Das Prinzip einer Anlegerwohnung

Immobilien gelten trotz der Corona-Pandemie nach wie vor als eine der sichersten Anlageformen. Ein Trend, an dem sich auch in Zukunft nichts ändern wird. Was das Prinzip einer Anlegerwohnung überhaupt ausmacht, haben wir im Folgenden zusammengefasst.

Vom ersten Moment an Eigentümer

Einer der wesentlichsten Aspekte, über den man als potentieller Anleger Bescheid wissen sollte: Da es sich bei einer Anlegerwohnung um parifiziertes Wohnungseigentum handelt, bei dem der Käufer eine Grundbuchseintragung genießt, ist er vom ersten Moment an Eigentümer und somit mit allen Rechten und Pflichten verbunden. Alle Rechte und Pflichten bedeutet in diesem Fall nicht nur, dass man eine Investition tätigt, sondern – sollte investitionsbezogen etwas nicht zu 100 Prozent funktionieren – man auch selbst dafür sorgen muss, dass alles wieder ins Lot kommt.

Vorsteuerrückvergütung bei Anlegerwohnungen

Ein großer Vorteil bei Anlageobjekten: Durch die Vermietungsabsicht bekommt der Käufer die Vorsteuer unter bestimmten Voraussetzungen anteilsmäßig rückvergütet. Kauft man eine Wohnung als Anlage, sprich, man hat nicht die Absicht, selbst darin zu wohnen, erwirbt man sie im Vergleich zum Marktwert um zehn Prozent günstiger. Die meisten Anlegerwohnungen sind kreditfinanziert, wobei sich die Kreditraten durch die jeweiligen Mieteinnahmen reduzieren. Dadurch kann der Kredit meist mit geringem Eigenaufwand zurückbezahlt werden.
Wie hoch der monatliche Eigenaufwand wird, kann der Anleger selbst entscheiden, indem er bei der Finanzierung gewisse Parameter ändert. So haben etwa eine höhere Anzahlung oder eine längere Laufzeit eine geringere Kreditrate zur Folge. Am Ende der Laufzeit der Finanzierung kann der Anleger frei über die Mieteinnahme verfügen. Sozusagen ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen, mit dem man machen kann, was einem beliebt.

Die Auswahl einer Anlegerwohnung

Als potentieller Anleger sollte man sich eines bewusst machen: Eine Anlegerwohnung ist eine Investition – und nicht für den persönlichen Gebrauch gedacht. Da man selbst nicht darin wohnen wird, ist nicht relevant, ob einem die Wohnung persönlich gefällt oder nicht. Viel wesentlicher bei der Auswahl sind Faktoren wie Lage, Kaufpreis, Infrastruktur und Mietbedarf. Aspekte, die stimmig sein sollten, damit langfristig auch wirklich zu regelmäßigen Mieteinnahmen kommt.

Experten-Know-how rentiert sich

Bei der Vermietung einer Anlegerwohnung auf professionelle Unterstützung zu setzen, zahlt sich aus. Zum Beispiel, früh genug einen geeigneten Vermittlungsmakler zu haben, der sich entweder durch die Provision des Mieters rechnet oder aber durch den Investor finanziert wird. Fakt ist: Einen geringen Provisionsaufwand in Kauf zu nehmen, ist in jedem Fall besser als zu riskieren, dass die Wohnung leer bleibt und man ohne Mieteinnahmen dasteht.
Am komfortabelsten lebt es sich als Anleger mit einer Subverwaltung, die sich explizit um sämtliche Vermietungsthemen kümmert. Bereits für einen geringen monatlichen Aufwand kann man jegliche Belange, die die Anlegerwohnung betreffen, in fremde Hände geben. Viele Captura-Kunden genießen es, ihr Anlegeobjekt komplett anonym vermieten zu können und sich um nichts mehr sorgen zu müssen. Eine Subverwaltung übernimmt die gesamte Aufbereitung sowie Bewirtschaftung der Wohnung und regelt auch unangenehme Themen wie Mietinkasso etc.

