Die richtige Größe für Anlegerwohnungen?

Für die richtige Größe einer Anlegerwohnung gilt dasselbe wie für die Lage: Perfekt ist, was auf den größtmöglichen Mietermarkt ausgerichtet ist. Das heißt: Die Größe sollte der höchsten Nachfrage entsprechen. So bleibt Ihre Anlegerwohnung über viele Jahre hinweg profitabel vermietbar.

So finden Sie zur richtigen Größe für Ihre Anlegerwohnungen – alles zu Quadratmeter & Co:

Warum es auf die Größe ankommt

Die Größe der Anlegerwohnung ist wichtig, weil sie sich nicht nur auf den Kaufpreis auswirkt, sondern auch auf den zukünftigen Mietpreis. Das ist auch der Grund dahinter, warum kleinere Wohnungen oft besser für Anlegerwohnung geeignet sind: Objekte mit einer Größe von 30 bis 60 Quadratmetern haben die stärkste Nachfrage im Vermietungsbereich. Diese Dimensionen sprechen die Bedürfnisse und die Preisvorstellungen des Großteils des Mieterklientels an.

Neben der Größe ist die Raumaufteilung ein weiteres wichtiges Merkmal, dass über die Attraktivität einer Anlegerwohnung entscheidet. Ein clever aufgeteilter und kompakter Grundriss schafft mehr Wohnkomfort auf weniger Quadratmetern. Natürlich zahlt kein Mieter gerne mehr Miete für „tote“ Flächen und lange Gänge. Eine durchdachte, möglichst kompakte Raumaufteilung ist daher eine Win-win-Situation für Mieter und Vermieter. So senken Sie die Kosten für potenzielle Mieter und sichern Ihrer Anlegerwohnung gleichzeitig eine höhere Wahrscheinlichkeit für eine langfristige Vermietung.

Ein ewiger Dauerbrenner: die 2-Zimmer-Wohnung

Weil Anlegerwohnungen auf langfristige Vermietung ausgerichtet sind, ist eine anhaltende Attraktivität für potenzielle Mieter besonders wichtig. Single-Haushalte sind der größte Mietermarkt in Österreich. Der demografische Trend geht auch zukünftig in Richtung kompakter Wohnung, deswegen ist die Größe vieler Anlegerwohnungen genau auf diese Bevölkerungsschicht zugeschnitten.

Eine durchdachte Raumaufteilung, zwei Zimmer und ein Balkon oder eine Terrasse – so sieht sie also aus, die ideale Anlegerwohnung. Solche Objekte glänzen besonders im städtischen Umfeld – aus gutem Grund: Besonders in Ballungszentren gibt es typischerweise eine hohe Nachfrage nach kompakten 2-Zimmer-Wohnungen. Als potenzielle Mieter für eine Anlegerwohnung dieser Größe kommen neben Singles auch Studenten und Paare infrage.

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Österreichs Mieteranteil begeistert Anleger

Dort, wo viele Menschen zur Miete wohnen, ist der perfekte Ort für eine wertstabile Anlegerwohnung. Daher ist Österreich für diese Form von Investment ein besonders gutes Pflaster.

Mieterparadies Österreich: das sind die besten Voraussetzungen für eine Anlegerwohnung

Österreich ist ein Land von Mietern. Hierzulande ist der Anteil der Wohnungsmieter mit 44,6 Prozent im Vergleich zu anderen europäischen Ländern extrem hoch. Noch mehr Menschen wohnen nur in der Schweiz (57,5 Prozent) und Deutschland (48,5 Prozent) zur Miete. Das geht aus einer EU-SILC Erhebung hervor, bei der die Verteilung der Bevölkerung nach Wohnbesitzverhältnissen verglichen wurde (Datenbasis: 2018).

Der Mieteranteil wächst stetig

Der Mietanteil ist in Österreich von 42,4 Prozent im Jahr 2009 auf 44,6 Prozent im Jahr 2018 angestiegen. Mit diesem Zuwachs von 2,2 Prozent des Mieteranteils am gesamten Wohnungsmarkt steht Österreich sowohl vor der Schweiz (plus 1,9 Prozentpunkte) als auch vor Deutschland (plus 1,7 Prozentpunkte).

Ermäßigte Mieten sind rückläufig

Während der österreichische Mieteranteil allgemein stetig anstieg, dürfen sich Vermieter wohl besonders darüber freuen, dass die Anzahl von ermäßigten Mieten ein historisches Tief erreicht hat.

