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Schritt für Schritt zur perfekten Anlegerwohnung

Anlegerwohnungen gibt es wie Sand am Meer – aber nicht jedes Investment zahlt sich auch aus. Mit unserem Schritt-für-Schritt-Plan finden Sie garantiert die perfekte Vorsorgeimmobilie für sich und bleiben dabei finanziell stets auf der sicheren Seite.    

Schritt 1: Mögliches Budget festlegen

Noch bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Wunsch-Anlegerwohnung machen, sollten Sie überlegen, wieviel Geld Ihnen dafür zur Verfügung steht. Das betrifft einerseits das Eigenkapital, andererseits die monatliche Kreditrate sowie Nebenkosten, die in etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Schritt 2: Geeignete Anlegerwohnung finden

Als eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei Anlegerwohnungen gilt nach wie vor die Lage. Als einfach vermietbar haben sich Objekte in städtischer, sicherer Umgebung mit umfangreich ausgebauter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung erwiesen. Weitere Pluspunkte sind eine großzügige Raumaufteilung, Freiflächen wie Balkon und Terrasse sowie Barrierefreiheit. Grundsätzlich sind Wohnungen in Neubauten bei Mietern gefragter als Altbauobjekte – sie überzeugen durch einen modernen Grundriss, oft hochwertigere Ausstattung, einen modernen Grundriss und nicht selten durch Vorzüge wie Parkmöglichkeiten.

Schritt 3: Auswahl von Finanzierungsmöglichkeiten

Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben hinsichtlich Eigenmittel, Kredite und Laufzeit. So müssen Kreditnehmer mittlerweile mindestens 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen, die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen und die Kreditlaufzeit ist auf maximal 35 Jahre begrenzt.

Kriterien, die oft nicht leicht zu erfüllen sind – bei denen es jedoch auch Erleichterungen gibt. Beispiele dafür sind zukünftig belegte Gehaltssteigerungen durch Aus- und Weiterbildung, die Substitution fehlender Eigenmittel durch ein Pfandrecht im Grundbuch oder die Erhöhung des monatlichen Haushaltseinkommens durch Anlegerwohnungen. Auch können Sie Kredite so verhandeln, dass Sie jederzeit eine Zahlungspause einlegen können – was gerade bei einem etwaigen Leerstand einer Anlegerwohnung von Nutzen ist.

Ist wiederum genügend Eigenkapital vorhanden, machen viele den Fehler, zu wenig Fremdkapital einzusetzen – denn je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto mehr kann steuerlich abgesetzt werden.

Schritt 4: Errichtung des Kaufvertrages
In der Regel wird der Kaufvertrag einer Anlegerimmobilie von einem Anwalt oder Notar aufgesetzt. Die Kosten dafür schlagen – je nach Kammertarif – mit ein bis drei Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Schritt 5: Notarielle Beglaubigung
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag beglaubigt werden. Auch dafür fallen Kammertarife an – in vielen Fällen können Sie allerdings auch ein Pauschalhonorar für Vertragserrichtung und Beglaubigung vereinbaren.

Schritt 6: Vermietung der Anlegerwohnung
Wenn es darum geht, den passenden Mieter für Ihre Anlegerwohnung zu finden, sollten Sie wählerisch sein. Zögern Sie nicht, die Zahlungsfähigkeit potentieller Mieter vorab akribisch zu überprüfen. Haben Sie sich für einen Mieter entschieden, sollten im Mietvertrag neben den wesentlichen Punkten (Dauer des Vertrages, Kaution etc.) auch sämtliche Zusatzvereinbarungen schriftlich festgehalten und sowohl Vertrag als auch Übernahmeprotokoll noch vor Einzug des Mieters unterfertigt werden. Von mündlichen Vereinbarungen gilt es grundsätzlich besser Abstand zu nehmen. Warum? Weil genau solche Absprachen immer wieder Grund für Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien sind.

Schritt 7: Verwaltung der Anlegerwohnung
Auch wenn es verlockend klingen mag, sich um sämtliche Aspekte rund um Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie selber zu kümmern und dadurch die Kosten möglichst niedrig zu halten: Auf lange Sicht sparen Sie durch professionelle Partner nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld. Professionelle Makler- und Verwaltungsfirmen prüfen nicht nur potentielle Mieter im Vorhinein, sondern bieten auch ein professionelles Mahnwesen an. So reduzieren Sie sowohl das Risiko für Mietausfälle als auch für einen Leerstand Ihrer Anlegerwohnung.

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Fehler, die Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung vermeiden sollten!