Die Anlegerwohnung – ein unerschütterliches Investment

Anleger können ruhig schlafen: Durch die Verbücherung im Grundbuch garantiert eine Anlegerwohnung allgemein eine zu 100% krisensichere Investition. Das Grundbuch kann weder durch eine Wirtschaftskrise erschüttert werden, noch kann ein Börsencrash den Wohnungswert reduzieren. Somit sind und bleiben Anlegerwohnungen eine der sichersten Vorsorgeformen. Zudem sind die Mieteinnahmen von Anlegerwohnungen inflationsgeschützt – sowohl der Wohnungswert als auch die Mieteinnahmen steigen mit der Inflation. Nicht zu vergessen, dass man mit einer Anlegerwohnung nicht nur für sich selbst vorsorgt. Vielmehr baut man ein Investment auf, dass über Generationen hinweg weitergegeben werden kann. Ein Szenario, bei dem sich Captura-Kunden ideal durch die Immopension begleiten lassen können.

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Projekte Prinzip einer Anlegerwohnung

Positivtrends in der Entwicklung des Immobilienmarkts in Aussicht

Immobilien als Anlageform erfreuen sich schon länger großer Beliebtheit und scheinen auch in Zukunft groß im Trend zu liegen. Sogar trotz weltweiter Pandemie bleibt der Wachstumstrend bestehen und deutet auf positive Zukunftsprognosen. Welche Schlüsse sind nun aus den letzten Jahren zu ziehen und was ist bei zukünftigem Investment zu beachten?

Rückblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes

Über die letzten 50 Jahre kann man weltweit einen insgesamt kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise beobachten. In Österreich ist vor allem in Ballungszentren ein positiver Entwicklungstrend zu vermerken. Während ländliche Gegenden einen Einwohnerschwund melden, steigt die Einwohnerzahl in den Städten kontinuierlich und vor allem im Stadtrand ist die Veränderung spürbar. Im sogenannten „Speckgürtel“ wird die freie Fläche genutzt, deswegen vermehrt gebaut und neue Wohnfläche geschaffen, um mit der steigenden Nachfrage und infrastrukturellen Entwicklung mitzuhalten.
Die Bundesländer mit dem größten Bevölkerungszuwachs im Jahr 2019/20 waren Vorarlberg und Wien mit einem Plus von 0,72 Prozent. Die Städte mit dem stärksten Zuwachs sind die Kleinstadt Rust (+2,06 Prozent), der Bezirk Bruck an der Leitha (+1,69 Prozent) sowie die Städte Eisenstadt (+1,22 Prozent) und Wiener Neustadt (+1,21 Prozent). Hier hingegen gab es rückläufige Bevölkerungszahlen: Im Waldviertel, in der gesamten Obersteiermark, in großen Teilen Kärntens und in Osttirol, was mit der bereits erwähnten „Landflucht“ einhergeht.

Zukunftstrend beachten und sinnvoll Anlegen

Wie in vergangenen Jahren weisen Positivtrends darauf hin, dass Immobilien auch in Zukunft als beliebtes und sinnvolles Investment zu beachten sind. Neue Wohnräume werden vor allem dort geschaffen, wo es viel freie Fläche gibt und der Kaufpreis niedrig ist. Auf Grund der begrenzten Wohnfläche gibt es eine Tendenz hin zu kleineren Wohneinheiten mit effizientem und attraktivem Grundriss.
Jedoch sollte man, trotz der attraktiven Entwicklung des Immobilienmarktes, nicht an jedem Ort und zu jedem Preis zuschlagen. Hotspots mit großem Kultur- und Bildungsangebot wie Wien und Graz werden in Verbindung mit sehr guten Zukunftsprognosen als besonders sinnvolle Standorte für Anlegerwohnungen gehandhabt. Wichtig ist, mit dem eigenen Budget im Hinterkopf, verschiedene Angebote auf Standort, Positivtrends, Miet- und Kaufpreise zu vergleichen.

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Die Zukunft gehört den Städten

Wer in Graz lebt und seine Stadt in den letzten Jahren beobachtet hat, dem ist eines bestimmt nicht entgangen: Das Stadtbild ändert sich ständig, die City ist ständig am Wachsen, die Stadtgrenzen dehnen sich immer weiter aus.

Ein Phänomen, das selbstverständlich nicht nur die steirische Landesmetropole, sondern jede größere Stadt betrifft. Natürlich hat es coronabedingt auch viele Menschen aufs Land gezogen. Und: Megacitys, wie es sie in Asien oder in den USA gibt, werden hierzulande wohl so schnell keine entstehen. Trotzdem: Urbanisierung ist und bleibt Trend – und macht auch vor Österreich nicht halt. Die Zukunft gehört den Städten. Eine Tatsache, die Interessenten und Käufer von Anlegerwohnungen bei ihren Planungen stets im Kopf haben sollten.

