreises kümmern. Manche Makler sind auch Gutachter und dadurch sehr erfahren in der Berechnung von Verkehrswerten.

Welche Methoden zur Ermittlung des Immobilienwertes gibt es?

In der Praxis kommen meist folgende drei Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Die häufigste Methode zur Ermittlung des Immobilienwertes, bei der Vergleichspreise ähnlicher Immobilien als Referenz dienen. Wichtig ist hier, dass ausreichend vergleichbare Immobilienpreise der entsprechenden Stadt oder Gemeinde vorliegen.

Sachwertverfahren: Der Sachwert einer Immobilie ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Multipliziert man den Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor, ergibt dies den Verkehrswert. Eine Berechnungsvariante, die sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt.

Ertragswertverfahren: Die Methode der Wahl für Mietobjekte bzw. Gewerbeimmobilien – sprich Immobilien, die einen Ertrag abwerfen. Der Verkehrswert ergibt sich hier aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert (erwirtschafteter Ertrag abzüglich der Kosten für die Bewirtschaftung).

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Österreichs Städte sind Hotspots für Investoren

Die besten Orte für ein Immobilieninvestment in Österreich? Zweifellos Wien und Graz. Was die Bundeshauptstadt und die steirische Metropole für Anleger so attraktiv macht, erfahren Sie hier.

Bei der Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich zeigte die Kurve in den vergangenen Jahren stark nach oben: Lag die Alpenrepublik im europaweiten Preisvergleich einst noch am unteren Ende der Skala, zählt sie mittlerweile zu den teuersten Pflastern der EU. Immerhin sind die Immobilienpreise quer durch das Land seit 2000 um bis zu 300 Prozent gestiegen. Allein im Jahr 2022 wurden Häuser und Wohnungen durchschnittlich 11,6 Prozent teurer (Quelle: Statistik Austria).

Die Zukunft gehört den Städten

Urbanisierung – sprich, die Ausbreitung städtischer Lebensformen – ist und bleibt auch im Trend und macht auch vor unserem Land nicht Halt: Stadtbilder ändern sich ständig, Zentren dehnen sich aus, Stadtgrenzen verschieben sich nach außen. Nicht umsonst zählen Österreichs Ballungsräume inklusive ihrer Vororte zu den attraktivsten Regionen für Immobilieninvestments – allen voran Wien und Graz. Wir haben die Bundeshauptstadt und die zweitgrößte Stadt Österreichs mit ihren Vorteilen für Investoren genauer unter die Lupe genommen.

Immobilien-Hotspot Wien

Innerhalb der letzten zehn Jahre wuchs die österreichische Hauptstadt enorm und ist mit einer Bevölkerungszahl von 1,9 Millionen mittlerweile fünftgrößte Stadt der EU. Die Wachstumsprognose zeigt auch für die nächsten Jahrzehnte steil nach oben. Mit rund 123.000 Unternehmen erbringt Wien außerdem mehr als ein Viertel der gesamten Wirtschaftsleistung Österreichs und ist Firmensitz zahlreicher internationaler Big-Player. Faktoren, die die Hauptstadt auch zum größten Jobgeber Österreichs machen – immerhin ist fast ein Viertel aller Beschäftigten (980.000 Personen) in der Bundeshauptstadt tätig. Auch in Sachen Ausbildung hat Wien österreichweit die Nase vorn – sowohl als größte Universitätsstadt im deutschsprachigen Raum als auch als Top-Standort für Forschung und Wissenschaft. Durch die Urbanisierung peripherer Stadtbezirke (zum Beispiel Donaustadt) werden auch die Infrastruktur sowie Verkehrsanbindungen ständig erweitert.

Durchschnittliche Immobilienpreise pro m2:

  • Kauf: EUR 6.622,97*
  • Miete: EUR 14,69*

Hier finden Sie Anlegerwohnungen in Wien und Umgebung.