Der Kauf einer Anlegerwohnung sollte stets wohlüberlegt sein. Wir haben die wichtigsten Fehlerquellen für Sie aufgelistet und erklären, wie Sie diese umgehen.

Die falsche Lage wählen

Leider ist die schönste Wohnung nicht automatisch auch das beste Investment. Zu den wichtigsten Entscheidungskriterien bei Immobilien zählt zweifellos die Lage. Dazu zählt einerseits eine entsprechend ausgebaute Infrastruktur, bestehend aus Nahversorgern, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, allgemein gute Verkehrsanbindungen sowie größeren bzw. renommierten Betrieben und Arbeitgebern. Auch auf die Sicherheit einer Wohngegend sollten Sie bei der Immobilienauswahl achten.

Eigene Wohnbedürfnisse einbringen

Da eine Anlegerwohnung ein reines Investment ist, von dessen Rendite Sie profitieren, dürfen Ihre persönlichen Wohnbedürfnisse hinsichtlich der Ausstattung außen vor bleiben. Sprich, die Anlegerwohnung sollte zwar gegenwärtigen Standards entsprechen und nicht ausschließlich billigst ausgestattet sein – Sie muss bzw. soll aber nicht so eingerichtet werden, wie Sie es mit einer Eigennutzerimmobilie tun würden. Übermäßiger Luxus ist bei Wohnungen zu Anlegezwecken meist nicht nötig, ganz davon abgesehen, dass er die Anschaffungskosten enorm erhöht.

Ohne steuerliche Beratung kaufen

Damit ein Vorsorgewohnungsmodell für Sie maximal rentabel statt zum Verlustgeschäft wird oder sie gar ins Visier des Fiskus geraten, muss es sämtlichen steuerlichen Vorgaben entsprechen. Weshalb Sie vorab in jedem Fall eine steuerliche Beratung in Anspruch nehmen sollten.

Ewig auf die richtige Immobilie warten

Bei Immobilieninvestments ist Zeit stets Geld – sprich, es gilt folgendes Prinzip: Vermögen = eingesetztes Kapital x Renditen x Zeit. In anderen Worten: Je länger Sie warten, desto weniger machen Sie aus Ihrem Vermögen.

Falsch Finanzieren

Einer der häufigsten Finanzierungsfehler bei Anlegerimmobilien: Es wird zu wenig Fremdkapital eingesetzt. Wussten Sie, dass Darlehen, die für Investitionen in vermietete Immobilien aufgenommen werden, in der Finanzliteratur als „gute Schulden“ bezeichnet werden? Je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto mehr können Sie absetzen – und desto eher steigt Ihre Eigenkapitalrendite. Bei vermieteten Objekten können außerdem die Kreditzinsen steuerlich abgesetzt werden.

Alles selber machen wollen

Gerade bei ihrer ersten Anlegerwohnung neigen viele Käufer zur Selbstüberschätzung in der Hinsicht, alles selber erledigen zu wollen bzw. können. Dazu müssten Sie jedoch Experte in zahlreichen Bereichen sein – beginnend bei der Immobiliensuche und -bewertung über die persönliche Wirtschaftlichkeitsberechnung, Finanzierung, Vermarktung der Wohnung bis hin zu rechtlichen Themen rund um Vermietung und Verwaltung. Nicht nur, dass der Aufwand alleine kaum zu bewerkstelligen ist – mit der Anzahl der Aufgabenbereiche steigen auch die potentiellen Fehlerquellen. Je mehr professionelle Unterstützung Sie in Anspruch nehmen – vom Steuerberater über den Makler bis hin zur Subverwaltung – desto mehr Zeit und Nerven sparen Sie und desto sicherer können Sie sein, dass Ihre Anlegerimmobilie Ihnen die bestmögliche Rendite liefert.

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Studenten in der Anlegerwohnung – hohe Rendite, hoher Aufwand?

Kleinwohnungen sind vor allem bei Studenten in Ballungszentren nahe den Universitäten sehr beliebt. Mit steigender Nachfrage steigen die Mietpreise und somit die Renditen für die Vermieter. Doch was ist bei Studenten als Mieter im Hinterkopf zu behalten?

Über die letzten 10 Jahre ist in Österreich die Anzahl an Studierenden und Studienanfängern kontinuierlich angestiegen. Seit 2010 verzeichnet die Bundesanstalt Statistik Austria einen Anstieg der Studentenanzahl von über 10%.

