Grundbesitz stand im Zeitablauf der Geschichte immer für Wohlstand. In früherer Zeit war das begehrte Gut eher Grund und Boden, weil es als Ackerland Erträge abwarf. Im Laufe der Jahrhunderte rückten Häuser immer mehr in den Fokus der Begierde. Sieht man sich die Vermögenaufteilung von wohlhabenden Familien an, so ist immer ein großer Anteil in Immobilien investiert. Dass die Immobilienmärkte angesichts der anhaltenden Tiefzinsphase weiterhin boomen, verwundert nicht. Wer nicht ganz so wohlhabend ist und sich erst ein Vermögen aufbauen will, der kann sich die niedrigen Zinsen auf der Kreditseite für einen Kauf zu Nutze machen. Wird das Investitionsmodell richtig aufgesetzt, kann man Steuervorteile nutzen. Die laufenden Kreditraten werden dann im besten Fall vom Mieter bezahlt. Spätestens im Ruhestand genießt man dann ein stetes monatliches Einkommen. In den meisten Fällen lassen sich bestehende Finanzprodukte wie z.B. ältere Lebensversicherungen optimal in eine solches Immobilienvorsorgemodell integrieren.
Das Paket aus Vorsorgeimmobilien mit Rundum-Service der ImmoPension, ein Produkt der captura Unternehmensgruppe hat voll eingeschlagen, der Bestand an Wohnungen droht bald ausverkauft zu sein. Jetzt will man gemeinsam mit Bauträgern rasch neue Projekte finden.
Der Beton der Kellerdecke war gerade getrocknet, da waren die 42 Wohnungen des Projektes „Living City“ auch schon ausverkauft. Das Angebot der ImmoPension, ein Produkt der captura Unternehmensgruppe, hat auch für Bauträger voll eingeschlagen. Wen wundert’s. Von der Projektfinanzierung, der Aufbereitung des Projektes für Anleger, Mithilfe bei der Grundrissgestaltung, Preislistengestaltung bei Fixabnahme für den Bauträger sowie Aufbereitung sämtlicher Verkaufsunterlagen und Übernahme des exklusiven Verkaufs, oder mit dem Bauträger gemeinsam bis zur Verkaufsgarantie ist alles inkludiert.
„Nichts ist mächtiger als eine Idee, deren Zeit gekommen ist“, so das Motto von Georg Tilg, Geschäftsführer der captura und ruft ob der Verkaufserfolge Bauträger auf, sich mit Bauvorhaben zu melden. „Es stimmt schon, wir sind aktuell weit über dem Plan, haben auf sieben Berater aufgestockt und kooperieren mit 180 externen Vertriebspartnern. Die Idee ist immer noch die gleiche, nur wollen wir weitere Kreise ziehen“, begründet Tilg die Suche nach Bauträgern für weitere Projekte. Fakt ist: In den letzten Monaten wurde trotz ständiger Erweiterung des Portfolios weit über Plan verkauft und nun braucht es Nachschub. Gesucht werden konkret Wohnungen in der Größe zwischen 30 und 60 m² in Wien, Graz und dem Speckgürtel mit einem Radius bis 30 Kilometer rund um Graz. Für Bauträger mit Projekten mit bis zu 200 Wohnungen stellt Tilg eben nicht nur die Finanzierung und Umsetzung in Aussicht, sondern garantiert auch die Abnahme: „Die Bauträger bekommen von uns die komplette Projektaufbereitung, haben das Geld schnell im Haus und können sofort wieder weitere Bauvorhaben umsetzen.“ Die Philosophie zeigt sich insofern flexibel, als sie für die Eigennutzung wie auch für Anleger gilt.
Aus Erfahrung weiß Tilg, dass der Markt einem hohen Tempo unterliegt und der Zenit noch nicht erreicht ist. Die Situation verlange „bedarfsorientiertes Handeln“, wobei der Fokus nicht ausschließlich auf Exklusivität bei Objekten liege. „Exklusivität als Partner sei zwar wünschenswert, gerne übernehmen wir aber auch bei größeren Projekten diesen Wohnungsanteil, welcher sich für unser Produkt ImmoPension eignet.“, so Georg Tilg und liefert dafür auch ein zeitloses Motto: „Wir machen Bauvorhaben zu einem Profit.“
Wenn es an den internationalen Finanzmärkten wieder etwas stürmischer zugeht, rückt auch die Anlageklasse der Immobilien wieder in den Vordergrund. Immobilien werden ob ihrer Stabilität nicht zu Unrecht als Betongold bezeichnet, werfen aber im Gegensatz zu Edelmetallen laufende Renditen durch die Vermietung ab. Hinzu kommt das Wertsteigerungspotenzial des Objektes. Die große Nachfrage nach Anlegerimmobilien in den letzten Jahren hat naturgemäß zu einem kräftigen Preisanstieg geführt. Daher drängt sich die Frage auf, ob das Betongold nicht bereits zu hoch gehandelt wird. Fragt man bei Experten nach, so sehen diese die Lage nicht dramatisch. Mit einem soliden Investment in Immobilien lassen sich trotz gestiegener Preise immer noch Renditen um die 3,5 % erzielen, was deutlich über den Renditen langfristiger Staatsanleihen liegt. Solange die Zinsen auf einem so tiefen Niveau bleiben, sind Immobilien immer noch eine lukrative Anlageform. Auch die Gefahr einer Immobilienblase sehen Experten nicht, da die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen hoch ist und nach wie vor ein genügend großes Potenzial an Mietern vorhanden ist, das in den Ballungsräumen ständig wächst.