Herr und Frau Österreicher haben also nicht nur hohes Interesse am Wohnen zur Miete, sie bringen auch das nötige Kleingeld für regulär vermietete Wohnobjekte mit und müssen nicht auf gefördertes Wohnen zurückgreifen.

Geringe Eigentumsquote, hoher Entwicklungsstand

Die relativ geringe Eigentumsquote in Österreich gibt nicht nur Aufschluss über den nachhaltig hohen Bedarf an Mietobjekten. Es ist kein Zufall, dass die Eigentumsquote in der DACH-Region niedrig ist, in Süd- und Südosteuropa dagegen weit über dem EU-Durchschnitt.

Eine niedrige Eigentumsquote geht mit hohem wirtschaftlichen Entwicklungsstand einher und ist deshalb auch für die Wahl einer Anlegerwohnung relevant. In Österreich wohnen gerade einmal 55,4 Prozent in den eigenen vier Wänden, die niedrigste Quote findet sich in der Schweiz mit nur 42,5 Prozent. Im Vergleich dazu besitzen 96,4 Prozent der Bevölkerung im Eigentum-Spitzenreiter Rumänien ihr trautes Heim.

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Datenquelle: Eurostat (2019)

Anhaltend niedrige Zinsen

Nun sind schon einige Jahre ins Land gezogen, in denen sich alle über die niedrigen Zinsen beschweren. Man sollte meinen, dass die Menschen im Laufe der letzten Jahre auf andere Sparformen ausgewichen sind – mitnichten! Noch immer ist das Sparbuch die beliebteste Sparform der Österreicher. Anscheinend fehlt es vielen an Information oder auch an Mut, in Sparformen zu wechseln, die gute Renditen abwerfen. Genannt seien hier neben Wertpapieren wie Aktien vor allem Immobilien. Bei beiden investiert man in Realwerte – einmal in Unternehmen und einmal in Grund und
Boden. Dabei wäre es so einfach. Noch nie gab es so viele attraktive Immobilien am Markt. Dank des Baubooms der letzten Jahre ist das Angebot groß. Sie brauchen sich also nur noch ein passendes Objekt aussuchen – wie an einem reich gedeckten Tisch können Sie sich die „Gustostücke“ aussuchen. Lassen Sie ihr Geld für sich arbeiten, statt aus Arbeitseinkommen Ersparnisse
zu bilden. Eine Anlegerimmobilie ermöglicht Ihnen durch die laufenden Mieteinnahmen eine Zusatzpension im Ruhestand. Ärgern Sie sich also nicht über die niedrigen Zinsen – nutzen Sie diese für Ihren persönlichen Vermögensaufbau.

Immobilien-Investments haben Tradition

Grundbesitz stand im Zeitablauf der Geschichte immer für Wohlstand. In früherer Zeit war das begehrte Gut eher Grund und Boden, weil es als Ackerland Erträge abwarf. Im Laufe der Jahrhunderte rückten Häuser immer mehr in den Fokus der Begierde. Sieht man sich die Vermögenaufteilung von wohlhabenden Familien an, so ist immer ein großer Anteil in Immobilien investiert. Dass die Immobilienmärkte angesichts der anhaltenden Tiefzinsphase weiterhin boomen, verwundert nicht. Wer nicht ganz so wohlhabend ist und sich erst ein Vermögen aufbauen will, der kann sich die niedrigen Zinsen auf der Kreditseite für einen Kauf zu Nutze machen. Wird das Investitionsmodell richtig aufgesetzt, kann man Steuervorteile nutzen. Die laufenden Kreditraten werden dann im besten Fall vom Mieter bezahlt. Spätestens im Ruhestand genießt man dann ein stetes monatliches Einkommen. In den meisten Fällen lassen sich bestehende Finanzprodukte wie z.B. ältere Lebensversicherungen optimal in eine solches Immobilienvorsorgemodell integrieren.

AUFRUF an Bauträger!

Das Paket aus Vorsorgeimmobilien mit Rundum-Service der ImmoPension, ein Produkt der captura Unternehmensgruppe hat voll eingeschlagen, der Bestand an Wohnungen droht bald ausverkauft zu sein. Jetzt will man gemeinsam mit Bauträgern rasch neue Projekte finden.