Zukunftsträchtig: Anlegerwohnungen in neuen Stadtteilen

Da innerstädtisch oft keine weitere Verdichtung mehr möglich ist, wachsen Städte wie Graz vor allem nach außen. Immer mehr kleine Dörfer und Gemeinden, die vor wenigen Jahren noch als typische Vororte galten, werden zukünftig als Teil der Stadt integriert. Zusätzlich entstehen neue, trendige Stadtteile – wie die ehemaligen Reininghausgründe, die die einstige Peripherie zum hippen Hotspot werden lassen. Bis 2025 entsteht hier quasi eine Mini-Stadt in der Stadt, die 15.000 Einwohnern Platz bieten soll und infrastrukturmäßig alles bietet, was man zum komfortablen Leben braucht. Neben modernen Wohnungen warten Büro- und Geschäftsflächen, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, Grünflächen, Gastronomie, Nahversorger und Top-Anbindungen an den öffentlichen Verkehr. Faktoren, die schon jetzt für eine hohe Nachfrage nach Immobilien, darunter auch Anlegerwohnungen, sorgen. Immerhin verbinden neue Bauviertel wie die Reininghausgünde zahlreiche Vorteile von Stadt und Land: Man ist nicht mitten in der Stadt und schneller in der Natur, bzw. eventuell auch als Pendler am Arbeitsplatz – genießt dabei aber trotzdem das Gefühl des Stadtlebens mit all seinen Annehmlichkeiten und ist nach Wunsch im Nu in der Innenstadt. Für Anleger definitiv eine vielversprechende Lage!

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Was Kleinwohnungen als Anlage so attraktiv macht

Die Zahl der Singlehaushalte steigt und steigt. Eine Untersuchung der Statistik Austria prognostiziert, dass der Anteil der Einpersonenhaushalte in Österreich bis 2030 um fast 25 Prozent höher sein wird als noch vor zehn Jahren. Somit sind Alleinlebende eine Mietergruppe, die man als Anleger oder Vermieter nicht außer Acht lassen sollte – nicht zuletzt auch, weil sie so breit gefächert ist.

Die Bandbreite der Alleinlebenden reicht von notorischen Junggesellen über (un-)freiwillige Übergangssingles bis hin zu Menschen, die trotz Beziehung ihre eigenen vier Wände bevorzugen. Auch nach dem Tod eines Lebenspartners wollen in den letzten Jahren viele ältere Menschen so lange wie möglich alleine wohnen bleiben. Das gemeinsame Haus oder die größere Wohnung wird in diesen Fällen oft gegen eine kleine, altersgerecht ausgestattete Wohnung getauscht. Nicht zu vergessen die Gruppe der Wochenpendler, die unter der Woche in Städten arbeitet, sich dafür eine Kleinwohnung mietet und das Wochenende am Hauptwohnsitz mit der Familie am Land verbringt.

Welche Wünsche und Ansprüche haben Mieter an Kleinwohnungen?

Selbstverständlich haben auch Singles gerne Platz – weshalb Wohnungen in allen Größen nachgefragt werden. Alleinlebende mit entsprechendem Einkommen mieten sich auch gerne eine größere Wohnung. Wesentlich einfacher und schneller zu vermieten sind jedoch Kleinwohnungen, vor allem solche mit effizienter Raumaufteilung. Was auch damit begründet ist, dass sich Singles und Menschen, die aus beruflichen Gründen alleine wohnen, selten eine Wohnung kaufen möchten. Lieber mieten sie und bleiben dadurch flexibel, falls sich doch beziehungs- oder arbeitstechnisch einmal etwas ändern sollte. Wie attraktiv eine Kleinwohnung als Anlage ist, hängt selbstverständlich auch von der Lage ab. Gerade bei kleinen Wohnungen sind jedoch oft zentrale Lagen gefragt – sowohl Singles als auch ältere Menschen bevorzugen oft eine gute Infrastruktur ohne weite Wege, mit Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Nahversorgern und Gesundheitseinrichtungen.

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Mit Traum-Urlaubsimmobilie Geld verdienen?

