Sie machen einen großen Teil der Wohnkosten aus und müssen auch bei einer Anlegerwohnung stets im Voraus mitbedacht werden: die Betriebskosten – auch als zweite Miete bezeichnet. Zu ihnen zählen nicht nur die Kosten für Müll, Kanal und Lift, sondern auch Verwaltungsaufwendungen, Versicherungsprämien und spontan auftretende Ausgaben wie etwa für Schädlingsbekämpfung. Doch welche Kosten können auf den Mieter umgewälzt werden? Und was gilt es bei der Betriebskostenabrechnung zu beachten?

Was versteht man unter Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen sämtliche Kosten, Abgaben und Gebühren, die beim Betrieb einer Wohnung anfallen. Ist die Wohnung vermietet, können bestimmte Teile der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Einmal im Jahr – der Stichtag ist jeweils der 30. Juni – muss eine genaue Betriebskostenabrechnung mit einer Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben erfolgen und dem Mieter übermittelt werden. Die Abrechnung entfällt, wenn sich Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss auf eine Pauschale einigen.

Nicht zu verwechseln sind die Betriebskosten mit den laufenden Kosten, die das Bewohnen einer Wohnung verursacht, wie etwa Strom und Heizung. Auch Reparaturen oder bauliche Maßnahmen gehören nicht zu den Betriebskosten und müssen je nach Art und Ort des Schadens vom Mieter selbst oder vom Vermieter getragen werden.

Welche Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Kosten dem Mieter verrechnet werden dürfen, ist bei Wohnungen, die unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fallen, genau geregelt. Dazu gehören:

• Kosten für Kaltwasser und Abwasser
• Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Wasch- und Trockenräume, Stiegenhäuser und Außenflächen. Dazu gehören unter anderem Strom, Beleuchtung und Heizung für Allgemeinflächen und die Wartung und Instandhaltung von Liftanlagen und Spielplätzen.
• Versicherungsprämien. Versicherungsbeiträge für Haftpflicht, Feuer- und Leitungswasserschaden machen einen großen Teil der Kosten aus. Darüber hinaus können auch die Versicherungen für Glasbruch und Sturmschäden auf den Mieter umgewälzt werden – dafür muss jedoch mehr als die Hälfte der Mieter ihre Zustimmung geben.
• Öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer und Gehsteigabgaben
• Müllabfuhr
• Rauchfangkehrer
• Schädlingsbekämpfung

Gilt das Mietrechtsgesetz für die vermietete Wohnung nicht, muss darüber, was zu den Betriebskosten zählt, eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden – andernfalls sind sämtliche Betriebskosten vom Vermieter zu tragen.

Im Schnitt mussten Mieter im Jahr 2017 mit monatlichen Betriebskosten von rund 2,10 Euro pro Quadratmeter rechnen. Bei einer Nachforderung ist es übrigens egal, ob der Mieter erst kurz vor der Betriebskostenabrechnung eingezogen ist. Es gilt: Wer zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist, hat die Nachzahlung für das vorangegangene Jahr zu übernehmen.

Welche Betriebskosten muss der Vermieter selbst tragen?

Wer Eigentümer einer Anlegerwohnung ist, ist für einen Teil der Kosten selbst verantwortlich. Dazu zählen etwa:

• Verwaltungskosten
• Bankspesen und Kontoführungsgebühren
• Reparaturen des Kamins, von Rohrbrüchen, Gegensprechanlage und Stiegenhauslicht
• Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
• Kosten für besondere Ausstattung (z.B. eine Taubenabwehranlage)
• Entsorgung von Bauschutt und Gerümpel

Bei Leerstand der Wohnung müssen natürlich auch alle anfallenden Betriebskosten vom Eigentümer weiter bezahlt werden. Für solche Fälle ist es ratsam, stets eine ausreichend große Rücklage auf die Seite zu legen.

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Die Lebenserwartung von Männern und Frauen steigt kontinuierlich an, zugleich sinken aber die Geburtenraten von Jahr zu Jahr. Das Ergebnis ist eine alternde Bevölkerung und ein überlastetes Pensionssystem, das seine Aufgabe nur mehr bedingt erfüllen kann. Wer seine voraussichtliche Pensionslücke kennt, kann bereits früh handeln und so der drohenden Altersarmut entgegenwirken.