Der Beton der Kellerdecke war gerade getrocknet, da waren die 42 Wohnungen des Projektes „Living City“ auch schon ausverkauft. Das Angebot der ImmoPension, ein Produkt der captura Unternehmensgruppe, hat auch für Bauträger voll eingeschlagen. Wen wundert’s. Von der Projektfinanzierung, der Aufbereitung des Projektes für Anleger, Mithilfe bei der Grundrissgestaltung, Preislistengestaltung bei Fixabnahme für den Bauträger sowie Aufbereitung sämtlicher Verkaufsunterlagen und Übernahme des exklusiven Verkaufs, oder mit dem Bauträger gemeinsam bis zur Verkaufsgarantie ist alles inkludiert.

„Nichts ist mächtiger als eine Idee, deren Zeit gekommen ist“, so das Motto von Georg Tilg, Geschäftsführer der captura und ruft ob der Verkaufserfolge Bauträger auf, sich mit Bauvorhaben zu melden. „Es stimmt schon, wir sind aktuell weit über dem Plan, haben auf sieben Berater aufgestockt und kooperieren mit 180 externen Vertriebspartnern. Die Idee ist immer noch die gleiche, nur wollen wir weitere Kreise ziehen“, begründet Tilg die Suche nach Bauträgern für weitere Projekte. Fakt ist: In den letzten Monaten wurde trotz ständiger Erweiterung des Portfolios weit über Plan verkauft und nun braucht es Nachschub. Gesucht werden konkret Wohnungen in der Größe zwischen 30 und 60 m² in Wien, Graz und dem Speckgürtel mit einem Radius bis 30 Kilometer rund um Graz. Für Bauträger mit Projekten mit bis zu 200 Wohnungen stellt Tilg eben nicht nur die Finanzierung und Umsetzung in Aussicht, sondern garantiert auch die Abnahme: „Die Bauträger bekommen von uns die komplette Projektaufbereitung, haben das Geld schnell im Haus und können sofort wieder weitere Bauvorhaben umsetzen.“ Die Philosophie zeigt sich insofern flexibel, als sie für die Eigennutzung wie auch für Anleger gilt.

Aus Erfahrung weiß Tilg, dass der Markt einem hohen Tempo unterliegt und der Zenit noch nicht erreicht ist. Die Situation verlange „bedarfsorientiertes Handeln“, wobei der Fokus nicht ausschließlich auf Exklusivität bei Objekten liege. „Exklusivität als Partner sei zwar wünschenswert, gerne übernehmen wir aber auch bei größeren Projekten diesen Wohnungsanteil, welcher sich für unser Produkt ImmoPension eignet.“, so Georg Tilg und liefert dafür auch ein zeitloses Motto: „Wir machen Bauvorhaben zu einem Profit.“

Renditen vom Reißbrett

Wenn es an den internationalen Finanzmärkten wieder etwas stürmischer zugeht, rückt auch die Anlageklasse der Immobilien wieder in den Vordergrund. Immobilien werden ob ihrer Stabilität nicht zu Unrecht als Betongold bezeichnet, werfen aber im Gegensatz zu Edelmetallen laufende Renditen durch die Vermietung ab. Hinzu kommt das Wertsteigerungspotenzial des Objektes. Die große Nachfrage nach Anlegerimmobilien in den letzten Jahren hat naturgemäß zu einem kräftigen Preisanstieg geführt. Daher drängt sich die Frage auf, ob das Betongold nicht bereits zu hoch gehandelt wird. Fragt man bei Experten nach, so sehen diese die Lage nicht dramatisch. Mit einem soliden Investment in Immobilien lassen sich trotz gestiegener Preise immer noch Renditen um die 3,5 % erzielen, was deutlich über den Renditen langfristiger Staatsanleihen liegt. Solange die Zinsen auf einem so tiefen Niveau bleiben, sind Immobilien immer noch eine lukrative Anlageform. Auch die Gefahr einer Immobilienblase sehen Experten nicht, da die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen hoch ist und nach wie vor ein genügend großes Potenzial an Mietern vorhanden ist, das in den Ballungsräumen ständig wächst.

Immobilien – Investments in Krisenzeiten?!