Es klingt fast zu schön, um wahr zu sein: Mit der Vermietung von Feriendomizilen regelmäßig Geld verdienen und selbst einige Wochen in Ihrer Traum-Urlaubsimmobilie zu verbringen? Oder vielleicht sogar einen Wohnsitz für den wohlverdienten Ruhestand von Mietern abbezahlen lassen? Ob und wann Ferienimmobilien sich für die Anlage rechnen, gehen wir in diesem Blogbeitrag nach.

Gleich vorweg: Ferienimmobilien mit touristischer Vermietung liegen im Trend. Gerade in der gegenwärtigen Corona-Zeit träumen viele vom Urlaub im Ferienhaus oder -Appartement, ohne viel Kontakt mit anderen Urlaubern. Allerdings gilt es bei Ferienimmobilien anders als bei klassischen Anlegerwohnungen einige Punkte zu beachten, die über eine erfolgreiche Rendite entscheiden. Gleich zu Beginn muss festgehalten werden, dass Zweitwohnsitzgenehmigungen in vielen Regionen Österreichs nicht mehr möglich sind, eine Nutzung also nur als Hauptwohnsitz oder touristisch erlaubt ist. Die touristische Vermietung der Wohnung muss zudem erlaubt sein. Untypisch auch für Anleger ist, dass bei Ferienimmobilien die Rendite eher im Hintergrund steht. Vielmehr sind sie als Luxusgüter zu sehen und es müssen in der Regel mehr Eigenmittel aufgewendet werden.

Emotionen gehen über alles

Anders als bei der Auswahl von Anlegerwohnungen stehen bei Ferienimmobilien die Emotionen und persönlichen Vorlieben im Mittelpunkt. An einem heimischen See, im beliebten Skigebiet oder ganz woanders? Ferienimmobilien werden dort gekauft, wo deren Besitzer selbst gerne Urlaub machen, an sogenannten Sehnsuchtsorten. Schließlich ist bei touristischer Vermietung im Regelfall bis zu sechs Wochen im Jahr die Nutzung durch den Eigentümer vorgesehen.

Apropos Vermietung: Es ist sinnvoll, die Vermietung seiner Ferienimmobilien in die Hände von Profis zu legen. Schließlich wollen und können Sie als Eigentümer nicht immer vor Ort sein. Eine Betreibergesellschaft wickelt alles mit den Urlaubern ab und sorgt für den reibungslosen Ablauf in der touristischen Vermietung. Beachten Sie aber, dass dadurch nur ca. 60-80% der Mieteinnahmen bei Ihnen selbst bleiben und der Rest für die Dienste der Betreibergesellschaft aufgewandt wird.

Sie überlegen in eine Traum-Urlaubsimmobilie zu investieren? Wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite. Unsere Kontaktdaten finden Sie hier.

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Gebiete, wo sich Anlegerwohnungen rechnen

Zuerst ist nur der Gedanke da, später reift der Wunsch und plötzlich sind Sie sicher – Sie wollen in eine Anlegerwohnung investieren und sich so langfristig absichern und Vermögen aufbauen. Glückwunsch zu diesem Entschluss, den Sie bestimmt nicht bereuen werden. Doch wo ist eine Anlegerwohnung besonders lukrativ, welche Gebiete rechnen sich? Wir geben einen kompakten Überblick und zeigen, in welchen Gebieten sich eine Anlegerwohnung rechnet.

Der Grundsatz klingt so einfach, hat aber noch immer Gültigkeit: Man sollte günstig kaufen und teuer vermieten. Doch immer lässt sich das in der Praxis nicht umsetzen, deshalb geht man auf Nummer sicher, wenn man eine Wohnung in einem sogenannten Hotspot mit sehr guten Zukunftsprognosen kauft – in Österreich sind das Wien und Graz (inkl. Umgebung).

Warum Wien?

Wien mit 1,9 Millionen Einwohnern und ca. 17.000 Zuwanderungen pro Jahr bietet sich für kaufwillige Neo-Investoren besonders an. Die stärkste Entwicklung gibt es hier in den Randbezirken, konkret im 3., 10., 11., 12., 20., 21. und 22. Bezirk. Aber Achtung, nimmt immer ist der gesamte Bezirk für Anleger attraktiv, sondern nur einzelne Mikrolagen. Information und ausreichend Recherche sind also wichtig um sich seinen persönlichen Traum der Anlegerimmobilie erfolgreich zu verwirklichen. Die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen und liegen etwa zwischen 3700 bis 4500 Euro netto pro Quadratmeter. Dem gegenüber stehen Mieteinnahmen von 10,50 bis 13 Euro netto pro Quadratmeter, was in Summe eine Rendite von 3 bis etwa 3,6 Prozent ergibt – im Vergleich zu traditionellen Sparprodukten heimischer Bankinstitute also in jedem Fall lukrativ. Die Wertsteigerung in Wien ist aktuell 5,1 Prozent pro Jahr – Tendenz weiter steigend.