Trotz Corona-Krise wird Österreich weit ein Ansteigen der Nachfrage und auch der Mietpreise verzeichnet. Kleinwohnungen und Privatvermietung sind für Studierende besonders interessant, da diese im Vergleich zu Studentenheimen mehr Privatsphäre und Selbstbestimmung bieten. Studenten stellen daher eine lukrative Zielgruppe mit demensprechend hohen Renditen für Vermieter von Anlegerwohnungen dar.

Mieterwechsel

Bei Studenten als Mietern hat man als Vermieter mit einem erhöhten Mieterwechsel zu rechnen. Jedoch kann man auch von einer einfachen Vermietbarkeit ausgehen, da mit jedem neuen Semester wieder neue Studenten in die Uni-Städte ziehen und somit eine durchgehende Nachfrage gegeben ist. Außerdem ermöglicht es der häufigen Mieterwechsel, die Mieten stets an das Marktniveau anzupassen.
Sollte die Wohnung nun doch einmal für einen kurzen Zeitraum leer stehen, bieten AirBnB und ähnliche Plattformen die Möglichkeit Urlauber und Besucher der Kulturzentren zwischenzeitlich zu beherbergen. So steht die Wohnung auch in der Ferienzeit und zwischen Mieterwechseln nicht leer.

Eltern als drittes Rad am Wagen

Als Vermieter ist man für eventuell notwendige Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Hierbei ist zu bedenken, dass die meisten Studenten ein geringes Einkommen beziehen und oft auch auf Unterstützung ihrer Eltern angewiesen sind. Sollte nun der Fall eintreten, dass der meist in Haushaltsführung noch recht unerfahrene Studierende für Schäden verantwortlich ist – etwa, weil bei einer Party eine Wand beschädigt wurde – kann die Kaution einbehalten werden. Zusätzlich kann durch die Bürgschaft der Eltern das Risiko von möglichen Mietausfällen und erhöhten Zusatzkosten verringert werden.

Zu Bedenken ist somit, dass Eltern oft als dritte Partei in Mietverträge, Kautionsverhandlungen und Mieter-Vermieter Kommunikation mit einzubeziehen sind.

Ein Balanceakt

Fazit ist, dass die Vermietung der eigenen Anlegerwohnung an Studenten ein lukratives Geschäft bietet, es jedoch einiges zu bedenken gibt. Während es wechselnde Mieter, Eltern und Kosten zu jonglieren gilt, bietet die Vermietung einer Anlegerwohnung an Studenten sehr gute Renditen mit bestehender Nachfrage. Letztendlich gilt es Aufwand gegen Gewinn aufzuwiegen und eine überlegte Entscheidung zu treffen bei der Ihnen Captura gern beratend zur Seite steht.

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Die Käuferschicht einer Anlegerwohnung

Wie sieht eigentlich der typische Anleger aus beziehungsweise wer zählt zur klassischen Käuferschicht? Eine Frage, die sich einfach beantworten lässt – denn grundsätzlich kann jeder Mensch Zeit seines Lebens Anleger sein.

Man muss dafür nicht einmal ein bestimmtes Alter erreichen: Ab dem Zeitpunkt seiner Geburt kann prinzipiell jeder Besitzer einer Anlegerwohnung werden. Wobei es dazu bei Minderjährigen einen bevollmächtigten Erwachsenen braucht – und der Übergang der Immobilie meist durch einen Schenkungsvertrag geregelt wird.

Der Großteil der (potentiellen) Käuferschicht ist jedoch bereits volljährig. Je nach Altersgruppe kommen für die Investition bestimmte Entscheidungskriterien zum Tragen. Die wichtigsten Aspekte für die drei Hauptzielgruppen haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

20 – 30: Persönliche Situation miteinbeziehen

Wer im Alter von 20 bis 30 Jahren in eine Anlegerwohnung investiert, sichert sich damit eine optimale Pensionsvorsorge. Allerdings sind in dieser Lebensphase oft noch viele Fragen offen, die man sich vor der Investition überlegen sollte. Zum Beispiel, ob man davon träumt, sich irgendwann selbst ein Eigenheim – sei es Haus oder Wohnung – zu kaufen. Denn hat man davor bereits in ein Anlegeobjekt investiert, kann dies die Bonität einschränken und die Finanzierung von der Bank limitieren.

30 – 55: Alles im Griff

30- bis 55-jährige stellen ganz klar die Kernzielgruppe der Anleger dar. Für diese Altersschicht sind Anlegerwohnungen die perfekte Pensionsvorsorge. Berufliche Belange, Verdienstsituation und Fixkosten meist schon gut abgesichert, die Familienplanung ist fixiert oder abgeschlossen und die finanzielle Situation ermöglicht größere Investitionen. Bis zum Pensionsantritt bleibt noch viel Zeit, die Laufzeiten für die Finanzierung können ausreichend ausgedehnt werden, so dass der monatliche finanzielle Aufwand überschaubar bleibt.