In den letzten Wochen und Monaten war in den Medien fast ausschließlich von Krisen zu lesen – Staatskrise, Umweltkrise, Flüchtlingskrise, Handelskrise. Krisensicher scheint im Moment nur die Immobilienwelt. Baustellen wohin man blickt, egal ob privater Wohnbau, bauliche Investments von Firmen oder die Errichtung von Mehrparteienobjekten. Die Investition in Sachwerte ist immer interessant, besonders aber in Zeiten, wo sich die Menschen verunsichert fühlen. Dazu kommt, dass aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen sehr günstig finanziert werden kann, was die Kosten für die Wohnraumschaffung enorm senkt. Besonders in den Städten ist aufgrund des anhaltenden Bevölkerungszuzugs und sinkender Haushaltsgrößen die Nachfrage nach Immobilien, ob im Eigentum oder zur Miete, weiterhin groß. Diese stabile Nachfrage macht ein Investment besonders lohnend. Sieht man sich die Entwicklung in Graz an, so werden aktuell einige Stadtviertel komplett neu entwickelt, eine Stadt entwickelt sich innerhalb der Stadt. Solche Projekte zeichnen sich durch besonders gute Infrastruktur und innovative Bauweise aus. Aufgrund dessen ist die Nachfrage nach Mietwohnung hier auch besonders hoch, was die Wohnungen als Anlageobjekt
noch attraktiver macht.

Mieten und Immobilienpreise steigen weiter

Wer kann, schafft sich Wohnraum und verdient dabei gut. Neben den Kaufpreisen für Immobilien sind auch die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen. Laut dem aktuellen Bericht „Wohnen 2018“ der Statistik Austria sind die Kaufpreise von Immobilien speziell in Ballungsräumen in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt um etwa 25 % gestiegen, die Mieten im Vergleich um etwa 13 %. Durchschnittlich sind 7,80 Euro pro m² an Miete zu bezahlen, in Bestlagen sind es bis zu 10,20 Euro. Das sind schon einige Hundert Euro die da an Miete anfallen. Wäre doch schön, wenn man in der Position des Vermieters ist und diese Miete Monat für Monat als Zusatzeinkommen bekommt, oder?! Für all jene, die den gesamten Kaufpreis für die Wohnung nicht als Eigenkapital zur Verfügung haben, bietet sich ein Finanzierungsmodell an. Das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital sollte so sein, dass die monatliche Rate für die Finanzierung durch die Mieten abgedeckt werden. Der Kredit wird somit de facto vom Mieter bezahlt. Sobald der Kredit getilgt ist, bleibt die Miete in voller Höhe als Zusatzeinkommen. Also, es ist nie zu spät, in Immobilien zu investieren.

Kosten im Griff beim Immobilienkauf

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte man vor jedem Investment einen Finanzplan erstellen – egal, ob man eine Immobilie als Eigennutzer oder als Anleger erwirbt. Zu Beginn fallen die Kaufnebenkosten an, die die Grunderwerbssteuer und die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht ins Grundbuch umfassen. Daneben fallen noch Maklergebühren und Vertragserrichtungsgebühren an. In Summe muss man zwischen 7% und 10% des Kaufpreises kalkulieren. Für den Fall einer Finanzierung fallen auch Finanzierungsnebenkosten in Höhe von etwa 2% bis 3% der Finanzierungssumme an. Als Anleger hat man den Vorteil, dass ein Teil dieser Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden kann. Im Fall einer teilweisen Kreditfinanzierung sollte diese im Idealfall durch die laufende Miete abzudecken sein. Sollte die Rate höher sein als die Miete, so muss dieser Betrag in der laufenden Haushaltsrechnung kalkuliert werden. Eine solche monatliche Zuzahlung sollte wie ein Sparbetrag gesehen werden, der sonst auf ein Sparbuch oder ein anderes Vorsorgeprodukt eingezahlt wird.

Bauboom in Graz – positiv oder negativ

In den letzten Wochen war viel über den Bauboom in Graz zu lesen – Positives wie Negatives. Sachlich betrachtet, lassen sich folgende Fakten festhalten: Graz wächst seit Jahren, was Bevölkerung, Arbeitsplätze und Infrastruktur angeht. Diese Wachstumsfaktoren lösen eine höhere Nachfrage nach Wohnraum aus, die in den letzten Jahren nur zum Teil befriedigt werden konnte. Zugegeben, nicht jedes Projekt ist städtebaulich wirklich geglückt, aber Geschmäcker sind ja bekanntlich verschieden. Das Argument, dass viele Wohnungen leer stehen, kann nur bedingt gewertet werden, da viele Wohnungsbesitzer ihre Immobilien gar nicht vermieten wollen, da sie sie selbst als Zweitwohnsitz nutzen oder sich mit der Wertsteige­rung zufriedengeben. Sieht man sich die Veranlagungen der wirklich Reichen an, so haben alle einen Großteil ihres Kapitals in Immobilien veranlagt. Gerade in Zeiten, wo andere Sparformen keine Renditen mehr bringen, zeich­net sich eine Veranlagung in Immobilien als stabiler und steter Wertbringer aus.