Steuerliche Aspekte einer Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung mögen auf den ersten Blick kompliziert erscheinen. Wir bemühen uns Ihnen einen ersten Einblick in das Thema zu geben.

Im Grunde müssen jedoch nur wenige, dafür umso wichtigere Dinge beachtet werden. Dazu gehören unter anderem eine Prognoserechnung und das regelmäßige Abführen der über die Mieteinnahmen verrechneten Umsatzsteuer.

Wer seine Ersparnisse in eine Anlegerwohnung investiert, möchte damit natürlich sein Vermögen steigern und mit der monatlichen Miete eine zusätzliche Einkommensquelle schaffen. Dass das vom Finanzamt sogar gefordert wird, damit die Investition in eine Vorsorgeimmobilie nicht als Liebhaberei gewertet wird, ist nicht allen bewusst. Dabei gilt, dass eine Immobilie nach 20 Jahren plus einer dreijährigen Bauphase ein positives Ergebnis erzielen muss. Der Nachweis darüber erfolgt mittels einer Prognoserechnung. Nur so kann bereits vom Kauf weg die Umsatzsteuer zurückgeholt und damit der finanzielle Vorteil einer Anlegerwohnung bestmöglich genutzt werden.

Wie sieht eine Prognoserechnung aus?

Es gibt keine festgelegten formalen Kriterien, die für eine Prognoserechnung gelten. Neben den derzeitigen Fakten rund um die Immobilie gehören auch die entsprechenden Zukunftsperspektiven dazu. Inhaltlich muss all dies natürlich korrekt sein, weswegen wir unseren Kunden dringend raten, die Prognoserechnung von einem erfahrenen Steuer- oder Wirtschaftsberater erstellen zu lassen.

Umsatzsteuer als Vorteil der Anlegerwohnung

Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie von einem Bauträger zum Zweck der Vermietung kaufen, können Sie sich die Vorsteuer – also die Umsatzsteuer – vom Finanzamt zurückholen. Diese Umsatzsteuerrückvergütung ist jedoch an eine Vermietung über die nächsten zwanzig Jahre gebunden. Insgesamt ergibt sich für Anlegerwohnungen daher ein etwa 10 % günstigerer Preis als für Wohnungen, die man für den Eigenbedarf erwirbt. Sollten Sie die Wohnung innerhalb dieser Zeit wieder verkaufen, sie nicht mehr vermieten oder selbst darin wohnen wollen, muss die lukrierte Umsatzsteuer vom Kauf anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ziehen Sie beispielsweise nach 15 Jahren Vermietung selbst in Ihre Wohnung ein, so müssen Sie 5/20 der gesamten Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückzahlen.

Versteuerung natürlicher Personen

Neben der Umsatzsteuer hat die Vermietung einer Wohnung natürlich auch Auswirkungen auf die Einkommensteuer. In den ersten Jahren reduziert sich diese aufgrund der hohen Anschaffungskosten der Wohnung. Da jedoch auf den Zeitraum von zwanzig Jahren ein positives Ergebnis erforderlich ist, verschiebt diese anfängliche Ersparnis die Steuerlast nur auf einen späteren Zeitpunkt. Die Mieteinnahmen unterliegen dann dem persönlichen Steuersatz.

Die Immobilienertragssteuer ist immer dann fällig, wenn eine Immobilie veräußert, also wenn die Anlegerwohnung wieder verkauft wird. Der Beobachtungszeitraum ist hierbei unbegrenzt. Sie entfällt daher auch dann nicht, wenn die Immobilie über viele Jahre hinweg gehalten wird. Der dafür fällige Steuersatz liegt pauschal bei 30 % und wird auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis gerechnet.

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Beitragsbild: canva.com

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