In Österreich folgt das Pensionssystem der einfachen 45/65/80-Regel. Die besagt: Wer 45 Jahre lang gearbeitet und in das System eingezahlt hat, kann im Alter von 65 in Pension gehen und erhält 80 Prozent seines Brutto-Lebenseinkommens. Weil jedoch die Anzahl der Pensionsbezieher stetig steigt, während jene der Erwerbstätigen, die das System aufrechterhalten, konstant abnimmt, ist der Staat gezwungen immer mehr zusätzliche finanzielle Mittel zur Verfügung zu stellen.
Darüber hinaus müssen sowohl Arbeitnehmer als auch Selbständige während dieser 45 Jahre ohne Unterbrechung Vollzeit arbeiten, damit die Rechnung am Ende tatsächlich aufgeht. Längere Ausbildungs- und Studienzeiten, ein Job mit einem großen Anteil an Prämien oder Trinkgeldern und auch Karenzzeiten wirken sich negativ auf die spätere staatliche Pension aus. Es kommt zu einer sogenannten Pensionslücke, also einer Differenz zwischen der monatlichen Pensionszahlung und dem letzten aktiven Einkommen. Besonders hart trifft es dabei Frauen: Fast 50 Prozent aller Frauen im erwerbstätigen Alter arbeiten in Teilzeit, weil sie die Betreuung von Kindern oder älteren Familienmitgliedern übernehmen.

Pensionslücke gefährdet Lebensstandard

Ist die Pensionslücke zu groß, kann es beim Erreichen des Renteneintrittsalters zu einem eklatanten Abfall des Lebensstandards kommen. Fixkosten wie Miete oder die Instandhaltung des Eigenheims werden zur großen finanziellen Belastung, auch Essen oder gar Reisen sind plötzlich Luxus. Ein ruhiger Lebensabend sollte jedoch entspannt und sorgenfrei sein. Wer das Risiko der Altersarmut minimieren möchte, kommt daher um eine private Pensionsvorsorge nicht herum.

So schließen Sie Ihre Pensionslücke

Die wichtigste Regel lautet: Behalten Sie Ihre Finanzen stets im Auge! Dazu gehört auch Ihr aktuelles Pensionskonto. Alle wichtigen Angaben zu Ihrer Pension finden Sie ganz einfach online auf der Webseite der österreichischen Sozialversicherungen und können Ihre erwartete Rente auch mit dem Pensionskontorechner berechnen. Überlegen Sie sich, welchen Betrag Sie später gern monatlich zur Verfügung hätten, um sich selbst einen sorgenfreien Lebensabend zu ermöglichen. Stehen Sie noch mitten im Berufsleben, können Sie Ihre Pension eventuell mit regelmäßigen Gehaltserhöhungen oder einem Jobwechsel positiv beeinflussen. Einen ganz besonders wichtigen Stellenwert hat jedoch in jedem Fall die private Altersvorsorge in Form von Investments auf dem Finanzmarkt und Immobilien. Die ImmoPension der Captura Unternehmensgruppe ist ein wichtiger Baustein Ihrer persönlichen Absicherung und hilft Ihnen dabei, Ihre Pensionslücke zu schließen. Durch die Abkoppelung vom Finanzmarkt schafft eine Anlegerwohnung als Pensionsvorsorge zusätzliche Sicherheit, bietet einen Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen und ist darüber hinaus auch etwas, das Sie später Ihren Kindern und Enkelkindern vererben können.

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Wir haben Ihre Fragen zum Thema Anlegerwohnungen gesammelt. Hier geben wir Antworten auf die drei häufigsten davon.

Kann ich meine Anlegerwohnung vererben?

Ja, Sie können Ihre Anlegerwohnung an die nächste Generation weitervererben. Das ist der große Vorteil von Anlegerwohnungen gegenüber herkömmlicher Vorsorgeformen, die mit dem Ableben des Begünstigten enden. Wer seinen Kindern eine Anlegerwohnung vermacht, legt den Grundstein für ihre finanzielle Zukunft. Mit Ihrer Investition sorgen Sie dafür, dass die nächste Generation mit der Pensionsvorsorge nicht bei Null beginnen muss.

Bringt eine Anlegerwohnung Steuervorteile?

Wer mit einer Anlegerwohnung vorsorgt, kann sich über zwei exklusive steuerliche Vorteile freuen:
Umsatzsteuer zurückfordern: Besitzer von Anlegerwohnungen können die 20 Prozent Umsatzsteuer auf den Kaufpreis vom Finanzamt zurückfordern. Dieser Vorsteuerabzug kommt sozusagen einer Steuergutschrift gleich. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung mindestens zwanzig Jahre vermietet werden soll.

