Die häufigsten Einwände, Ängste und Fragen zum Thema Vermietung

Welche Risiken für Sie als Vermieter anfallen und wie Sie diese reduzieren, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

 

Zu den größten Sorgen als Vermieter zählen zweifellos der Leerstand des Mietobjektes bzw. der Mietausfall. Das Risiko eines Leerstands lässt sich primär durch einen marktkonformen Mietzins reduzieren: Je realistischer der Mietzins, desto einfacher können Sie Ihre Anlegerwohnung langfristig vermieten. Wenn Sie Ihre Immobilie über längere Zeit nicht an den Mieter bringen, sollten Sie sich fragen, ob der Betrag eventuell zu hoch angesetzt wurde – und ihn gegebenenfalls reduzieren.

Im Allgemeinen empfehlen wir, beim Mietzins zumindest fünf Prozent Mietausfall einzukalkulieren. Vor Mietausfällen fürchten sich Vermieter zu Recht – denn fließt keine Miete, hat das gesamte System einer Anlageimmobilie wenig Sinn. Grund genug, sich schon im Vorhinein gegen dieses Risiko zu wappnen. Das A und O ist hier die richtige Auswahl der Wohnung: Ein günstiges Anlageobjekt in passender Größe und in der richtigen Lage – sprich, in einem Gebiet mit hohem Mietbedarf – sollte sich problemlos langfristig vermieten lassen.

Risiken weiter reduzieren

Natürlich kann es auch passieren, dass Sie an einen Mieter gelangen, der seine Miete nicht bezahlt. Hier empfiehlt sich eine Mietausfallsversicherung, die in solchen Fällen einspringt. Als Mieter können Sie auch die Kaution als Ersatz für einen Mietausfall heranziehen. Außerdem empfiehlt es sich, auf das professionelle Management einer Subverwaltung zu setzen. Dieses umfasst auch ein striktes Mahnwesen, das sofort in Kraft tritt, wenn eine Miete aussteht und somit das Einlangen des nächsten Mietbetrages drastisch verkürzen kann. Sofern das Mahnwesen richtig gestaltet wurde, kann ein Mietvertrag aufgrund ausgefallener Mieten jederzeit gekündigt werden. Ebenfalls möglich wäre eine vorübergehende Stundung der Miete – dies empfehlen wir aber als letzte Option.

Generell sollten Sie die Bonität, sprich die Zahlungsfähigkeit eines Mieters im Vorhinein über eine Subverwaltung prüfen lassen. Ist die Bonität nicht ausreichend, kann ein Bürge für Ihren Mieter angefordert bzw. bestimmt werden. Als weitere Absicherung besteht die Möglichkeit, die Kaution auf bis zu sechs Monatsmieten zu erhöhen.

Eine häufige Frage als Vermieter lautet auch: Was, wenn der Mieter in meiner Wohnung einen Schaden verursacht? Laut Mietvertrag wird dem Mieter eine Haushaltsversicherung vorgeschrieben, die in solchen Fällen zum Tragen kommt. Ist ein Schaden damit nicht vollständig abgedeckt, kann die Kaution herangezogen werden. Darüber hinaus haftet der Mieter persönlich für alle von ihm verursachten Schäden.

Darf ich selbst in meiner Anlegerwohnung wohnen?

Im Allgemeinen dürfen Sie das als Vermieter nicht – mit einer Ausnahme: Wenn Sie den steuerliche Gesamtüberschuss erreicht, sprich dem Finanzamt bereits kumulierte Gewinne über die gesamte Laufzeit, in der Sie die Wohnung besitzen anzeigen konnten und keine Rückzahlungen mehr drohen. Da die anfangs erhaltene Umsatzsteuer allerdings eine 20-jährige Vermietung vorsieht, können Sie als Besitzer frühestens nach Auflauf dieser Frist einziehen. Meist stellt sich die Frage aber ohnehin nicht, da Anlegerimmobilien selten die Wohnbedürfnisse des Anlegers abdecken.

Wesentlich öfters ist es der Fall, das Sie ihr Anlageobjekt an ihre Kinder vermieten möchten. Grundsätzlich ist das nicht erlaubt – außer, ein Kind ist nicht mehr unterhaltspflichtig. Sprich, ergreift Ihr Kind mit 20 einen Beruf oder zieht mit 27 nach dem Studium in Ihre Wohnung, ist das möglich – unter der Bedingung, dass eine ortsübliche Miete bezahlt wird, die auch einem Fremdvergleich standhalten muss.

Muss ich die Miete versteuern?

Hier lautet die Antwort klarerweise ja – allerdings nur den Gewinn daraus. Abschreibungen und Ausgaben hinsichtlich der Anlegerwohnung werden der Miete gegengerechnet und reduzieren somit den steuerlichen Gewinn. Dieser zählt bei den meisten natürlichen Personen zur Einkommensteuer und wird dementsprechend versteuert. Da Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren üblicherweise höhere Ausgaben haben, ist in dieser Zeit mit geringen Gewinnsummen und somit steuerlichen Vorteilen zu rechnen. Des Weiteren sind Gewinne aus Mieteinnahmen sozialversicherungsfrei.

Viele angehende Vermieter sind auch besorgt über den Aufwand, den Sie mit einer Anlegerwohnung haben. Wer diesen auf quasi null reduzieren will, setzt am besten auf professionelle Unterstützung. Eine Subverwaltung kümmert sich um alle Belange bezüglich Ihres Anlageobjektes, ein Makler sorgt für neue Mieter, der Steuerberater erledigt alles rund ums Finanzamt und bei ökonomischen Veränderungen steht eine wirtschaftliche Begleitung mit Rat und Tat zur Seite. Professionelle Unterstützung ist natürlich nicht vorgeschrieben, und abhängig von Ihrer Erfahrung bzw. dementsprechendem Know-how können Sie all diese Dinge auch selber erledigen. Wir empfehlen trotzdem, darauf zurückzugreifen – so sparen Sie sich nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern können auch stets sicher sein, dass alles einwandfrei erledigt wird.

 

Sollten Sie Fragen zur Ausstattung Ihrer Anlegerwohnung haben oder eine allgemeine Beratung zum Thema Anlegerimmobilien benötigen, sind wir jederzeit gerne für Sie da!

Beitragsbild: Adobe Stock

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