55+: Planung ist das A und O

Für Anleger mit über 55 gilt vor allem eines: Vorausdenken und Finanzierungen clever durchplanen. Lange Laufzeiten halten die monatlichen Fixkosten gering – viele wollen bzw. können ihr Objekt aber nicht übers Pensionsantrittsalter hinaus finanzieren. Die Lösung könnte hier eine Lebensversicherung oder Abfertigung sein, über die man mit 65 die Finanzierung reduziert oder abdeckt und sich dann aus der Miete bereits ein gewisses Pensionseinkommen ergibt.

Ab einem gewissen Alter wird aber auch der Cash-Kauf zum Thema: Man legt vorhandenes Geld in eine Anlegerwohnung an und genießt sofort den Ertrag daraus. Eine sinnvolle und sichere Investition – vor allem in Zeiten mit niedrigem Geldwert, in dem es ohnehin kaum Zinsen gibt.

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Anlegerwohnung vermarkten, aber wie?

Bei der Vermarktung einer Anlegerwohnung ist vor allem eine strukturierte und zielgerichtete Herangehensweise für eine erfolgreiche Vermietung ausschlaggebend. Was ist für einen reibungslosen Prozess der Vermarktung zu beachten?

Professionelle Planung und Präsentation

Um InteressentInnen für die eigene Anlegerwohnung zu finden, sollte diese professionell präsentiert werden. Zu beginnen ist mit dem Zusammentragen aller relevanten Dokumente und der Bereitstellung von hochauflösenden Fotos und einem klassischen Exposé.

Um die eigene Anlegerwohnung professionell zu präsentieren, ist es wichtig aussagekräftiges Fotomaterial erstellen zu lassen um die Vorzüge gekonnt in Szene zu setzen. Immobilienportale (wie ImmoScout24, AirBnb, Immowelt, Ebay, uvm.) bevorzugen Fotomaterial von hoher Qualität. Vor allem der visuelle Reiz erregt Aufmerksamkeit und solche Inserate werden tendenziell besser wahrgenommen.

Das Exposé

Zusätzlich sollten alle relevanten Dokumente griffbereit sein, um informative Inserate online zu stellen. Dafür eignet sich ein klassisches Exposé, das am besten von einem Makler oder dem Beratungsteam von Captura zusammengestellt wird.

Die Aufgabe eines Exposés ist wichtige Informationen einfach zugänglich zu machen und Interessenten einen Eindruck der Räumlichkeiten zu vermitteln. Ein Exposé sollte eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, sprich die wichtigsten Eckdaten (wie Baujahr, Zustand und Energieeffizienz) und hochauflösendes Fotomaterial enthalten. Vor allem Mängel und besonders Vorteile, wie Parkplatz oder Garten, sind wahrheitsgemäß bekannt zu geben um den InteressentInnen die Entscheidung zu vereinfachen. Bei dem Vernachlässigen von realitätsnahen Angaben, können schnell unangenehme Überraschungen entstehen. Außerdem sollte es relevante Kontaktdaten für Anfragen und Terminvereinbarung beinhalten.

Effiziente Prozessabwicklung durch Captura

Letztendlich stellt sich jedoch die Frage, wie schaffen Sie all dies als einzelner Neubesitzer einer Anlegerwohnung? Anstelle als Privatperson zu versuchen alle Aufgaben selbstständig zu bewältigen und Zeit und Arbeit zu investieren, empfiehlt es sich professionelle Unterstützung zu suchen.

Als Neubesitzer einer Anlegerwohnung profitieren Sie am besten von der langjährigen Markterfahrung der Captura Unternehmensgruppe. Captura übernimmt alle wichtigen Prozesse, von der Erstellung des Exposés, über Preisermittlung, bis hin zur Verkaufsabwicklung. So können Sie sich mithilfe eines professionellen Ansprechpartners auch nach Vertragsabschluss auf einen reibungslosen Prozessablauf verlassen.

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Das Prinzip einer Anlegerwohnung

Immobilien gelten trotz der Corona-Pandemie nach wie vor als eine der sichersten Anlageformen. Ein Trend, an dem sich auch in Zukunft nichts ändern wird. Was das Prinzip einer Anlegerwohnung überhaupt ausmacht, haben wir im Folgenden zusammengefasst.

