Eigentümerpartnerschaft: alles, was Sie wissen müssen

Erwerben zwei Personen gemeinsam ein Wohnobjekt, gelten spezielle rechtliche Aspekte. Wir haben die wichtigsten Regelungen für Sie zusammengefasst.

Was bedeutet Eigentümerpartnerschaft?

In Österreich ist es grundsätzlich nur einer Person gestattet, eine Immobilie zu besitzen. Seit 2002 besteht jedoch die Option der Eigentümerpartnerschaft, die es zwei natürlichen Personen ermöglicht, gemeinsam Wohnungseigentum zu erwerben. Die Eigentümerpartnerschaft kann auch nachträglich – also nachdem ein Wohnobjekt bereits von einer Person erworben wurde – eingetragen werden. Um eine Eigentümerpartnerschaft zu gründen, ist kein separater Vertrag bzw. Formalakt erforderlich, jedoch die Zustimmung beider Eigentümer. Die Anteile der Eigentümerpartnerschaft werden im Grundbuch automatisch im Verhältnis 50:50 eingetragen – unabhängig davon, wie viel jeder Partner zum Kaufpreis beigetragen hat.

An einer Eigentümerpartnerschaft dürfen maximal zwei natürliche Personen beteiligt sein. Dabei spielt es keine Rolle, welches (Verwandtschafts-)Verhältnis diese Personen zueinander haben.

Vorteile und Pflichten einer Eigentümerpartnerschaft

Die Beteiligten einer Eigentümerpartnerschaft gelten rechtlich als eine Person – sprich, sie haften und handeln stets gemeinsam. Für Eigentümerversammlungen bedeutet das, dass sie nur ein Stimmrecht haben und keine unterschiedlichen Meinungen vertreten können. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass ein Partner dem anderen eine Vollmacht erteilt und damit quasi seine Stimme abgibt.

Auch die Haftung für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum betrifft beide Partner gleichermaßen – sie haften „zur ungeteilten Hand“ sowohl für die Betriebskosten als auch für sämtliche anderen laufenden Kosten. Selbst wenn separat vertraglich vereinbart wird, wer welchen Anteil an den Kosten trägt, ist dies rechtlich unwirksam – etwaige Schulden können demnach von jedem Partner eingefordert werden.

Grundsätzlich müssen alle Entscheidungen bezüglich des gemeinsamen Wohnungseigentums stets einvernehmlich getroffen werden. Möchte ein Eigentümer seinen Anteil veräußern oder für einen Kredit bei der Bank belehnen, braucht es dazu immer die Zustimmung des Partners.

Vermietung bei Eigentümerpartnerschaft

Auch bei der Frage, ob eine Wohnung vermietet werden darf, müssen beide Eigentümerpartner zustimmen – es sei denn, es verfügt nur einer der beiden über ein Fruchtgenussrecht über den gesamten Mindestanteil. Das Fruchtgenussrecht an einer Immobilie beinhaltet das Recht, ein Wohnobjekt, das jemand anderem gehört, für sich zu nutzen oder es zu vermieten. Fruchtnießer sind dabei verpflichtet, finanziell für die Instandhaltung des Fruchtgenussobjekts zu sorgen und erhalten dafür sämtliche daraus fließende Erträge.

Wichtig: Ein Fruchtgenussrecht – sei es das eines Eigentümerpartners oder eines Dritten – sollte stets separat im Grundbuch vermerkt werden.

Vertrag bei Eigentümerpartnerschaft

Wer eine Immobilie gemeinsam erwirbt, tut gut daran, bestimmte Aspekte im Vorhinein vertraglich zu regeln. Erfasst werden sollte vor allem,

• wer wieviel zum Kaufpreis beigetragen hat,
• wie die laufenden Kosten zwischen den Partnern aufgeteilt werden und
• was passiert, wenn die Eigentümerpartnerschaft aufgelöst wird.

Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft

Trennung/Scheidung: Ob eine Ehe weiter besteht, ist für eine Eigentümerpartnerschaft per se nicht von Bedeutung – d. h. sie bleibt grundsätzlich auch nach einer Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe weiterhin aufrecht. Wichtigstes Kriterium bei der Auflösung einer Eigentümerschaft durch Scheidung ist die Frage, ob sie einvernehmlich geschieht oder nicht.

