Das Thema Kaution führt nicht selten zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Wie hoch die Kaution im Rahmen eines Mietverhältnisses sein darf, wie sie bezahlt wird und in welchen Fällen Vermieter sie einbehalten dürfen, erfahren Sie hier.

Beim Abschluss eines Mietvertrags sind Mieter fast immer verpflichtet, eine Kaution zu hinterlegen, die nach Ablauf des Mietverhältnisses rückerstattet wird. Die Kaution dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für künftige Forderungen – zum Beispiel Mietrückstände oder Reparaturen für vom Mieter verursachte Schäden. Nicht selten führt die Kaution beim Auszug zu Konflikten zwischen den Mietparteien. Wie Sie als Vermieter das Risiko für solche Dispute verringern: durch umfangreiches Wissen, klare Kommunikation und eine vertragliche Absicherung.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Österreichweit werden als Kaution meist drei Bruttomonatsmieten fällig. Eine Bruttomonatsmiete setzt sich zusammen aus der Nettomiete und den Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer. Auch, wenn selten so viel verrechnet wird, dürfte die Kaution gemäß den Vorgaben des Obersten Gerichtshofes sogar bis zu sechs Bruttomonatsmieten betragen.

Wie wird die Kaution übergeben?

Normalerweise überreicht der Mieter die Kaution an den Vermieter in bar, per Überweisung oder als Sparbuch. Erfolgt die Übergabe in bar, sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Geldbetrag fruchtbringend – beispielsweise als verzinstes Sparbuch oder in Form einer gleichwertigen Anlage – anzulegen. Sobald Sie die Kaution von Ihrem Mieter erhalten haben, sollten Sie dies schriftlich festhalten bzw. bestätigen.

Wann dürfen Sie die Kaution einbehalten?

Sollten am Ende des Mietverhältnisses noch Mietrückstände bestehen, dürfen Vermieter diese von der Kaution einbehalten. Auch, wenn ein Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, die über die normale Abnutzung hinausgehen, dürfen Sie die Kaution bzw. den nötigen Teil davon für Reparaturarbeiten einsetzen.
Davon ausgenommen sind jedoch normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, etwa Bohr- oder Dübellöcher in den Wänden oder Kratzer im Boden. Immerhin zahlen Mieter dafür, die Wohnung verwenden zu dürfen.

Ein Thema, das immer wieder zu Konflikten führt, ist das Ausmalen der Wohnung vor der Übergabe beim Auszug. Sofern die Farbe der Wände nicht übermäßig abgenutzt oder extrem verändert wurde (zum Beispiel in knalligen Farben gestrichen oder tapeziert), sind Mieter nämlich nicht verpflichtet, neu auszumalen. Weshalb Sie auf entsprechende Klauseln im Mietvertrag, die eine frisch ausgemalte Wohnung beim Auszug vorschreiben, verzichten sollten – denn diese sind rechtswidrig. Wie Sie diesbezügliche Diskussionen mit Mietern vermeiden? Indem Sie den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug in einem Übergabeprotokoll mit Fotos dokumentieren.

Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?

Laut Mietrechtsgesetz sind Vermieter verpflichtet, die Kaution unverzüglich nach Ablauf des Mietvertrags an den Mieter zu refundieren – abzüglich etwaiger Beträge für Reparaturen bzw. sonstige offenen Forderungen wie Mietrückstände. Laut Gesetz muss die Kaution außerdem stets verzinst zurückgezahlt werden.

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Das Thema Energieausweis ist aktueller als zuvor – und betrifft natürlich auch Vermieter von Anlegerwohnungen. Was man darunter genau versteht, wann ein Energieausweis benötigt wird und wo er ausgestellt wird, erfahren Sie im Folgenden.

Was versteht man unter einem Energieausweis?

• Ein Energieausweis definiert den grundsätzlichen thermischen Zustand einer Wohnung bzw. eines Gebäudes und gibt dadurch Aufschluss über den zu erwartenden Energieverbrauch.
• Er beinhaltet Energiekennzahlen für den Energiebedarf pro Quadratmeter beheizter Fläche, aus denen der Verbrauch für Heizung und Warmwasser prognostiziert werden kann.
• Die Bausubstanz spielt für den Energieausweis eine entscheidende Rolle: So wirken sich eine gute Dämmung bei Mauern und Dach sowie neuwertige Türen und Fenster positiv auf die Energiebilanz eines Gebäudes aus.