 

Immobilien-Hotspot Graz
Auch Österreichs zweitgrößte Stadt Graz wird ständig größer. Rund 299.000 Einwohner zählt die an der Mur liegende steirische Hauptstadt derzeit. Das stärkste Wachstum in den kommenden Jahren wird hier jedoch nicht im Zentrum, sondern in den umliegenden Bezirken (Graz-Umgebung) erwartet – hier soll die Bevölkerungszahl bis 2050 um 16,1 Prozent (25.396 Personen) steigen. Nicht zuletzt bedingt durch die Entstehung neuer Stadtteile (z. B. Reininghausgründe), die als eigene „Mini-Stadt“ in der Stadt infrastrukturmäßig alles bieten, was es zum komfortablen Leben braucht und dabei die Vorteile von Stadt und Land verbinden. Seine attraktive Lage im Süden Österreichs mit Top-Verkehrsanbindungen macht Graz auch seit jeher zum interessanten Standort für Unternehmen, darunter viele internationale Betriebe. Die im Bau befindliche Koralmbahn gilt außerdem als eines der bedeutendsten Infrastrukturprojekte Europas, von dem auch die Wirtschaft profitieren wird.

Durchschnittliche Immobilienpreise in Graz pro m2:

  • Kauf: EUR 4.506,58**
  • Miete: EUR 10,58**

Hier finden Sie Anlegerwohnungen in Graz und Umgebung.

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*Quelle: Immobilienpreisspiegel Wien, Stand Ende April 2023/wohnungsboerse.net
**Quelle: Immobilienpreisspiegel Graz, Stand Ende April 2023/wohnungsboerse.net
Beitragsbild: Freepik

Warum es sinnvoll ist, in Immobilien zu investieren

Sie suchen nach guten Gründen für einen Immobilienkauf? Mit folgenden Argumenten helfen wir Ihrer Entscheidung auf die Sprünge.

Inflationsschutz – sicheres Investment

Sachwerte wie Immobilien sind – im Gegensatz zu Geld – inflationssicher und somit eine gute Option, Ihr Kapital vor Wertverlust zu schützen bzw. einen Inflationsausgleich zu schaffen. Bei einer Fremdfinanzierung können Sie von der Inflation sogar profitieren: Da Kredite mit steigender Inflationsrate an Wert verlieren, während der Nennwert der Schulden gleichbleibt, bezahlen Sie über die Gesamtlaufzeit des Kredites weniger Geld zurück.

Vermögensaufbau – Zusatzeinkommen ohne Arbeit

Wer sich für den Kauf einer Anlegerwohnung entscheidet, kann dadurch ein laufendes, wertbeständiges Zusatzeinkommen durch Mieteinnahmen generieren. Sollte die Immobilie fremdfinanziert sein, können Sie durch den monatlichen Mietzins die Kreditzinsen teilweise bzw. gänzlich abdecken.

Steuerersparnis

Je nach Art der Immobilie können Sie verschiedene Förderungen beantragen und sich diverse Steuervorteile zunutze machen. So fällt etwa für eine Anlegerwohnung – sofern sie für mindestens 20 Jahre vermietet wird – keine Umsatzsteuer an. Auch Kreditzinsen sowie bestimmte mit der Vermietung verbundene Kosten sind steuerlich absetzbar.

Hohe Wertsteigerung

Erfüllt Ihre Immobilie bestimmte Kriterien, können Sie langfristig gesehen mit einer Wertsteigerung rechnen. Zu den wichtigsten Faktoren zählen hierbei die Lage und Infrastruktur sowie die Ausstattung des Wohnobjekts bzw. des Gebäudes, in dem es sich befindet.

Pensions- und Altersvorsorge

Wie hoch unsere gesetzlichen Renten sein werden und ob sie unsere Lebenshaltungskosten abdecken können, weiß heute noch niemand. Im Alter in der eigenen Immobilie zu leben, bringt diesbezüglich einige Vorteile: Mit guter finanzieller Planung sind Sie bis zum Pensionsantritt nicht nur schuldenfrei – Sie bezahlen auch keine Miete, sind sowohl vor Mieterhöhungen als auch vor Vertragskündigungen geschützt. Wer seine Immobilie(n) vermietet, profitiert wiederum von einem laufendem Zusatzeinkommen durch die Mieteinnahmen.