Vom ersten Moment an Eigentümer

Einer der wesentlichsten Aspekte, über den man als potentieller Anleger Bescheid wissen sollte: Da es sich bei einer Anlegerwohnung um parifiziertes Wohnungseigentum handelt, bei dem der Käufer eine Grundbuchseintragung genießt, ist er vom ersten Moment an Eigentümer und somit mit allen Rechten und Pflichten verbunden. Alle Rechte und Pflichten bedeutet in diesem Fall nicht nur, dass man eine Investition tätigt, sondern – sollte investitionsbezogen etwas nicht zu 100 Prozent funktionieren – man auch selbst dafür sorgen muss, dass alles wieder ins Lot kommt.

Vorsteuerrückvergütung bei Anlegerwohnungen

Ein großer Vorteil bei Anlageobjekten: Durch die Vermietungsabsicht bekommt der Käufer die Vorsteuer unter bestimmten Voraussetzungen anteilsmäßig rückvergütet. Kauft man eine Wohnung als Anlage, sprich, man hat nicht die Absicht, selbst darin zu wohnen, erwirbt man sie im Vergleich zum Marktwert um zehn Prozent günstiger. Die meisten Anlegerwohnungen sind kreditfinanziert, wobei sich die Kreditraten durch die jeweiligen Mieteinnahmen reduzieren. Dadurch kann der Kredit meist mit geringem Eigenaufwand zurückbezahlt werden.
Wie hoch der monatliche Eigenaufwand wird, kann der Anleger selbst entscheiden, indem er bei der Finanzierung gewisse Parameter ändert. So haben etwa eine höhere Anzahlung oder eine längere Laufzeit eine geringere Kreditrate zur Folge. Am Ende der Laufzeit der Finanzierung kann der Anleger frei über die Mieteinnahme verfügen. Sozusagen ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen, mit dem man machen kann, was einem beliebt.

Die Auswahl einer Anlegerwohnung

Als potentieller Anleger sollte man sich eines bewusst machen: Eine Anlegerwohnung ist eine Investition – und nicht für den persönlichen Gebrauch gedacht. Da man selbst nicht darin wohnen wird, ist nicht relevant, ob einem die Wohnung persönlich gefällt oder nicht. Viel wesentlicher bei der Auswahl sind Faktoren wie Lage, Kaufpreis, Infrastruktur und Mietbedarf. Aspekte, die stimmig sein sollten, damit langfristig auch wirklich zu regelmäßigen Mieteinnahmen kommt.

Experten-Know-how rentiert sich

Bei der Vermietung einer Anlegerwohnung auf professionelle Unterstützung zu setzen, zahlt sich aus. Zum Beispiel, früh genug einen geeigneten Vermittlungsmakler zu haben, der sich entweder durch die Provision des Mieters rechnet oder aber durch den Investor finanziert wird. Fakt ist: Einen geringen Provisionsaufwand in Kauf zu nehmen, ist in jedem Fall besser als zu riskieren, dass die Wohnung leer bleibt und man ohne Mieteinnahmen dasteht.
Am komfortabelsten lebt es sich als Anleger mit einer Subverwaltung, die sich explizit um sämtliche Vermietungsthemen kümmert. Bereits für einen geringen monatlichen Aufwand kann man jegliche Belange, die die Anlegerwohnung betreffen, in fremde Hände geben. Viele Captura-Kunden genießen es, ihr Anlegeobjekt komplett anonym vermieten zu können und sich um nichts mehr sorgen zu müssen. Eine Subverwaltung übernimmt die gesamte Aufbereitung sowie Bewirtschaftung der Wohnung und regelt auch unangenehme Themen wie Mietinkasso etc.

Die Anlegerwohnung – ein unerschütterliches Investment

Anleger können ruhig schlafen: Durch die Verbücherung im Grundbuch garantiert eine Anlegerwohnung allgemein eine zu 100% krisensichere Investition. Das Grundbuch kann weder durch eine Wirtschaftskrise erschüttert werden, noch kann ein Börsencrash den Wohnungswert reduzieren. Somit sind und bleiben Anlegerwohnungen eine der sichersten Vorsorgeformen. Zudem sind die Mieteinnahmen von Anlegerwohnungen inflationsgeschützt – sowohl der Wohnungswert als auch die Mieteinnahmen steigen mit der Inflation. Nicht zu vergessen, dass man mit einer Anlegerwohnung nicht nur für sich selbst vorsorgt. Vielmehr baut man ein Investment auf, dass über Generationen hinweg weitergegeben werden kann. Ein Szenario, bei dem sich Captura-Kunden ideal durch die Immopension begleiten lassen können.