Werbungskosten absetzen: Sie können die Werbungskosten Ihrer Anlegerwohnung von den Mieteinnahmen abziehen und so den zu versteuernden Betrag senken. Zu Werbungskosten zählen zum Beispiel Verwaltungskosten und Betriebskosten. Auch Kreditzinsen und sonstige Nebenkosten der Finanzierung gehören hier dazu. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) – das ist die Abschreibung der Anschaffungskosten mit 1,5 Prozent pro Jahr – senkt die steuerliche Belastung noch weiter.

Kann ich meine Anlegerwohnung auch an meine Kinder vermieten?

Natürlich können Sie Ihre Anlegerwohnung auch an Ihre Kinder oder an andere Familienmitglieder vermieten, sofern diese nicht unterhaltspflichtig sind. Egal wer in Ihre Anlegerwohnung einzieht, wichtig ist, dass Sie alle Abmachungen in einem Mietvertrag festhalten. So bleibt das Mietverhältnis auch für das Finanzamt nachvollziehbar.

Wenn Sie an Familienmitglieder vermieten, bleiben Ihnen die steuerlichen Vorteile einer Anlegerwohnung trotzdem erhalten. Achten Sie hier darauf, dass die Höhe der Miete mindestens zwei Drittel des Standards in der Region beträgt. Dann können Sie die oben genannten Werbungskosten der Anlegerwohnung weiterhin vollständig von der Steuer absetzen.

Haben Sie weitere Fragen? Wir stehen Ihnen unter +43 (0) 316 / 26 7000 mit Antworten zur Seite!

Wichtiger Hinweis für Leser: Der vorliegende Text soll eine Übersicht zum Thema Anlegerwohnung geben. Diese Inhalte wurden bestmöglich recherchiert und wiedergegeben. Die Captura Unternehmensgruppe ist jedoch nicht befugt steuerliche Auskünfte zu erteilen. Eine Haftung irgendeiner Art wird diesbezüglich daher ausgeschlossen.

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Und plötzlich kam Corona und unser aller Alltag hat sich gravierend verändert. Schulen und Geschäfte mussten schließen, die Kurzarbeit betrifft viele Arbeitnehmer und so mancher blickt sorgenvoll in die Zukunft. Wie werden sich die Corona-Maßnahmen auf meine eigene Zukunft auswirken? Welche Auswirkungen hat Corona auf meine Investitionen? Wie sicher sind Mieterträge in unsicheren Zeiten? Diese und viele weitere Fragen beschäftigen potentielle Anleger jetzt.

Schauen wir zurück

Um die aktuellen Entwicklungen richtig einzuordnen und einen Ausblick zu wagen, lohnt es sich, zurück zu schauen auf vergangene Krisen. Die gute Nachricht vorweg: Die Immobilien haben sich in unsicheren Zeiten gut gehalten, oftmals sogar profitiert. Diesen Trend haben wir sowohl nach der Finanzkrise 2008 als auch nach der Euro-Krise 2011 deutlich gesehen. Es wäre unseriös, das nun 1:1 auf die aktuelle Corona-Krise umzulegen. Niemand kann abschätzen, wann diese wirklich vorbei ist. Dennoch zeigt die Erfahrung, dass Immobilien zu den sicheren Investments zählen und deshalb auch in Krisenzeiten punkten können.

Wir wollen Sicherheit

Gerade in unsicheren Zeiten wünschen wir uns Sicherheit – in allen Lebensbereichen. Sicherheit was die Deckung unseres täglichen Bedarfs anbelangt, wie zahlreiche Hamsterkäufe bezeugen. Sicherheit was unsere berufliche Zukunft betrifft. Und nicht zuletzt Sicherheit was unsere künftigen Finanzen anbelangt. Die Phase der niedrigen Zinsen auf Sparkonten und die aktuelle Instabilität der Aktienmärkte lassen Neo-Investoren gerade jetzt verstärkt auf Immobilien setzen. Denn diese sind sicher und bringen regelmäßig Erträge.

Welche drei Argumente sprechen für die Anlegerwohnung, trotz Corona-Krise?

• • Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten kündigen Mieter weniger oft ihre Verträge, da auch sie Sicherheit suchen. Für den Anleger bedeutet dies eine geringere Fluktuation.
  • Mietwohnungen sind weiterhin gefragt, da viele Arbeitnehmer in unsteten Zeiten keinen Kredit für eine Eigentumswohnung aufnehmen möchten.
  • Immobilien in attraktiven Lagen sind immer gefragt. Und jede Krise hat auch ein Ablaufdatum.

Bleiben Sie gesund!

Haben Sie weitere Fragen?

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