Grundsätzlich weisen moderne Gebäude aufgrund ihrer Bauweise einen besseren Energiestandard auf – ein Aspekt, den Sie deshalb auch beim Kauf einer Anlegerwohnung mit einbeziehen sollten. Wie viel Energie schlussendlich wirklich verbraucht wird, hängt jedoch nicht nur von der Energieeffizienz eines Gebäudes ab, sondern auch vom Nutzerverhalten sowie von den Wetterverhältnissen.

Muss ich als Vermieter einen Energieausweis vorlegen?

Auch, wenn der Energieausweis „nur“ als Anhaltspunkt dient und noch nichts über den tatsächlichen Energieverbrauch aussagt, ist er heutzutage fester Vertragsbestandteil bei Immobilien. Sowohl bei Geschäftslokalen als auch bei Häusern und Wohnungen müssen Sie als Vermieter, Verpächter oder Verkäufer einen Energieausweis zur Verfügung stellen. Laut EAVG (Energieausweis-Vorlage-Gesetz) besteht die Verpflichtung zur Angabe der Energieeffizienzdaten bereits beim Inserieren einer Immobilie – hier können Sie sowohl den neueren Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE), der auch das genutzte Heizsystem berücksichtigt oder den Heizwärmebedarf (HWB) angeben.

Vorgezeigt werden muss der Energieausweis einem Mieter spätestens während der Vertragsverhandlungen. Kommt es zum Vertragsabschluss, haben Sie zwei Wochen Zeit, Ihrem Mieter den Energieausweis bzw. eine Kopie davon zu überreichen. Als Vermieter können Sie dabei wählen, ob der Energieausweis die Gesamtenergieeffizienz Ihrer Wohnung, die einer vergleichbaren Immobilie oder die des Gesamtgebäudes ausweist.

Wichtig ist in jedem Fall: Der Energieausweis darf nicht älter als zehn Jahre sein!

Achtung: Verstöße gegen das EAVG können sowohl gewährleistungs- als auch schadenersatz- und verwaltungsstrafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Sollten Sie beispielsweise den Energieausweis zu spät oder nicht vorlegen, ist es potentiellen Mietern rechtlich erlaubt, ihn auf Ihre Kosten erstellen zu lassen oder ihn vor Gericht zu beantragen.

Wo bekomme ich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist nach den technischen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes zu erstellen. Ausgefertigt werden dürfen Energieausweise u. a. von Architekten, Ziviltechnikern, Heizungs-, Elektro-, Gas-, Lüftungs-, Kälte-, Klima- und Sanitärtechnikern sowie Bau- und Zimmermeistern. Welche Kosten für den Energieausweis anfallen, ist nicht per Gesetz definiert und hängt einerseits vom Anbieter, andererseits von der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudes ab.

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Beim Begriff „Barrierefreiheit“ denken viele erst einmal an senioren- oder behindertengerechte Wohnobjekte.  Dabei bringt eine Immobilie ohne Hindernisse auch in anderen Lebenssituationen zahlreiche Pluspunkte mit. Welche das sind und was eine barrierefreie Wohnung überhaupt ausmacht, erfahren Sie im Folgenden.

Wann ist eine Wohnung barrierefrei?

Damit Immobilien wirklich als barrierefrei gelten, müssen sie zahlreiche bauliche Richtlinien erfüllen. Ob ein Neubau anpassbar ist beziehungsweise als barrierefreie Wohnung geplant werden kann, hängt davon ab, wie viele Wohneinheiten darin Platz finden sollen. Vorgaben, die (ebenso wie das Baurecht) von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind. Generell müssen neue Wohnbauten nach der UN-Behindertenrechtskonvention für alle Menschen gleichermaßen nutzbar und damit an individuelle Anforderungen adaptierbar sein. Das heißt, dass eine Wohnung mit wenig baulichem Aufwand sowohl an die Bedürfnisse einer blinden Person als auch für Menschen im Rollstuhl anpassbar sein muss. Hierfür gilt es bereits bei der Planung viele Aspekte zu beachten – von entsprechend großen Wenderadien in einzelnen Räumen über kontrastreiche Farbgestaltung, Handläufe und Bedienelemente in komfortabel erreichbarer Höhe bis hin zu bestimmten Türbreiten und Sichthöhen bei Fenstern und Brüstungen.