Absicherung für Nachkommen

Mit dem Kauf einer Immobilie schaffen Sie bleibende Werte für nachfolgende Generationen. Vor allem kleinflächige Anlegerwohnungen eignen sich oft perfekt als Startwohnung für Kinder oder Enkel. Als Sachwerte können Immobilien auch vererbt werden – woraufhin die Erben schließlich selbst entscheiden können, ob sie das Objekt verkaufen oder weiterhin vermieten möchten.

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Welche Voraussetzungen muss ich als Anleger erfüllen?

Sie liebäugeln mit dem Kauf einer Anlegerwohnung? Welche Voraussetzungen Sie für ein Investment in Anlegerimmobilien mitbringen sollten, haben wir in unserer Checkliste zusammengefasst.

Ausreichend Eigenkapital: Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben bezüglich Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit. Unter anderem müssen Sie seitdem 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen. Überdies darf die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen und die Kreditlaufzeit 35 Jahre nicht übersteigen. Vergessen Sie außerdem nicht, von Anfang an die Nebenkosten beim Kauf einer Anlegerwohnung (3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% Eintragungsgebühr, eine Vertragserrichtungsgebühr in Höhe von 1-2% des Kaufpreises sowie eine etwaige Maklergebühr in Höhe von 3,6% des Kaufpreises) mit einzubeziehen.

Keine schnelle Liquidität: Bedenken Sie auch bereits vor dem Kauf, dass Ihr Kapital bei einer Investition in Anlageimmobilien langfristig gebunden ist – sprich, sollten Sie aufgrund einer finanziellen Notlage einmal rasch Geld benötigen, können Sie in diesem Fall nicht so schnell darüber verfügen wie bei anderen Anlageformen (z. B. bei einem Sparbuch). Ebenso sollte Ihnen bewusst sein, dass ein frühzeitiger Verkauf einer Anlegerwohnung ( d. h. vor der 20-Jahres-Frist) stets mit finanziellen Einbußen verbunden ist – umso mehr, wenn unter Druck verkauft werden muss.

Die Sache mit der Eigennutzung: Anlegerwohnungen eignen sich am besten für jene, die in Immobilien investieren möchten, aber aktuell keinen konkreten Wohnungsbedarf bzw. Eigennutzungsbedarf haben. Theoretisch gesehen könnten Sie Ihre Anlegerimmobilie natürlich auch selbst beziehen. Das große ABER in diesem Fall: Nutzen Sie die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach Erwerb, müssen Sie die beim Kauf erhaltene Umsatzsteuer wieder ans Finanzamt zurückzahlen. Die Wohnung an Ihre Kinder vermieten, ist auch vor der 20-Jahre-Frist möglich – bei Vermietung innerhalb der Familie muss dem Finanzamt allerdings ein Mietvertrag vorgelegt werden.

 

Pflichten und Kosten als Vermieter: Als Vermieter einer Anlegerwohnung haben Sie bestimmte Verpflichtungen, die sowohl zeitlichen als auch finanziellen Aufwand mit sich bringen: So sind Sie dafür verantwortlich, das Mietobjekt im vereinbarten Umfang gemäß Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und für die Instandhaltung der Wohnung bzw. des Wohnobjekts, in dem sie sich befindet, zu sorgen. Somit bedeuten Anlageimmobilien nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch (laufende) Ausgaben. Dazu zählen u. a. Grundsteuer, Betriebskosten, Aufwendungen für Reparaturen, Sanierungen etc.

Tipp: Wer die Vermietung und Verwaltung seiner Anlegerwohnung in die Hände eines Experten – sprich, einer professionellen Makler- bzw. Verwaltungsfirma – legt, spart auf lange Zeit gesehen nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld.

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Finanzierung einer Anlegerwohnung

Wenn der Entschluss gefallen ist, in eine Immobilie zu investieren, ist die Finanzierung natürlich ein wesentlicher Faktor. Wie hoch sollen bzw. müssen die Eigenmittel sein, damit die Finanzierung der Anlegerwohnung Sinn macht?