Graz hat´s!

Nicht minder attraktiv ist Graz als zweitgrößte Stadt Österreichs mit seinen 291000 Einwohnern und 3000 Zuwanderungen pro Jahr. Graz wächst dabei vor allem in den westlichen und südlichen Bezirken bzw. generell im südlichen Umland von Graz. Die Kaufpreise sind von 2010 bis 2017 um 25 Prozent (!) gestiegen, was einer Steigerung von 3,6 Prozent pro Jahr entspricht. Der Mittelwert bei Quadratmeterpreisen liegt ca. bei 3100 Euro netto, der Mittelwert bei den Mieten liegt bei ca. 10 Euro/Quadratmeter. Äußerst positiv ist dabei auch die Steigerung der Mieten zu bewerten, denn von 2005 bis 2014 sind sie um 33 Prozent (=3,7 Prozent pro Jahr) gestiegen. Die Mietrenditen in Graz liegen aktuell bei 3,5 bis 4 Prozent netto, die Eigenkapitalrenditen sind deutlich höher.

Was Graz und Wien gemeinsam haben sind die Verteilung der Kaufpreise innerhalb einzelner Wohnprojekte. So sind die Kaufpreise und Mieten im Erdgeschoß stets niedriger als in den oberen Stockwerken.

Wo soll ihre Anlegerwohnung liegen? Es liegt an Ihnen, das passende Objekt auszuwählen und Ihre Anlegerlaufbahn zu starten. Die aktuell besten Angebote zu Anleger- und Vorsorgewohnungen finden Sie unter Projekte.

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Anforderungen an eine Anlegerwohnung

Die Geschmäcker sind verschieden und deshalb stellen wir alle ganz andere Ansprüche an unser Zuhause. Bei einer Vorsorgeimmobilie ist das jedoch ein bisschen anders. Die Anforderungen an eine Anlegerwohnung sind nämlich ganz klar und können gut definiert werden. Wer sich dessen bewusst ist, findet leichter eine passende Immobilie und hat somit höhere Chancen auf eine gute Rendite.

Der Sinn und das Hauptziel einer Anlegerwohnung sind natürlich die sichere und gute Vermietung auf lange Zeit. Damit erzielt man eine konstante Rendite und in Zukunft ein passives Einkommen, das später einmal die Pension aufwertet. Es gibt einige Punkte, welche die Vermietbarkeit einer Immobilie fördern.

Schritt für Schritt zur passenden Anlegerwohnung

Zuallererst muss man sich darüber im Klaren sein, wo man nach einer passenden Vorsorgeimmobilie suchen soll und will. Derzeit eignen sich dafür am besten Städte und Ballungszentren, da wir nach wie vor eine starke Landflucht erleben. Von den österreichischen Landeshauptstädten sind insbesondere Wien und Graz sehr interessant. Hier stimmen sowohl die Kauf- als auch Mietpreise und es herrscht ein reger Zuzug. Die Prognose für einen langfristigen Bedarf an Mietwohnungen ist hier also auch in Zukunft gegeben. Eine ideale Voraussetzung für alle, die jetzt in eine Anlegerwohnung investieren wollen. Die unmittelbare Nähe zum eigenen Wohnort sollte bei der Wahl der Vorsorgeimmobilie übrigens eine untergeordnete Rolle spielen. Im besten Fall übernimmt eine Hausverwaltung sämtliche Angelegenheiten mit dem Mieter.

Ist einmal klar, in welcher Stadt die Anlegerwohnung gekauft werden soll, ist die nächste wichtige Frage die Lage. In Graz spielt die Lage eine eher untergeordnete Rolle. Die Stadt ist so klein, dass sie bei guter Verkehrslage in 20 Minuten durchfahren werden kann. Auch die Infrastruktur ist in allen Bezirken gut. In Wien sieht die Sache schon etwas anders aus. Anleger sollten unbedingt darauf achten, dass in der Nähe der Wohnung Kindergärten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und eine Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel gegeben sind.

