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Wenn der Entschluss gefallen ist, in eine Immobilie zu investieren, ist die Finanzierung natürlich ein wesentlicher Faktor. Wie hoch sollen bzw. müssen die Eigenmittel sein, damit die Finanzierung der Anlegerwohnung Sinn macht?
Die vorhandenen Eigenmittel sind beim Kauf von Wohnungen ein wichtiges Thema, wobei die Höhe der Anzahlung mit 20 Prozent der Kaufsumme beginnt. Auch die Umsatzsteuerrückvergütung wird zusätzlich als Eigenkapital gewertet.
Deckt man also 20 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital ab, gilt es, sich um die anderen 80 Prozent Gedanken zu machen. Ob man auf einen variablen oder fixen Zinssatz setzt, muss jeder für sich entscheiden. Beides bietet unterschiedliche Vor- und Nachteile. Das Sicherheitsbedürfnis des Einzelnen ist individuell, deshalb ist es auch wichtig, sich in Ruhe alle Varianten durchzurechnen, bevor man sich entscheidet. Anleger mit hohem Sicherheitsbewusstsein tendieren eher zu Fixzinssätzen, die über den gesamten Zeitraum gleich bleiben. Variable Zinssätze haben den Vorteil, meist etwas niedriger zu sein, können aber jederzeit steigen. Generell lässt sich festhalten, dass die Option einer längeren Laufzeit gerne genutzt wird, um die monatliche Rate gering zu halten.
Was muss ich beachten?
Für die Finanzierung von Haus- und Wohnungskauf sind seit August 2022 strengere Regeln in Kraft getreten. Neben 20 % Eigenkapital, die ein Kreditnehmer aufbringen muss, darf die Kreditrate selbst 40 Prozent des Eigenkapitals nicht übersteigen. Die Laufzeit ist mit 35 Jahren begrenzt. Was sich für Anleger im Vergleich zu Privatpersonen allerdings positiv auswirkt, ist, dass künftige Mieteinnahmen aus der Anlegerwohnung als zusätzliches Einkommen zählen. Ausnahmen, die es hinsichtlich der aktuell geltenden Kreditregeln zu beachten gilt, wurden in unserem Artikel „Strengere Regeln für Wohnkredite“ näher behandelt.
Die Finanzierung ist grundsätzlich mit jedem Bankpartner möglich, es ist nur eine Anpassung der Kreditabwicklung an eine Anlegerwohnung erforderlich. Außerdem empfiehlt es sich, ein Abwicklungskonto einzurichten und sämtliche Geldflüsse der Anlegerwohnung dort zu verbuchen, um die Übersicht zu behalten. Das Abwicklungskonto dient in der Ankaufphase auch zur Überbrückungsfinanzierung der Umsatzsteuer.
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Anlegerwohnungen gibt es wie Sand am Meer – aber nicht jedes Investment zahlt sich auch aus. Mit unserem Schritt-für-Schritt-Plan finden Sie garantiert die perfekte Vorsorgeimmobilie für sich und bleiben dabei finanziell stets auf der sicheren Seite.
Schritt 1: Mögliches Budget festlegen
Noch bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Wunsch-Anlegerwohnung machen, sollten Sie überlegen, wieviel Geld Ihnen dafür zur Verfügung steht. Das betrifft einerseits das Eigenkapital, andererseits die monatliche Kreditrate sowie Nebenkosten, die in etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Schritt 2: Geeignete Anlegerwohnung finden
Als eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei Anlegerwohnungen gilt nach wie vor die Lage. Als einfach vermietbar haben sich Objekte in städtischer, sicherer Umgebung mit umfangreich ausgebauter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung erwiesen. Weitere Pluspunkte sind eine großzügige Raumaufteilung, Freiflächen wie Balkon und Terrasse sowie Barrierefreiheit. Grundsätzlich sind Wohnungen in Neubauten bei Mietern gefragter als Altbauobjekte – sie überzeugen durch einen modernen Grundriss, oft hochwertigere Ausstattung, einen modernen Grundriss und nicht selten durch Vorzüge wie Parkmöglichkeiten.