Möchten die Eheleute die Eigentümerpartnerschaft auflösen, gilt folgendes:

Partner, die sich einig sind, können vereinbaren, dass

• ein Partner den Anteil des anderen erwirbt,
• eine Hälfte an die andere Person übertragen wird oder
• beide zusammen ihre Anteile veräußern oder übertragen.

Entschließen sich beide, ihre Eigentümerpartnerschaft nicht fortführen zu wollen, müssen sie sich im Zuge einer einvernehmlichen Scheidung auf eine Aufhebung einigen.

Bei nicht einvernehmlichen Scheidungen kann in einem Gerichtsverfahren die nacheheliche Aufteilung gemeinsamen Vermögens und somit die Auflösung gemeinsamen Wohnungseigentums beantragt werden.

Teilungsklage: Für den Fall, dass sich Eigentümerpartner nicht einig sind, wie die gemeinsame Immobilie weiterhin genutzt werden soll, haben Partner die Möglichkeit, die Eigentümerpartnerschaft gerichtlich durch eine Teilungsklage aufheben zu lassen. Da eine gleichwertige Aufteilung vor allem bei Wohnungen kaum möglich ist, erfolgt hier eine Versteigerung, deren Erlös zu jeweils 50 Prozent an die Partner fließt (sofern zuvor nicht anders vereinbart).

Es gibt allerdings Fälle, in denen einen Teilungsklage unzulässig ist, nämlich wenn

• sie vertraglich auf drei Jahre ausgeschlossen wurde und dieser Zeitrahmen noch aktiv ist,
• die Partner Eheleute sind und die gemeinsame Wohnung zumindest einem der beiden zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient oder
• einer der Partner noch minderjährig ist und ihm die Wohnung zu dringenden Wohnbedürfnissen dient – in einem solchen Fall darf eine Teilungsklage erst bei Volljährigkeit erfolgen.

Todesfall: Stirbt einer der beiden Eigentümerpartner, geht der halbe Anteil des Verstorbenen unmittelbar in den Besitz des überlebenden Partners über.

Auch dabei gibt es Ausnahmen, sofern

• der überlebende Partner auf den Anteil des Verstorbenen verzichtet,
• er mit den Erben vereinbart, dass der Anteil des verstorbenen Partners einer anderen Person zusteht oder
• der Anteil des Verstorbenen durch eine Vereinbarung der Eigentümerpartner einer anderen Person zukommt.

Wird der Anteil des Verstorbenen gesetzlich an den überlebenden Partner übertragen, muss dieser 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie als Übernahmspreis bezahlen. Muss kein Inventar errichtet werden bzw. in die Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten eingegriffen werden, kann auch ein anderer Betrag ausgehandelt werden.

Der Übernahmspreis entfällt, wenn

• der überlebende Partner Pflichtteilsberechtiger ist,
• ihm die Wohnung ein dringendes Wohnbedürfnis erfüllt,
• es keine weiteren Pflichtteilsberechtigten gibt – ansonsten geht ein Viertel des Verkehrswertes der Immobilie an die Verlassenschaft,
• der Nachlass nicht überschuldet ist, wenn kein Übernahmspreis bezahlt wird oder
• der Verstorbene dem überlebenden Partner diese Zahlungspflichten erlassen hat (etwa durch ein Testament oder einer Schenkung im Todesfall).

Für den Fall, dass der Nachlass überschuldet ist und es keine anderen Pflichtteilsberechtigten gibt, muss der überlebende Partner die Nachlassverbindlichkeiten an die Verlassenschaft bezahlen.

• Der Maximalbetrag ist hier auf 25 Prozent des Verkehrswertes des Eigentums beschränkt.
• Gibt es noch weitere Pflichtteilsberechtigte, beläuft sich die Zahlungspflicht immer auf 25 Prozent des Verkehrswertes der Wohnungseigentumseinheit.
• Für den überlebenden pflichtteilsberechtigten Partner besteht die Möglichkeit, gerichtlich um eine Stundung bzw. Ratenzahlung der Zahlungspflicht (auf maximal fünf Jahre) anzusuchen.

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