Wichtige Fakten zum Thema Kaution bei Anlegerwohnungen

Das Thema Kaution führt nicht selten zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Wie hoch die Kaution im Rahmen eines Mietverhältnisses sein darf, wie sie bezahlt wird und in welchen Fällen Vermieter sie einbehalten dürfen, erfahren Sie hier.

Beim Abschluss eines Mietvertrags sind Mieter fast immer verpflichtet, eine Kaution zu hinterlegen, die nach Ablauf des Mietverhältnisses rückerstattet wird. Die Kaution dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für künftige Forderungen – zum Beispiel Mietrückstände oder Reparaturen für vom Mieter verursachte Schäden. Nicht selten führt die Kaution beim Auszug zu Konflikten zwischen den Mietparteien. Wie Sie als Vermieter das Risiko für solche Dispute verringern: durch umfangreiches Wissen, klare Kommunikation und eine vertragliche Absicherung.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Österreichweit werden als Kaution meist drei Bruttomonatsmieten fällig. Eine Bruttomonatsmiete setzt sich zusammen aus der Nettomiete und den Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer. Auch, wenn selten so viel verrechnet wird, dürfte die Kaution gemäß den Vorgaben des Obersten Gerichtshofes sogar bis zu sechs Bruttomonatsmieten betragen.

Wie wird die Kaution übergeben?

Normalerweise überreicht der Mieter die Kaution an den Vermieter in bar, per Überweisung oder als Sparbuch. Erfolgt die Übergabe in bar, sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Geldbetrag fruchtbringend – beispielsweise als verzinstes Sparbuch oder in Form einer gleichwertigen Anlage – anzulegen. Sobald Sie die Kaution von Ihrem Mieter erhalten haben, sollten Sie dies schriftlich festhalten bzw. bestätigen.

Wann dürfen Sie die Kaution einbehalten?

Sollten am Ende des Mietverhältnisses noch Mietrückstände bestehen, dürfen Vermieter diese von der Kaution einbehalten. Auch, wenn ein Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, die über die normale Abnutzung hinausgehen, dürfen Sie die Kaution bzw. den nötigen Teil davon für Reparaturarbeiten einsetzen.
Davon ausgenommen sind jedoch normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, etwa Bohr- oder Dübellöcher in den Wänden oder Kratzer im Boden. Immerhin zahlen Mieter dafür, die Wohnung verwenden zu dürfen.

Ein Thema, das immer wieder zu Konflikten führt, ist das Ausmalen der Wohnung vor der Übergabe beim Auszug. Sofern die Farbe der Wände nicht übermäßig abgenutzt oder extrem verändert wurde (zum Beispiel in knalligen Farben gestrichen oder tapeziert), sind Mieter nämlich nicht verpflichtet, neu auszumalen. Weshalb Sie auf entsprechende Klauseln im Mietvertrag, die eine frisch ausgemalte Wohnung beim Auszug vorschreiben, verzichten sollten – denn diese sind rechtswidrig. Wie Sie diesbezügliche Diskussionen mit Mietern vermeiden? Indem Sie den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug in einem Übergabeprotokoll mit Fotos dokumentieren.

Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?

Laut Mietrechtsgesetz sind Vermieter verpflichtet, die Kaution unverzüglich nach Ablauf des Mietvertrags an den Mieter zu refundieren – abzüglich etwaiger Beträge für Reparaturen bzw. sonstige offenen Forderungen wie Mietrückstände. Laut Gesetz muss die Kaution außerdem stets verzinst zurückgezahlt werden.