Schritt 3: Auswahl von Finanzierungsmöglichkeiten
Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben hinsichtlich Eigenmittel, Kredite und Laufzeit. So müssen Kreditnehmer mittlerweile mindestens 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen, die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen und die Kreditlaufzeit ist auf maximal 35 Jahre begrenzt.
Kriterien, die oft nicht leicht zu erfüllen sind – bei denen es jedoch auch Erleichterungen gibt. Beispiele dafür sind zukünftig belegte Gehaltssteigerungen durch Aus- und Weiterbildung, die Substitution fehlender Eigenmittel durch ein Pfandrecht im Grundbuch oder die Erhöhung des monatlichen Haushaltseinkommens durch Anlegerwohnungen. Auch können Sie Kredite so verhandeln, dass Sie jederzeit eine Zahlungspause einlegen können – was gerade bei einem etwaigen Leerstand einer Anlegerwohnung von Nutzen ist.
Ist wiederum genügend Eigenkapital vorhanden, machen viele den Fehler, zu wenig Fremdkapital einzusetzen – denn je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto mehr kann steuerlich abgesetzt werden.
Schritt 4: Errichtung des Kaufvertrages
In der Regel wird der Kaufvertrag einer Anlegerimmobilie von einem Anwalt oder Notar aufgesetzt. Die Kosten dafür schlagen – je nach Kammertarif – mit ein bis drei Prozent des Kaufpreises zu Buche.
Schritt 5: Notarielle Beglaubigung
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag beglaubigt werden. Auch dafür fallen Kammertarife an – in vielen Fällen können Sie allerdings auch ein Pauschalhonorar für Vertragserrichtung und Beglaubigung vereinbaren.
Schritt 6: Vermietung der Anlegerwohnung
Wenn es darum geht, den passenden Mieter für Ihre Anlegerwohnung zu finden, sollten Sie wählerisch sein. Zögern Sie nicht, die Zahlungsfähigkeit potentieller Mieter vorab akribisch zu überprüfen. Haben Sie sich für einen Mieter entschieden, sollten im Mietvertrag neben den wesentlichen Punkten (Dauer des Vertrages, Kaution etc.) auch sämtliche Zusatzvereinbarungen schriftlich festgehalten und sowohl Vertrag als auch Übernahmeprotokoll noch vor Einzug des Mieters unterfertigt werden. Von mündlichen Vereinbarungen gilt es grundsätzlich besser Abstand zu nehmen. Warum? Weil genau solche Absprachen immer wieder Grund für Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien sind.
Schritt 7: Verwaltung der Anlegerwohnung
Auch wenn es verlockend klingen mag, sich um sämtliche Aspekte rund um Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie selber zu kümmern und dadurch die Kosten möglichst niedrig zu halten: Auf lange Sicht sparen Sie durch professionelle Partner nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld. Professionelle Makler- und Verwaltungsfirmen prüfen nicht nur potentielle Mieter im Vorhinein, sondern bieten auch ein professionelles Mahnwesen an. So reduzieren Sie sowohl das Risiko für Mietausfälle als auch für einen Leerstand Ihrer Anlegerwohnung.
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Der Kauf einer Anlegerwohnung sollte stets wohlüberlegt sein. Wir haben die wichtigsten Fehlerquellen für Sie aufgelistet und erklären, wie Sie diese umgehen.
Die falsche Lage wählen
Leider ist die schönste Wohnung nicht automatisch auch das beste Investment. Zu den wichtigsten Entscheidungskriterien bei Immobilien zählt zweifellos die Lage. Dazu zählt einerseits eine entsprechend ausgebaute Infrastruktur, bestehend aus Nahversorgern, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, allgemein gute Verkehrsanbindungen sowie größeren bzw. renommierten Betrieben und Arbeitgebern. Auch auf die Sicherheit einer Wohngegend sollten Sie bei der Immobilienauswahl achten.
Eigene Wohnbedürfnisse einbringen
Da eine Anlegerwohnung ein reines Investment ist, von dessen Rendite Sie profitieren, dürfen Ihre persönlichen Wohnbedürfnisse hinsichtlich der Ausstattung außen vor bleiben. Sprich, die Anlegerwohnung sollte zwar gegenwärtigen Standards entsprechen und nicht ausschließlich billigst ausgestattet sein – Sie muss bzw. soll aber nicht so eingerichtet werden, wie Sie es mit einer Eigennutzerimmobilie tun würden. Übermäßiger Luxus ist bei Wohnungen zu Anlegezwecken meist nicht nötig, ganz davon abgesehen, dass er die Anschaffungskosten enorm erhöht.