In den letzten Wochen und Monaten war in den Medien fast ausschließlich von Krisen zu lesen – Staatskrise, Umweltkrise, Flüchtlingskrise, Handelskrise. Krisensicher scheint im Moment nur die Immobilienwelt. Baustellen wohin man blickt, egal ob privater Wohnbau, bauliche Investments von Firmen oder die Errichtung von Mehrparteienobjekten. Die Investition in Sachwerte ist immer interessant, besonders aber in Zeiten, wo sich die Menschen verunsichert fühlen. Dazu kommt, dass aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen sehr günstig finanziert werden kann, was die Kosten für die Wohnraumschaffung enorm senkt. Besonders in den Städten ist aufgrund des anhaltenden Bevölkerungszuzugs und sinkender Haushaltsgrößen die Nachfrage nach Immobilien, ob im Eigentum oder zur Miete, weiterhin groß. Diese stabile Nachfrage macht ein Investment besonders lohnend. Sieht man sich die Entwicklung in Graz an, so werden aktuell einige Stadtviertel komplett neu entwickelt, eine Stadt entwickelt sich innerhalb der Stadt. Solche Projekte zeichnen sich durch besonders gute Infrastruktur und innovative Bauweise aus. Aufgrund dessen ist die Nachfrage nach Mietwohnung hier auch besonders hoch, was die Wohnungen als Anlageobjekt
noch attraktiver macht.
Wer kann, schafft sich Wohnraum und verdient dabei gut. Neben den Kaufpreisen für Immobilien sind auch die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen. Laut dem aktuellen Bericht „Wohnen 2018“ der Statistik Austria sind die Kaufpreise von Immobilien speziell in Ballungsräumen in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt um etwa 25 % gestiegen, die Mieten im Vergleich um etwa 13 %. Durchschnittlich sind 7,80 Euro pro m² an Miete zu bezahlen, in Bestlagen sind es bis zu 10,20 Euro. Das sind schon einige Hundert Euro die da an Miete anfallen. Wäre doch schön, wenn man in der Position des Vermieters ist und diese Miete Monat für Monat als Zusatzeinkommen bekommt, oder?! Für all jene, die den gesamten Kaufpreis für die Wohnung nicht als Eigenkapital zur Verfügung haben, bietet sich ein Finanzierungsmodell an. Das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital sollte so sein, dass die monatliche Rate für die Finanzierung durch die Mieten abgedeckt werden. Der Kredit wird somit de facto vom Mieter bezahlt. Sobald der Kredit getilgt ist, bleibt die Miete in voller Höhe als Zusatzeinkommen. Also, es ist nie zu spät, in Immobilien zu investieren.
Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte man vor jedem Investment einen Finanzplan erstellen – egal, ob man eine Immobilie als Eigennutzer oder als Anleger erwirbt. Zu Beginn fallen die Kaufnebenkosten an, die die Grunderwerbssteuer und die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht ins Grundbuch umfassen. Daneben fallen noch Maklergebühren und Vertragserrichtungsgebühren an. In Summe muss man zwischen 7% und 10% des Kaufpreises kalkulieren. Für den Fall einer Finanzierung fallen auch Finanzierungsnebenkosten in Höhe von etwa 2% bis 3% der Finanzierungssumme an. Als Anleger hat man den Vorteil, dass ein Teil dieser Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden kann. Im Fall einer teilweisen Kredit finanzierung sollte diese im Idealfall durch die laufende Miete abzudecken sein. Sollte die Rate höher sein als die Miete, so muss dieser Betrag in der laufenden Haushaltsrechnung kalkuliert werden. Eine solche monatliche Zuzahlung sollte wie ein Sparbetrag gesehen werden, der sonst auf ein Sparbuch oder ein anderes Vorsorgeprodukt eingezahlt wird.