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Positivtrends in der Entwicklung des Immobilienmarkts in Aussicht

Immobilien als Anlageform erfreuen sich schon länger großer Beliebtheit und scheinen auch in Zukunft groß im Trend zu liegen. Sogar trotz weltweiter Pandemie bleibt der Wachstumstrend bestehen und deutet auf positive Zukunftsprognosen. Welche Schlüsse sind nun aus den letzten Jahren zu ziehen und was ist bei zukünftigem Investment zu beachten?

Rückblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes

Über die letzten 50 Jahre kann man weltweit einen insgesamt kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise beobachten. In Österreich ist vor allem in Ballungszentren ein positiver Entwicklungstrend zu vermerken. Während ländliche Gegenden einen Einwohnerschwund melden, steigt die Einwohnerzahl in den Städten kontinuierlich und vor allem im Stadtrand ist die Veränderung spürbar. Im sogenannten „Speckgürtel“ wird die freie Fläche genutzt, deswegen vermehrt gebaut und neue Wohnfläche geschaffen, um mit der steigenden Nachfrage und infrastrukturellen Entwicklung mitzuhalten.
Die Bundesländer mit dem größten Bevölkerungszuwachs im Jahr 2019/20 waren Vorarlberg und Wien mit einem Plus von 0,72 Prozent. Die Städte mit dem stärksten Zuwachs sind die Kleinstadt Rust (+2,06 Prozent), der Bezirk Bruck an der Leitha (+1,69 Prozent) sowie die Städte Eisenstadt (+1,22 Prozent) und Wiener Neustadt (+1,21 Prozent). Hier hingegen gab es rückläufige Bevölkerungszahlen: Im Waldviertel, in der gesamten Obersteiermark, in großen Teilen Kärntens und in Osttirol, was mit der bereits erwähnten „Landflucht“ einhergeht.

Zukunftstrend beachten und sinnvoll Anlegen

Wie in vergangenen Jahren weisen Positivtrends darauf hin, dass Immobilien auch in Zukunft als beliebtes und sinnvolles Investment zu beachten sind. Neue Wohnräume werden vor allem dort geschaffen, wo es viel freie Fläche gibt und der Kaufpreis niedrig ist. Auf Grund der begrenzten Wohnfläche gibt es eine Tendenz hin zu kleineren Wohneinheiten mit effizientem und attraktivem Grundriss.
Jedoch sollte man, trotz der attraktiven Entwicklung des Immobilienmarktes, nicht an jedem Ort und zu jedem Preis zuschlagen. Hotspots mit großem Kultur- und Bildungsangebot wie Wien und Graz werden in Verbindung mit sehr guten Zukunftsprognosen als besonders sinnvolle Standorte für Anlegerwohnungen gehandhabt. Wichtig ist, mit dem eigenen Budget im Hinterkopf, verschiedene Angebote auf Standort, Positivtrends, Miet- und Kaufpreise zu vergleichen.

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Was Kleinwohnungen als Anlage so attraktiv macht

Die Zahl der Singlehaushalte steigt und steigt. Eine Untersuchung der Statistik Austria prognostiziert, dass der Anteil der Einpersonenhaushalte in Österreich bis 2030 um fast 25 Prozent höher sein wird als noch vor zehn Jahren. Somit sind Alleinlebende eine Mietergruppe, die man als Anleger oder Vermieter nicht außer Acht lassen sollte – nicht zuletzt auch, weil sie so breit gefächert ist.

Die Bandbreite der Alleinlebenden reicht von notorischen Junggesellen über (un-)freiwillige Übergangssingles bis hin zu Menschen, die trotz Beziehung ihre eigenen vier Wände bevorzugen. Auch nach dem Tod eines Lebenspartners wollen in den letzten Jahren viele ältere Menschen so lange wie möglich alleine wohnen bleiben. Das gemeinsame Haus oder die größere Wohnung wird in diesen Fällen oft gegen eine kleine, altersgerecht ausgestattete Wohnung getauscht. Nicht zu vergessen die Gruppe der Wochenpendler, die unter der Woche in Städten arbeitet, sich dafür eine Kleinwohnung mietet und das Wochenende am Hauptwohnsitz mit der Familie am Land verbringt.

Welche Wünsche und Ansprüche haben Mieter an Kleinwohnungen?