Ein Zuhause für jede Lebenslage

Die Ansprüche bzw. Bedürfnisse, die ein Mensch an seinen Wohnraum hat, sind nicht nur von Person zu Person verschieden – sie ändern sich auch im Laufe des Lebens immer wieder, nicht selten sogar von einem Tag auf den anderen. So stellt ein gebrochenes Bein für den Mieter einer Dachgeschoßwohnung ohne Lift bereits eine riesige Hürde dar. In einem modernen Lebensumfeld ist der Gips zwar lästig, das selbständige Leben aber nicht weiter beeinträchtigt. Moderne Wohnräume, die solche Umstände automatisch berücksichtigen, sind bei Mietern beliebter als je zuvor – nicht zuletzt, weil sie die Möglichkeit bieten, auch langfristig als Zuhause zu dienen. Investieren Sie in eine barrierefreie Anlegerwohnung, steigt somit auch Ihre Chance, sie langfristig zu vermieten.

Barrierefreiheit als Plus einer Anlegerwohnung

Mit einer Vorsorgewohnung in einem Neubauprojekt mit modernen Standards sind Sie hinsichtlich der Barrierefreiheit mit großer Wahrscheinlichkeit auf der sicheren Seite. Hindernisfreie Wohnungen sind nicht nur für Bewohner mit körperlichen Einschränkungen oder Senioren von Vorteil – auch Familien mit Kindern profitieren von Barrierefreiheit. Somit erweitert sich der Kreis potenzieller Mieter ganz automatisch und Ihre Anlegerwohnung behält stets einen stabilen Marktwert. Auch, wenn Sie Ihre barrierefreie Wohnung im Alter selbst nutzen möchten, werden Sie Faktoren wie flache Rampen statt Stufen im Eingangsbereich bzw. zu Balkon oder Terrasse, ein einfach zugängliches Badezimmer, angenehm breite Türen oder mühelos erreichbare Bedienschalter zu schätzen wissen. So wird aus der finanziellen Pensionsvorsorge irgendwann ein komfortables Zuhause zum Wohlfühlen.

Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben hinsichtlich Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit. Alle neuen Regelungen im Überblick.

Schon seit längerem warnt die Österreichische Nationalbank (OeNB) aufgrund steigender Immobilienpreise, einer immensen Nachfrage nach Wohnkrediten durch niedrige Zinsen sowie steigender Baukosten vor zu leichtfertigen Regeln bei der Kreditvergabe für Immobilien. Durch den Immobilienpreis-Boom haben die Wohnpreise viele Einkommen schlichtweg überholt – sprich, viele Kreditnehmer laufen Gefahr, ihre Raten bald nicht mehr bezahlen zu können.

Neue Regeln für Wohnkredite: die wichtigsten Punkte

Um die Ausfallsrisiken für Immobilienkredite einzudämmen, traten mit 1. August 2022 die neue Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) der Finanzmarktaufsicht (FMA) sowie die Änderung der Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis-Verordnung in Kraft.

Einen Kredit für einen Hausbau oder für einen Wohnungskauf zu erhalten, ist seitdem an strengere Kriterien gebunden:

• Seit 1. August 2022 müssen Kreditnehmer 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen,
• die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen und
• die Kreditlaufzeit wird auf maximal 35 Jahre begrenzt.

Neue Regeln für Wohnkredite: welche Ausnahmen es gibt

• Die neuen Mindestvergabestandards gelten ausschließlich für Privatpersonen, die eine Finanzierung für den Bau bzw. Erwerb von Immobilien für Wohnzwecke suchen.
• Kredite unter 50.000 Euro sind von den neuen Vorschriften ausgenommen – was vor allem Renovierungen bzw. Sanierungen erleichtern soll.
• In 20 Prozent ihrer vergebenen Kredite dürfen Banken außerdem eine der genannten Obergrenzen überschreiten – ein Ausnahmekontingent, mit dem eine Bank beispielsweise auf besondere Kunden bzw. Situationen eingehen kann.
• Nicht betroffen sind überdies Bestandskredite, sprich vor dem 1. August 2022 abgeschlossene Finanzierungsverträge sowie sämtliche Änderungen bestehender Verträge.
• Ebenso wenig gelten die Regeln für Kreditaufnahmen juristischer Personen als auch Finanzierungen für Immobilien oder Grundstücke, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Neue Regeln für Wohnkredite: so klappt es mit der Finanzierung

Keine Frage – für viele rückt der Traum vom Eigenheim durch die neuen Regeln für Wohnkredite in weite Ferne. Um trotz der strengen Kriterien einen Immobilienkredit zu bekommen, gibt es folgende Möglichkeiten:

• Zukünftige belegte Gehaltsveränderungen durch Aus- und Weiterbildungen können eventuell in einer anfänglich niedrigeren Tilgungsrate berücksichtigt werden.
• Eine fehlende Eigenmittelquote kann in bestimmten Fällen durch ein Pfandrecht im Grundbuch einer anderen Liegenschaft substituiert werden.
• Oft scheitert die Finanzierung an einem zu geringen Grundeinkommen. Eine gute Strategie, um das monatliche Haushaltseinkommen zu erhöhen: Mieteinnahmen durch Anlegerwohnungen.