Die vorhandenen Eigenmittel sind beim Kauf von Wohnungen ein wichtiges Thema, wobei die Höhe der Anzahlung mit 20 Prozent der Kaufsumme beginnt. Auch die Umsatzsteuerrückvergütung wird zusätzlich als Eigenkapital gewertet.

Deckt man also 20 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital ab, gilt es, sich um die anderen 80 Prozent Gedanken zu machen. Ob man auf einen variablen oder fixen Zinssatz setzt, muss jeder für sich entscheiden. Beides bietet unterschiedliche Vor- und Nachteile. Das Sicherheitsbedürfnis des Einzelnen ist individuell, deshalb ist es auch wichtig, sich in Ruhe alle Varianten durchzurechnen, bevor man sich entscheidet. Anleger mit hohem Sicherheitsbewusstsein tendieren eher zu Fixzinssätzen, die über den gesamten Zeitraum gleich bleiben. Variable Zinssätze haben den Vorteil, meist etwas niedriger zu sein, können aber jederzeit steigen. Generell lässt sich festhalten, dass die Option einer längeren Laufzeit gerne genutzt wird, um die monatliche Rate gering zu halten.

Was muss ich beachten?

Für die Finanzierung von Haus- und Wohnungskauf sind seit August 2022 strengere Regeln in Kraft getreten. Neben 20 % Eigenkapital, die ein Kreditnehmer aufbringen muss, darf die Kreditrate selbst 40 Prozent des Eigenkapitals nicht übersteigen. Die Laufzeit ist mit 35 Jahren begrenzt. Was sich für Anleger im Vergleich zu Privatpersonen allerdings positiv auswirkt, ist, dass künftige Mieteinnahmen aus der Anlegerwohnung als zusätzliches Einkommen zählen. Ausnahmen, die es hinsichtlich der aktuell geltenden Kreditregeln zu beachten gilt, wurden in unserem Artikel „Strengere Regeln für Wohnkredite“ näher behandelt.

Die Finanzierung ist grundsätzlich mit jedem Bankpartner möglich, es ist nur eine Anpassung der Kreditabwicklung an eine Anlegerwohnung erforderlich. Außerdem empfiehlt es sich, ein Abwicklungskonto einzurichten und sämtliche Geldflüsse der Anlegerwohnung dort zu verbuchen, um die Übersicht zu behalten. Das Abwicklungskonto dient in der Ankaufphase auch zur Überbrückungsfinanzierung der Umsatzsteuer.

Beitragsbild: canva.com

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Immobilieninvestments in Österreich: So entwickelt sich der Immobilienmarkt

Lohnt es sich, 2023 Wohnimmobilien in Österreich zu kaufen? Wie Experten den heimischen Immobilienmarkt einschätzen und welche Lagen am besten abschneiden. 

Mit dem Abflauen der Corona-Pandemie haben auch die Immobilieninvestments österreichweit wieder Fahrt aufgenommen. So lag das Transaktionsvolumen für Immobilien im Jahr 2021 bei 4,55 Milliarden Euro – im Vergleich zum Vorjahr (3,5 Milliarden Euro) eine deutliche Steigerung. Was beweist, dass der Fokus während schwieriger wirtschaftlicher Situationen auf möglichst sicheren Anlageformen wie Immobilien liegt bzw. sogar zunimmt. Zu den beliebtesten Anlageformen zählten 2021 Wohn- und gemischt genutzte Immobilien.

Wie Investoren den österreichischen Immobilienmarkt einschätzen
Einer Umfrage im Jahr 2022 zufolge bewerten aktive Investoren und Teilnehmer am österreichischen Immobilienmarkt diesen zu 93 Prozent als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestments. Der Großteil der Investoren (51 Prozent) rechnet mit einer Seitwärtsbewegung bzw. Steigerung (40 Prozent) des Investmentvolumens. Auch gehen die meisten davon aus, dass sich von der Corona-Krise betroffene Anlageformen noch 2023 vollkommen erholen werden. Besonders im Fokus stehen dabei die Immobilienklassen Wohnen, Gesundheit und Logistik. In Sachen Standort hat die Hauptstadt Wien klar die Nase vorn. (Quelle: statista.com)