Selbstverständlich haben auch Singles gerne Platz – weshalb Wohnungen in allen Größen nachgefragt werden. Alleinlebende mit entsprechendem Einkommen mieten sich auch gerne eine größere Wohnung. Wesentlich einfacher und schneller zu vermieten sind jedoch Kleinwohnungen, vor allem solche mit effizienter Raumaufteilung. Was auch damit begründet ist, dass sich Singles und Menschen, die aus beruflichen Gründen alleine wohnen, selten eine Wohnung kaufen möchten. Lieber mieten sie und bleiben dadurch flexibel, falls sich doch beziehungs- oder arbeitstechnisch einmal etwas ändern sollte. Wie attraktiv eine Kleinwohnung als Anlage ist, hängt selbstverständlich auch von der Lage ab. Gerade bei kleinen Wohnungen sind jedoch oft zentrale Lagen gefragt – sowohl Singles als auch ältere Menschen bevorzugen oft eine gute Infrastruktur ohne weite Wege, mit Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Nahversorgern und Gesundheitseinrichtungen.

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Gebiete, wo sich Anlegerwohnungen rechnen

Zuerst ist nur der Gedanke da, später reift der Wunsch und plötzlich sind Sie sicher – Sie wollen in eine Anlegerwohnung investieren und sich so langfristig absichern und Vermögen aufbauen. Glückwunsch zu diesem Entschluss, den Sie bestimmt nicht bereuen werden. Doch wo ist eine Anlegerwohnung besonders lukrativ, welche Gebiete rechnen sich? Wir geben einen kompakten Überblick und zeigen, in welchen Gebieten sich eine Anlegerwohnung rechnet.

Der Grundsatz klingt so einfach, hat aber noch immer Gültigkeit: Man sollte günstig kaufen und teuer vermieten. Doch immer lässt sich das in der Praxis nicht umsetzen, deshalb geht man auf Nummer sicher, wenn man eine Wohnung in einem sogenannten Hotspot mit sehr guten Zukunftsprognosen kauft – in Österreich sind das Wien und Graz (inkl. Umgebung).

Warum Wien?

Wien mit 1,9 Millionen Einwohnern und ca. 17.000 Zuwanderungen pro Jahr bietet sich für kaufwillige Neo-Investoren besonders an. Die stärkste Entwicklung gibt es hier in den Randbezirken, konkret im 3., 10., 11., 12., 20., 21. und 22. Bezirk. Aber Achtung, nimmt immer ist der gesamte Bezirk für Anleger attraktiv, sondern nur einzelne Mikrolagen. Information und ausreichend Recherche sind also wichtig um sich seinen persönlichen Traum der Anlegerimmobilie erfolgreich zu verwirklichen. Die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen und liegen etwa zwischen 3700 bis 4500 Euro netto pro Quadratmeter. Dem gegenüber stehen Mieteinnahmen von 10,50 bis 13 Euro netto pro Quadratmeter, was in Summe eine Rendite von 3 bis etwa 3,6 Prozent ergibt – im Vergleich zu traditionellen Sparprodukten heimischer Bankinstitute also in jedem Fall lukrativ. Die Wertsteigerung in Wien ist aktuell 5,1 Prozent pro Jahr – Tendenz weiter steigend.

Graz hat´s!

Nicht minder attraktiv ist Graz als zweitgrößte Stadt Österreichs mit seinen 291000 Einwohnern und 3000 Zuwanderungen pro Jahr. Graz wächst dabei vor allem in den westlichen und südlichen Bezirken bzw. generell im südlichen Umland von Graz. Die Kaufpreise sind von 2010 bis 2017 um 25 Prozent (!) gestiegen, was einer Steigerung von 3,6 Prozent pro Jahr entspricht. Der Mittelwert bei Quadratmeterpreisen liegt ca. bei 3100 Euro netto, der Mittelwert bei den Mieten liegt bei ca. 10 Euro/Quadratmeter. Äußerst positiv ist dabei auch die Steigerung der Mieten zu bewerten, denn von 2005 bis 2014 sind sie um 33 Prozent (=3,7 Prozent pro Jahr) gestiegen. Die Mietrenditen in Graz liegen aktuell bei 3,5 bis 4 Prozent netto, die Eigenkapitalrenditen sind deutlich höher.

Was Graz und Wien gemeinsam haben sind die Verteilung der Kaufpreise innerhalb einzelner Wohnprojekte. So sind die Kaufpreise und Mieten im Erdgeschoß stets niedriger als in den oberen Stockwerken.

Wo soll ihre Anlegerwohnung liegen? Es liegt an Ihnen, das passende Objekt auszuwählen und Ihre Anlegerlaufbahn zu starten. Die aktuell besten Angebote zu Anleger- und Vorsorgewohnungen finden Sie unter Projekte.