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Wir haben die häufigsten Fehler von Neu-Vermietern für Sie zusammengefasst und verraten, wie Sie diese vermeiden. Mit unseren Tipps steht Ihrer erfolgreichen Vermieter-Karriere nichts mehr im Weg!   

Es ist vollbracht: Die erste Anlegerwohnung ist gekauft, die ersten Besichtigungen mit Mietinteressenten sind fixiert, Ihr Leben als Vermieter steht sozusagen in den Startlöchern. Natürlich möchten Sie gerade am Anfang alles richtig machen und Fehler vermeiden, die etwaige unangenehme Konsequenzen nach sich ziehen. Die Angst vor Schwierigkeiten mit den Mietern – von verspäteten Zahlungen, komplexen Mietrechtbestimmungen bis hin zur Gefahr, an Mietnomaden zu geraten – bringt nicht wenige Immobilienbesitzer dazu, ihr Anlageobjekt erst gar nicht zu vermieten. Abgesehen davon, dass sie damit auf den bedeutendsten Aspekt einer Anlegerwohnung – die Rendite – verzichten, sind diese Bedenken oft unbegründet. Vor allem, wenn Sie sich an bestimmte Regeln halten.

Checkliste für Neu-Vermieter

Das erste Mal zu vermieten ist aufregend – nicht zuletzt, weil noch die Routine fehlt. Aber keine Sorge: Wissen Sie über die folgenden Dos und Don’ts für Vermieter Bescheid, gelingt der Start ins erfolgreiche Vermieterleben garantiert!

Seien Sie wählerisch

Do: Ihre Mieter mit Bedacht auszuwählen ist oft bereits das A und O für eine erfolgreiche Vermietung. Gerade wenn es um die Zahlungsfähigkeit geht, ist eine gute Recherche oder das Einfordern einer Zahlungsfähigkeit ratsam. Auch die sozialen Netzwerke stellen im Internetzeitalter eine gute Informationsquelle dar und vervollständigen das Bild vom potentiellen Mieter.

Don’t: Auch, wenn es oft verlockend sein mag: Potenzielle Mieter rein aus Sympathiegründen auszuwählen, kann schnell nach hinten losgehen. Ein vertrauenswürdiger Mieter wird verstehen, dass Sie sich absichern wollen.

Halten Sie alles vertraglich fest

Do: Haben Sie Ihren Wunschmieter gefunden, gilt es, alles Wesentliche schriftlich festzuhalten – inklusive sämtlicher Zusatzvereinbarungen, die Sie gemeinsam treffen. Ebenso wichtig: Sowohl der Mietvertrag als auch das Übernahmeprotokoll sollten unbedingt vor Einzug des Mieters unterzeichnet werden.

Don’t:  Nehmen Sie von ausschließlich mündlichen (Neben-) Vereinbarungen möglichst Abstand, denn in der Praxis sind es oftmals diese Absprachen genau der Grund für Streits und Unstimmigkeiten. Das gilt auch – oder gerade! – dann, wenn Sie an Freunde oder Familienmitglieder vermieten. Das Sprichwort „Strenge Rechnung, gute Freundschaft“ kommt nicht von ungefähr – und sollte selbstverständlich sein, vor allem, wenn es um so etwas Essentielles wie eine Mietwohnung geht.

Kaution nicht vergessen

Do: Die Kaution gibt Ihnen als Vermieter zusätzliche Sicherheit – weshalb Sie nie darauf verzichten sollten – selbst, wenn sie gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Im Normalfall einigt man sich auf eine Kaution in der Höhe von drei Monatsmieten inklusive Betriebskosten, die sowohl in Form einer Bankgarantie als auch bar übergeben werden kann. Auch hier gilt: unbedingt schriftlich festhalten!

Don’t: Als Vermieter freiwillig auf die Kaution zu verzichten, ist riskant: So müssen Sie etwa bei einem Mietausfall oder Schäden in der Wohnung rechtliche Schritte gehen, was nicht nur Zeit und Nerven, sondern im schlimmsten Fall auch Geld kostet.

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