Vor- und Nachteile sowie Risiken einer Anlegerwohnung

In Immobilien investieren oder das Geld besser auf der Bank lassen? Wie sicher ist eine Anlegerwohnung als Geldanlage bzw. welche Risiken birgt sie gegenüber dem Kapitalmarkt? Einen Überblick aller Vor- und Nachteile von Anlegerwohnungen finden Sie hier.

Vorteile einer Anlegerwohnung

• Einer der Hauptvorteile von Anlegerwohnungen ist zweifellos die Sicherheit durch das Grundbuch. Ab dem ersten Tag des Ankaufes sind Sie als Käufer im Grundbuch als Anleger eingetragen – eine Gegebenheit, an der weder (Wirtschafts-)Krisen, Börsencrashes noch sonstige Szenarien etwas ändern können.
• Ein weiterer Vorteil, auf den viele Anleger setzen, ist die Wertstabilität einer Immobilie. Was Sie mit einer Anlegerwohnung immer erreichen werden, ist ein Ausgleich der Inflation. Wertsteigerungen jedoch sind bei Anlegerwohnungen ausschließlich in ausgesuchten Lagen zu erwarten – weshalb Sie den primären Fokus bei der Investition nicht darauf legen sollten.
• Zu den wichtigsten Vorteilen von Anlageobjekten gegenüber dem Kapitalmarkt zählt der Inflationsschutz der Mieteinnahmen. Wir alle kennen das Szenario: Steigt die Inflation, schmilzt das Kapital – die Zinsen am Kapitalmarkt werden durch die Inflation geschmälert. Als Investor von Anlegerwohnungen können Sie die Inflation hingegen durchaus positiv sehen: Durch die Preissteigerung erhöhen sich auch die Mieten und somit die monatlichen Einnahmen als Anleger.
• Erwerben Sie eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung, bekommen Sie die gesamte Umsatzsteuer zurück und kaufen so (im Vergleich zum aktuellen Wohnungswert) um zehn Prozent günstiger. Obwohl in der Anfangsphase weitere steuerliche Vorteile in Anspruch genommen werden können, sollte das Hauptaugenmerk bei Anlegerwohnungen nicht auf Steuervorteilen liegen. So wird beispielsweise die Einkommensteuer bei einer Investition nicht erlassen, sondern nur nach hinten verschoben.
• Ein großes Plus ist jedoch, dass Anlegerwohnungen – als einer der letzten Bereiche in Österreich – sozialversicherungsfrei sind. Sprich, jegliche Einnahmen, die Sie aus einer Anlegerwohnung lukrieren, sind von der Sozialversicherung befreit.
• Anlegerwohnungen können als vererbbare Altersvorsorge dienen. Unser Produkt Immopension baut darauf auf, dass sämtliche getroffene Vorsorgen an weitere Generationen weitergegeben werden. Mit dem Ableben eines Wohnungseigentümers werden sowohl die Wohnung als auch die damit verbundene Miete übertragen. So sind auch Hinterbliebene langfristig im Bereich der Pension bzw. des Vermögensaufbaus abgesichert.

Nachteile einer Anlegerwohnung

• Ein definitiver Nachteil bei Anlegeobjekten ist das Risiko eines Mietausfalls. Da eine Anlegerwohnung primär dazu dient, monatliche Mieten zu lukrieren, schmälert ein Mietausfall das Investment – denn auf den laufenden Kosten bleiben Sie als Besitzer der Wohnung trotzdem sitzen. Wie Sie einem Mietausfall entgegenwirken? Am wichtigsten ist es, Ihre Anlegerwohnung richtig auszusuchen. Sprich, am besten eine nicht zu große Wohnung in einem Gebiet, wo ein hoher Mietbedarf besteht und wo gute Mieten lukriert werden können. Zusätzlich können Sie sich durch eine Mietausfallsversicherung schützen.
• Bei finanzierten Anlegerwohnungen besteht das Zinsrisiko. In der aktuellen Situation bieten sich Finanzierungsmöglichkeiten mit einem Zinssatz von rund 1 % – man darf aber nicht davon ausgehen, dass das in den nächsten 15, 20 oder 25 Jahren so bleibt. Fakt ist: Steigen die Zinsen, steigt auch die Kreditrate. Steigt die Kreditrate, steigt auch die monatliche Investition in Ihre Anlegerwohnung.
• Nicht zu unterschätzen ist auch die Kapitalbindung bei Immobilien. Tragen Sie Ihr Geld auf die Bank und legen es beispielsweise auf ein Sparbuch, wird es zwar vielleicht weniger wert, aber Sie können es jederzeit wieder beheben. Kaufen Sie eine Anlegerwohnung und benötigen das Kapital in fünf Jahren wieder, ist es gebunden. Sie können es weder teilweise herausholen noch schnell darüber verfügen. Und: Damit das Ganze nicht zu einem Verlustgeschäft wird, sollten Sie über eine Veräußerung einer Anlegerwohnung frühestens nach zehn Jahren nachdenken.
• Eine steuerliche Beobachtung ist über die gesamte Zeit einer sogenannten Prognoserechnung bzw. eines steuerlichen Gesamtüberschusses nötig. Zwar können Sie sich zu Beginn des Investments Umsatzsteuern und Einkommensteuern holen – über die gesamte Zeit hinweg müssen diese aber wieder dem Finanzamt bekanntgegeben werden, Mieten müssen versteuert werden etc. Sprich: Einnahmen einer Anlegerwohnung können nicht am Finanzamt vorbeigeführt werden.
• In bestimmten Situationen müssen Sie als Anleger auch für Sanierungskosten aufkommen. Prinzipiell gibt es bei Gebäuden ausreichend hohe Rücklagen für Sanierungen. Trifft es aber Ihre eigene Wohnung, müssen Sie bei Investitionen selber in die Tasche greifen – zum Beispiel, wenn eine alte Küche ausgetauscht werden muss, um die Wohnung weiterhin gut vermieten zu können. Schäden durch den Mieter allerdings sollten durch dessen Haushaltsversicherung abgedeckt sein.

Beitragsbild: ismagilov/Getty Images

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