Wichtige Anforderungen: Größe und Grundriss

Die langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt zeigt, dass Wohnungsgröße und Grundriss eine wichtige Rolle bei der Vermietbarkeit spielen. Als ideal erweisen sich Wohnungen mit einer Größe von 35 bis 60 Quadratmetern. Größere Wohnungen werden eher zur Eigennutzung erworben und lassen sich daher nicht so leicht vermieten. Von Mietern bevorzugt sind Wohnung mit ein bis drei Zimmern, die auch über eine eigene Freifläche wie einen Balkon, eine Terrasse oder einen kleinen Garten verfügen. Gerade in Zeiten von Corona hat diese Eigenschaft einer Wohnung klar an Bedeutung gewonnen.

Altbau oder lieber Neubau?

Altbauwohnungen haben natürlich einen ganz besonderen Charme. Gerade in Graz, das den größten zusammenhängenden Altbaubestand in Mitteleuropa hat, gibt es zahlreiche Wohnungen dieser Art. Allerdings eignen sich Altbauwohnungen nur bedingt als Anlage. Sie haben hohe Betriebskosten und die Bauweise von damals ergibt auf einer Fläche von 70 Quadratmetern einen Wohnkomfort, der vergleichbar mit 40 Quadratmetern im Neubau ist.

Aus diesem Grund eignen sich Neubauwohnungen perfekt als Anlageobjekt. Sie haben einen idealen Grundriss, genau die richtige Größe und können oftmals direkt vom Bauträger erworben werden. So haben Anleger auch die Sicherheit einer Gewährleistung. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Rundumservice. Eine professionelle Hausverwaltung, eine Subverwaltung, die Ihr Wohnungseigentum verwaltet und Kontakt zum Mieter hält, und eine steuerliche Begleitung sämtlicher Angelegenheiten machen die Vorsorge mittels Anlegerwohnung zu einer besonders rentablen und sicheren Sache.

Für weitere Fragen zu Anforderungen einer Anlegerwohnung, aber auch anderen Themen freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme: captura-group.cc/contact

Mehr Informationen zu Anforderungen einer Anlegerwohnung finden Sie auch in unserer Videothek: captura-group.cc/videothek

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Steuerliche Aspekte einer Anlegerwohnung und Vorsorgewohnung

Steuerliche Aspekte einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung mögen auf den ersten Blick kompliziert erscheinen. Wir bemühen uns Ihnen einen ersten Einblick in das Thema zu geben.

Im Grunde müssen jedoch nur wenige, dafür umso wichtigere Dinge beachtet werden. Dazu gehören unter anderem eine Prognoserechnung und das regelmäßige Abführen der über die Mieteinnahmen verrechneten Umsatzsteuer.

Wer seine Ersparnisse in eine Anlegerwohnung investiert, möchte damit natürlich sein Vermögen steigern und mit der monatlichen Miete eine zusätzliche Einkommensquelle schaffen. Dass das vom Finanzamt sogar gefordert wird, damit die Investition in eine Vorsorgeimmobilie nicht als Liebhaberei gewertet wird, ist nicht allen bewusst. Dabei gilt, dass eine Immobilie nach 20 Jahren plus einer dreijährigen Bauphase ein positives Ergebnis erzielen muss. Der Nachweis darüber erfolgt mittels einer Prognoserechnung. Nur so kann bereits vom Kauf weg die Umsatzsteuer zurückgeholt und damit der finanzielle Vorteil einer Anlegerwohnung bestmöglich genutzt werden.

Wie sieht eine Prognoserechnung aus?

Es gibt keine festgelegten formalen Kriterien, die für eine Prognoserechnung gelten. Neben den derzeitigen Fakten rund um die Immobilie gehören auch die entsprechenden Zukunftsperspektiven dazu. Inhaltlich muss all dies natürlich korrekt sein, weswegen wir unseren Kunden dringend raten, die Prognoserechnung von einem erfahrenen Steuer- oder Wirtschaftsberater erstellen zu lassen.