Prognosen für 2023
Studien prognostizieren, dass der Investmentfokus 2023 weiterhin auf Immobilien liegen wird und Wohnimmobilen bei 88 Prozent der Befragten die beliebteste Immobilienklasse bleiben. Als klares Preiskriterium entpuppt sich hier die Lage: So rechnet etwa die Hälft der Umfrageteilnehmer mit gleichbleibenden Preisen in 1a- und 1b-Lagen, während in peripheren Regionen 55 Prozent von sinkenden Preisen ausgehen. (Quelle: eylaw.at)

Grundsätzlich ist also damit zu rechnen, dass Wohnimmobilien in zentralen Lagen und Ballungsräumen wie Wien und Graz wertstabiler bleiben als solche in ländlichen Bereichen. Ein wesentlicher Faktor für die Preisstabilität einer Immobilie ist mittlerweile auch die Klimafreundlichkeit: Immobilien mit schlechtem Energieausweis, bei denen in Zukunft Sanierungen notwendig werden, schneiden wesentlich schlechter ab als Objekte in klimafreundlichen Gebäuden.

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Warum Anlegerimmobilien ein sicheres Investment sind

Ist es in Zeiten wie diesen sinnvoll, sein Geld in eine Anlegerwohnung zu investieren? Die Antwort lautet: Ja! Wir bringen die Top-3-Gründe für eine Kapitalanlage in Immobilien auf den Punkt.

Wertbeständigkeit trotz Inflation

Je höher die Inflation, desto mehr sinken der Wert und somit die Kaufkraft des Geldes – wodurch Waren und Dienstleistungen laufend teurer werden. Viele moderne Anlageformen versprechen zwar hohe Renditen, bergen jedoch in wirtschaftlich instabilen Zeiten hohe Risiken. Im Gegensatz zu Geld verlieren Sachwerte wie Immobilien in Inflationszeiten nicht an Wert – d. h., sie sind inflationssicher und somit weiterhin eine gute Option, um ihr Vermögen vor Wertverlust zu schützen und einen Inflationsausgleich zu schaffen.

Als Anleger können Sie die Inflation sogar für sich arbeiten lassen: Mit steigenden Inflationsraten verlieren Kredite an Wert. Über die Gesamtlaufzeit des Kredites gesehen bezahlen Sie somit weniger zurück.

Wichtig: Wertsteigerungen sind bei Anlegerimmobilien hauptsächlich in ausgesuchten Lagen (z. B. Regionen mit starkem Bevölkerungszuwachs) zu erwarten, weshalb Sie den Fokus beim Kauf nicht primär darauf richten sollten.

Inflationsschutz der Mieteinnahmen

Als Vermieter einer Anlegerwohnung profitieren Sie nicht nur von der Wertbeständigkeit Ihrer Immobilie. Auch der Mietpreisindex orientiert sich an der Inflation, sprich mit jeder Preiserhöhung steigen auch die Mieten automatisch an – und erhöhen somit Ihre monatlichen Einnahmen als Anleger.

Sicherheit durch Grundbucheintragung

Ab dem ersten Tag des Ankaufs Ihrer Anlegerwohnung sind Sie als Käufer im Grundbuch eingetragen – sprich, ihr Eigentumsrecht ist dort sicher verankert. Eine Tatsache, an der weder Wirtschaftskrisen, Börsen-Crashes noch sonstige Szenarien etwas ändern werden.

 

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Ferienimmobilien als Geldanlage – warum sich das Investment lohnt

Als Alternative zur klassischen Anlegerwohnung besteht die Möglichkeit, Ihr Geld in eine Ferienimmobilie zu investieren. Was diese Option als Kapitalanlage so attraktiv macht, erfahren Sie hier.

Gerade nach der überstandenen Pandemie ist die Lust auf Urlaub und Erholung bei vielen so groß wie nie. Dabei müssen es gar nicht immer exotische Destinationen sein: Faktoren wie steigende Flug- und Treibstoffpreise, aber auch Sicherheitsbedenken aufgrund der weltpolitischen Lage sowie ein verstärktes Bedürfnis nach Nachhaltigkeit haben nahen Reisezielen in den letzten Jahren einen wahren Boom beschert. Weshalb Ferienimmobilien auch für Anleger zunehmend rentabler und damit interessanter werden.