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Anforderungen an eine Anlegerwohnung

Die Geschmäcker sind verschieden und deshalb stellen wir alle ganz andere Ansprüche an unser Zuhause. Bei einer Vorsorgeimmobilie ist das jedoch ein bisschen anders. Die Anforderungen an eine Anlegerwohnung sind nämlich ganz klar und können gut definiert werden. Wer sich dessen bewusst ist, findet leichter eine passende Immobilie und hat somit höhere Chancen auf eine gute Rendite.

Der Sinn und das Hauptziel einer Anlegerwohnung sind natürlich die sichere und gute Vermietung auf lange Zeit. Damit erzielt man eine konstante Rendite und in Zukunft ein passives Einkommen, das später einmal die Pension aufwertet. Es gibt einige Punkte, welche die Vermietbarkeit einer Immobilie fördern.

Schritt für Schritt zur passenden Anlegerwohnung

Zuallererst muss man sich darüber im Klaren sein, wo man nach einer passenden Vorsorgeimmobilie suchen soll und will. Derzeit eignen sich dafür am besten Städte und Ballungszentren, da wir nach wie vor eine starke Landflucht erleben. Von den österreichischen Landeshauptstädten sind insbesondere Wien und Graz sehr interessant. Hier stimmen sowohl die Kauf- als auch Mietpreise und es herrscht ein reger Zuzug. Die Prognose für einen langfristigen Bedarf an Mietwohnungen ist hier also auch in Zukunft gegeben. Eine ideale Voraussetzung für alle, die jetzt in eine Anlegerwohnung investieren wollen. Die unmittelbare Nähe zum eigenen Wohnort sollte bei der Wahl der Vorsorgeimmobilie übrigens eine untergeordnete Rolle spielen. Im besten Fall übernimmt eine Hausverwaltung sämtliche Angelegenheiten mit dem Mieter.

Ist einmal klar, in welcher Stadt die Anlegerwohnung gekauft werden soll, ist die nächste wichtige Frage die Lage. In Graz spielt die Lage eine eher untergeordnete Rolle. Die Stadt ist so klein, dass sie bei guter Verkehrslage in 20 Minuten durchfahren werden kann. Auch die Infrastruktur ist in allen Bezirken gut. In Wien sieht die Sache schon etwas anders aus. Anleger sollten unbedingt darauf achten, dass in der Nähe der Wohnung Kindergärten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und eine Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel gegeben sind.

Wichtige Anforderungen: Größe und Grundriss

Die langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt zeigt, dass Wohnungsgröße und Grundriss eine wichtige Rolle bei der Vermietbarkeit spielen. Als ideal erweisen sich Wohnungen mit einer Größe von 35 bis 60 Quadratmetern. Größere Wohnungen werden eher zur Eigennutzung erworben und lassen sich daher nicht so leicht vermieten. Von Mietern bevorzugt sind Wohnung mit ein bis drei Zimmern, die auch über eine eigene Freifläche wie einen Balkon, eine Terrasse oder einen kleinen Garten verfügen. Gerade in Zeiten von Corona hat diese Eigenschaft einer Wohnung klar an Bedeutung gewonnen.

Altbau oder lieber Neubau?

Altbauwohnungen haben natürlich einen ganz besonderen Charme. Gerade in Graz, das den größten zusammenhängenden Altbaubestand in Mitteleuropa hat, gibt es zahlreiche Wohnungen dieser Art. Allerdings eignen sich Altbauwohnungen nur bedingt als Anlage. Sie haben hohe Betriebskosten und die Bauweise von damals ergibt auf einer Fläche von 70 Quadratmetern einen Wohnkomfort, der vergleichbar mit 40 Quadratmetern im Neubau ist.

Aus diesem Grund eignen sich Neubauwohnungen perfekt als Anlageobjekt. Sie haben einen idealen Grundriss, genau die richtige Größe und können oftmals direkt vom Bauträger erworben werden. So haben Anleger auch die Sicherheit einer Gewährleistung. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Rundumservice. Eine professionelle Hausverwaltung, eine Subverwaltung, die Ihr Wohnungseigentum verwaltet und Kontakt zum Mieter hält, und eine steuerliche Begleitung sämtlicher Angelegenheiten machen die Vorsorge mittels Anlegerwohnung zu einer besonders rentablen und sicheren Sache.

Für weitere Fragen zu Anforderungen einer Anlegerwohnung, aber auch anderen Themen freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme: captura-group.cc/contact

Mehr Informationen zu Anforderungen einer Anlegerwohnung finden Sie auch in unserer Videothek: captura-group.cc/videothek

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