Umsatzsteuer als Vorteil der Anlegerwohnung

Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie von einem Bauträger zum Zweck der Vermietung kaufen, können Sie sich die Vorsteuer – also die Umsatzsteuer – vom Finanzamt zurückholen. Diese Umsatzsteuerrückvergütung ist jedoch an eine Vermietung über die nächsten zwanzig Jahre gebunden. Insgesamt ergibt sich für Anlegerwohnungen daher ein etwa 10 % günstigerer Preis als für Wohnungen, die man für den Eigenbedarf erwirbt. Sollten Sie die Wohnung innerhalb dieser Zeit wieder verkaufen, sie nicht mehr vermieten oder selbst darin wohnen wollen, muss die lukrierte Umsatzsteuer vom Kauf anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ziehen Sie beispielsweise nach 15 Jahren Vermietung selbst in Ihre Wohnung ein, so müssen Sie 5/20 der gesamten Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückzahlen.

Versteuerung natürlicher Personen

Neben der Umsatzsteuer hat die Vermietung einer Wohnung natürlich auch Auswirkungen auf die Einkommensteuer. In den ersten Jahren reduziert sich diese aufgrund der hohen Anschaffungskosten der Wohnung. Da jedoch auf den Zeitraum von zwanzig Jahren ein positives Ergebnis erforderlich ist, verschiebt diese anfängliche Ersparnis die Steuerlast nur auf einen späteren Zeitpunkt. Die Mieteinnahmen unterliegen dann dem persönlichen Steuersatz.

Die Immobilienertragssteuer ist immer dann fällig, wenn eine Immobilie veräußert, also wenn die Anlegerwohnung wieder verkauft wird. Der Beobachtungszeitraum ist hierbei unbegrenzt. Sie entfällt daher auch dann nicht, wenn die Immobilie über viele Jahre hinweg gehalten wird. Der dafür fällige Steuersatz liegt pauschal bei 30 % und wird auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis gerechnet.

Für weitere Fragen zum Thema „Steuerliche Aspekte einer Anlegerwohnung“, aber auch anderen Themen freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme: captura-group.cc/contact

 

Mehr Informationen zu Steuern und dem Kauf einer Anlegerwohnung finden Sie in unserer Videothek: captura-group.cc/videothek

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Nur Mut zur Vorsorge, das Risiko ist überschaubar! Die 3 häufigsten Fragen:

In der Praxis sind wir täglich mit Interessenten und deren Fragen konfrontiert. Oftmals behandeln diese Ängste, Einwände und Fragen betreffend der Vermietung von Anleger- und Vorsorgewohnungen und damit zusammenhängenden Risiken, wie Leerstand. Wir fassen die drei häufigsten Fragen untenstehend zusammen und beantworten diese:

Ich habe Angst vor einem Leerstand meiner Wohnung. Wie kann ich einem möglichen Leerstand präventiv entgegen wirken?

Bereits bei der Wahl Ihrer Wohnung beeinflussen Sie diesen Punkt massiv. Liegt die Wohnung in einer optimalen Gegend, hat einen ansprechenden Grundriss und ist zudem mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar, wird die Wohnung bei potentiellen Mietern sehr gefragt sein und sie werden sich über Leerstand nicht den Kopf zerbrechen müssen. Auch die Gestaltung des Mietzinses spielt diesbezüglich eine große Rolle. Sondieren Sie den Markt und gestalten Sie den Preis marktkonform. So können Sie dauerhaft und langfristig mit stabilen Mieterträgen kalkulieren. Einen Mietausfall von 5 Prozent sollten Sie in Ihrer Wirtschaftlichkeitsrechnung aber immer einkalkulieren, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Kommt es in der Praxis oft vor, dass Mieter nicht bezahlen? Wie kann ich mich davor schützen?

Generell ist auch dieses Risiko überschaubar. Wenn Sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie sich gegen dieses Risiko auch versichern. Sie als Eigentümer haben aber einige Möglichkeiten, zu Ihrem Geld zu kommen. Ein professionelles Management der Subverwaltung mit einem strikten Mahnwesen sorgen für Sicherheit. Zudem kann im Fall des Falles auch die Kaution als Mietersatz herangezogen werden. Auch eine vorübergehende Stundung ist möglich, in letzter Konsequenz kann natürlich auch der Mietvertrag aufgrund der ausbleibenden Miete gekündigt werden.

Man liest manchmal von Mietern, die Schäden in der Wohnung hinterlassen. Was sind diesbezüglich meine Rechte?

Grundsätzlich muss man festhalten, dass dies selten vorkommt. Jedem Mieter wird zudem eine Haushaltsversicherung vorgeschrieben, die dieses Risiko abdeckt. Außerdem sorgt die Kaution für zusätzliche Sicherheit und kann für Schäden herangezogen werden. Mehr dazu lesen Sie hier.