Die Vorteile einer Ferienimmobilie als Geldanlage

  • Ferienimmobilien gelten als ultimativ rentabel – sprich, sie erzielen überdurchschnittlich hohe Renditen.
  • Je attraktiver die Lage der Ferienwohnung, desto besser die Rendite und desto höher die langfristige Wertsteigerung.
  • Vermieten Sie Ihre Ferienimmobilie gewerblich, können Sie als Anleger steuerliche Vorteile daraus ziehen.
  • Grundbürgerliches Eigentum in einer touristisch attraktiven Destination bedeutet hohe Sicherheit.
  • Bei touristischer Vermietung können Sie Ihre Ferienwohnung auch für eigene Urlaubsaufenthalte nutzen, was Geld und Planungsaufwand spart.
  • Sie planen, in Ihrer Pension dauerhaft in Ihrem Lieblings-Urlaubsziel zu leben? Dann ist eine Ferienimmobilie in diesem Ort die perfekte Vorsorgeoption für Ihren Ruhestand.

Welche Faktoren sollte eine Ferienimmobilie erfüllen?

  • Die Lage gilt auch bei Ferienwohnungen als eines der wichtigsten Kriterien für eine erfolgreiche Vermietung und Wertbeständigkeit bzw. -steigerung. Sprich, der Ort sollte touristisch erschlossen bzw. im Wachstum begriffen sein.
  • Ferienimmobilien, die direkt am See oder am Meer, an der Skipiste oder in Wanderdestinationen liegen, sind zwar grundsätzlich teurer, zeichnen sich jedoch langfristig durch besonders gute Vermietbarkeit und Wertsteigerung aus.
  • Auch die Infrastruktur spielt eine wesentliche Rolle – die Feriendestination sollte möglichst einfach erreichbar sein. Ist die Infrastruktur gut und sind ausreichend Freizeitaktivitäten geboten, muss die Ferienwohnung auch nicht unbedingt im Zentrum eines Tourismus-Hotspots liegen.
  • Die Ausstattung der Ferienimmobilie sollte so gestaltet werden, dass sich Gäste auch in der Wohnung stets wohlfühlen, sprich auch bei schlechten Wetterbedingungen. Faktoren wie Freiflächen, Kamin, Sauna oder Pool tragen sowohl zu einer guten Vermietbarkeit als auch zur Wertsteigerung bei.
  • Vor allem hinsichtlich eigener Urlaubsaufenthalte bzw. wenn Sie im Ruhestand in Ihrer Ferienwohnung leben möchten, spielen auch Ihre persönlichen Wohnvorlieben bei der Auswahl einer Ferienimmobilie – im Gegensatz zu „normalen“ Anlegerwohnungen – eine wesentliche Rolle. Denken Sie dabei auch an den Aspekt der Barrierefreiheit.

Was muss ich beim Kauf einer Ferienwohnung beachten?

  • Die Erwerbskriterien für Ferienimmobilien im Ausland sind meist strenger als innerhalb Österreichs – neben hohen Eigenmitteln benötigen Sie oft eine Immobilie in Österreich als zusätzliche Besicherung.
  • Jedoch sollten Sie sich – unabhängig davon, ob Ihr Wunsch-Feriendomizil hier oder im Ausland liegt –, hinsichtlich der Finanzierung stets professionell beraten lassen. So gehen Sie unerwarteten Überraschungen (hohe Nebenkosten etc.) aus dem Weg und sind im Falle des Falles sowohl rechtlich als auch finanziell abgesichert.
  • Allein, weil Sie als Eigentümer nicht ständig dort sein können, ist es sinnvoll, die Vermietung einer Ferienimmobilie in die Hände eines Profis, sprich einer Betreibergesellschaft vor Ort, zu legen.

Sie überlegen, in eine Ferienimmobilie zu investieren? Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite!

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