In den letzten Wochen war viel über den Bauboom in Graz zu lesen – Positives wie Negatives. Sachlich betrachtet, lassen sich folgende Fakten festhalten: Graz wächst seit Jahren, was Bevölkerung, Arbeitsplätze und Infrastruktur angeht. Diese Wachstumsfaktoren lösen eine höhere Nachfrage nach Wohnraum aus, die in den letzten Jahren nur zum Teil befriedigt werden konnte. Zugegeben, nicht jedes Projekt ist städtebaulich wirklich geglückt, aber Geschmäcker sind ja bekanntlich verschieden. Das Argument, dass viele Wohnungen leer stehen, kann nur bedingt gewertet werden, da viele Wohnungsbesitzer ihre Immobilien gar nicht vermieten wollen, da sie sie selbst als Zweitwohnsitz nutzen oder sich mit der Wertsteigerung zufriedengeben. Sieht man sich die Veranlagungen der wirklich Reichen an, so haben alle einen Großteil ihres Kapitals in Immobilien veranlagt. Gerade in Zeiten, wo andere Sparformen keine Renditen mehr bringen, zeichnet sich eine Veranlagung in Immobilien als stabiler und steter Wertbringer aus.
Die Möglichkeiten Kapital anzusparen oder anzulegen sind vielfältig. Sie reichen vom Sparbuch, über Wertpapiere und Lebensversicherungen bis hin zu Anlegerwohnungen. Aufgrund des aktuellen Zinsniveaus sollte man von allzu großen Geldbeträgen auf Sparbüchern absehen — es wäre Geldvernichtung. Wertpapiere können zwar schone Renditen bringen, bergen aber auch Verlustpotential. Lebensversicherung waren lange ein Muss für jeden gelernten Österreicher — mittlerweile dümpeln viele Verträge vor sich hin, die Ertragsaussichten sind bescheiden. Was also tun, mit Geldbetragen, die sich in diversen Sparformen tummeln und keinen Ertrag bringen? Eine Möglichkeit wäre es, die vorhandenen Geldbetrage zu bündeln und als Anzahlung für eine Anlegerwohnung zu verwenden. Die laufenden Raten für eine Finanzierung werden dann zum Großteil durch die Mieten abgedeckt, ein eventueller Restbetrag wird monatlich „dazu gespart“. Dieser Betrag ist meist in etwa so hoch, wie die Summe, die sonst in diversen Sparformen landen wurde. So verwenden Sie Ihr Kapital sinnvoll und bauen sich mit der Wohnung einen lebenslangen Ertragsbringer auf.
Die Zahl der Singlehaushalte steigt. Die Bandbreite reicht von notorischen Junggesellen über (un)freiwillige Überganssingles bis hin zu überzeugten Alleinwohnern trotz Beziehung. In den letzten Jahren sind es vermehrt auch ältere Menschen, die nach dem Tod eines Lebenspartners so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben wollen. In diesen Fällen werden bestehende, größere Wohnungen oft verlassen, um in kleine und altersgerecht ausgestattete Wohnungen zu ziehen. Hinzu kommt die Gruppe der Wochenpendler, die während der Woche in den Städten arbeiten und meist nur am Wochenende zu den Familien aufs Land fahren. Nachgefragt werden Wohnungen in allen Größen- auch Singles haben gerne Platz. Bei entsprechendem Einkommen werden auch gerne größere Wohnungen gemietet. Doch kleinere Wohnungen, jene mit effizienter Raumaufteilung, sind erheblich
besser zu vermieten. Nur wenige Singles wollen Wohnungen kaufen, die meisten wollen sich die Flexibilität erhalten und mieten. Die gewünschte Lage ist meist von der Lebenssituation abhängig. Als Anleger und Vermieter sollte man diese Mietergruppe nicht außer Acht lassen.
Lohnen sich Vorsorgewohnungen noch?
Die Immobilienpreise sind in ganz Österreich stark gestiegen – lohnen sich Vorsorgewohnungen da noch? Diese und ähnliche Fragen werden immer wieder gestellt. Die eindeutige Antwort lautet ja! Es ist vielleicht nicht mehr so einfach, gute Renditen zu erzielen wie noch vor einigen Jahren, aber es geht noch immer. Durch die höheren Preise dauert es inzwischen zwar einige Jahre länger, bis die Rendite für den Anleger stimmt, aber das ändert nichts daran, dass Immobilien in jeglicher Form noch immer als stabiler Ertragsbringer über Generationen anzusehen sind. Nicht umsonst werden Immobilien auch im Private Banking renommierter Privatbanken angeboten. Wichtig ist, das Veranlagungsmodell individuell auf die Situation des Anlegers abzustimmen. Hierbei sind neben den finanziellen Möglichkeiten auch familiäre und steuerliche Aspekte in der Auswahl zu berücksichtigen. Das Angebot an Vorsorgewohnungen in den Städten ist groß genug, um für jeden Anleger das passende Objekt zu finden. Egal ob Altbauwohnung, Neubauprojekt oder gleich ein ganzes Zinshaus – alle bringen über Jahre, ja Generationen, stabile Erträge und mit Sicherheit auch gute Wertsteigerungen.