Mehr Informationen rund um Anleger- und Vorsorgewohnungen finden Sie in unserer Videothek.

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Homeoffice – dein Büro auf drei Quadratmetern

Manche Menschen lieben es und Corona macht es für viele notwendig: das Homeoffice. Doch damit die Arbeit von zu Hause aus wirklich gut klappt und nicht zur Tortur wird, gibt es ein paar Dinge zu beachten. Wir verraten dir, wie du mit wenigen Hilfsmitteln auch in einer kleinen Wohnung dein Büro auf drei Quadratmetern einrichten kannst.

Wer derzeit viel von zu Hause aus arbeitet und das vielleicht auch in Zukunft zumindest für eine gewisse Zeit pro Woche beibehalten möchte, braucht einen passenden Arbeitsplatz. Zusammengekauert am engen Küchentisch schmerzt es nämlich schon bald im Rücken und so richtig konzentrieren kann man sich da auch nicht. Doch was braucht man wirklich für ein erfolgreiches Homeoffice? Wir haben ein paar wichtige Tipps gesammelt.

Ein ruhiger Ort für den Arbeitsplatz

Viele Menschen brauchen bei der Arbeit Ruhe und lassen sich schon von einem Fenster leicht ablenken. Dementsprechend abgeschirmt sollte der Arbeitsplatz positioniert werden. Ideal ist natürlich ein eigenes Arbeitszimmer, aber das ist gerade in kleinen Wohnungen oft schwierig umzusetzen. Ein Regal als Raumtrenner oder ein Paravent können da Abhilfe schaffen. Sie ermöglichen ein bisschen Privatsphären und schützen vor Ablenkungen. Insgesamt braucht ein Arbeitsplatz nicht viel mehr als drei Quadratmeter. Das reicht für Schreibtisch und eventuell einen zusätzlichen kleinen Schrank mit Schubladen. Dafür findet sich auch in kleinen Wohnungen eine Ecke. Notfalls können Wandregale, die über dem Schreibtisch montiert werden, den notwendigen Stauraum schaffen.

Der Schreibtisch

Er ist das Herzstück jedes Arbeitsplatzes und sollte daher auch mit Bedacht ausgewählt werden. Sowohl Länge als auch Höhe müssen wirklich gut passen. Nur so lässt sich ein gesundes Arbeiten umsetzen und es entsteht kein Frust, weil nicht genug Platz für alle Unterlagen ist.

Ausreichend Stauraum

Ordnung ist das halbe Leben – und wenn das schon mit der ganzen Familie zu Hause nicht ganz so klappt wie geplant, dann zumindest am Arbeitsplatz daheim. Ordnung steigert nämlich die Effizienz und hilft bei der Konzentration. Schreibtischschubladen, Fächer und Ordner für einzelne Zettel und ein zusätzlicher Schrank mit Schubladen sorgt für die richtige Organisation aller Unterlagen.

Beleuchtung und Pflanzen

Eine dekorative Lampe sieht nicht nur hübsch aus, sondern rückt den Arbeitsplatz auch ins rechte Licht. Dabei sollte die Lampe natürlich nicht blenden und nicht direkt auf den Computerbildschirm gerichtet sein. Auch Halogenleuchten eignen sich nur bedingt als Licht rund um den Arbeitsplatz.
Ganz wichtig für den gewissen Wohlfühlfaktor sind Pflanzen. Sie verbessern das Raumklima und tragen wesentlich zum Wohlbefinden bei.

Was Vermieter zum Homeoffice beitragen können

Für die passende Einrichtung muss ein Mieter natürlich selbst sorgen. Vermieter einer Vorsorgewohnung können jedoch bei der Ausstattung der Immobilie auf ausreichend Steckdosen achten. Aufputzsteckdosen sehen zwar nicht hübsch aus, können aber notfalls auch nachträglich installiert werden. Das kostet nicht viel und ist mit wenig Aufwand verbunden. Auch in Sachen Lampenanschlüsse haben Anleger eventuell beim Bau des Immobilienprojekts ein Wörtchen mitzureden. Achten Sie in diesem Fall auf eine möglichst ausgewogene Ausleuchtung der Wohnung. Damit schaffen Sie für Ihre Mieter gute Möglichkeiten für viel Licht in der Wohnung und damit mehr Lebensqualität.

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