Ohne steuerliche Beratung kaufen
Damit ein Vorsorgewohnungsmodell für Sie maximal rentabel statt zum Verlustgeschäft wird oder sie gar ins Visier des Fiskus geraten, muss es sämtlichen steuerlichen Vorgaben entsprechen. Weshalb Sie vorab in jedem Fall eine steuerliche Beratung in Anspruch nehmen sollten.
Ewig auf die richtige Immobilie warten
Bei Immobilieninvestments ist Zeit stets Geld – sprich, es gilt folgendes Prinzip: Vermögen = eingesetztes Kapital x Renditen x Zeit. In anderen Worten: Je länger Sie warten, desto weniger machen Sie aus Ihrem Vermögen.
Falsch Finanzieren
Einer der häufigsten Finanzierungsfehler bei Anlegerimmobilien: Es wird zu wenig Fremdkapital eingesetzt. Wussten Sie, dass Darlehen, die für Investitionen in vermietete Immobilien aufgenommen werden, in der Finanzliteratur als „gute Schulden“ bezeichnet werden? Je höher der Fremdkapitaleinsatz, desto mehr können Sie absetzen – und desto eher steigt Ihre Eigenkapitalrendite. Bei vermieteten Objekten können außerdem die Kreditzinsen steuerlich abgesetzt werden.
Alles selber machen wollen
Gerade bei ihrer ersten Anlegerwohnung neigen viele Käufer zur Selbstüberschätzung in der Hinsicht, alles selber erledigen zu wollen bzw. können. Dazu müssten Sie jedoch Experte in zahlreichen Bereichen sein – beginnend bei der Immobiliensuche und -bewertung über die persönliche Wirtschaftlichkeitsberechnung, Finanzierung, Vermarktung der Wohnung bis hin zu rechtlichen Themen rund um Vermietung und Verwaltung. Nicht nur, dass der Aufwand alleine kaum zu bewerkstelligen ist – mit der Anzahl der Aufgabenbereiche steigen auch die potentiellen Fehlerquellen. Je mehr professionelle Unterstützung Sie in Anspruch nehmen – vom Steuerberater über den Makler bis hin zur Subverwaltung – desto mehr Zeit und Nerven sparen Sie und desto sicherer können Sie sein, dass Ihre Anlegerimmobilie Ihnen die bestmögliche Rendite liefert.
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Kleinwohnungen sind vor allem bei Studenten in Ballungszentren nahe den Universitäten sehr beliebt. Mit steigender Nachfrage steigen die Mietpreise und somit die Renditen für die Vermieter. Doch was ist bei Studenten als Mieter im Hinterkopf zu behalten?
Über die letzten 10 Jahre ist in Österreich die Anzahl an Studierenden und Studienanfängern kontinuierlich angestiegen. Seit 2010 verzeichnet die Bundesanstalt Statistik Austria einen Anstieg der Studentenanzahl von über 10%.
Trotz Corona-Krise wird Österreich weit ein Ansteigen der Nachfrage und auch der Mietpreise verzeichnet. Kleinwohnungen und Privatvermietung sind für Studierende besonders interessant, da diese im Vergleich zu Studentenheimen mehr Privatsphäre und Selbstbestimmung bieten. Studenten stellen daher eine lukrative Zielgruppe mit demensprechend hohen Renditen für Vermieter von Anlegerwohnungen dar.
Mieterwechsel
Bei Studenten als Mietern hat man als Vermieter mit einem erhöhten Mieterwechsel zu rechnen. Jedoch kann man auch von einer einfachen Vermietbarkeit ausgehen, da mit jedem neuen Semester wieder neue Studenten in die Uni-Städte ziehen und somit eine durchgehende Nachfrage gegeben ist. Außerdem ermöglicht es der häufigen Mieterwechsel, die Mieten stets an das Marktniveau anzupassen.
Sollte die Wohnung nun doch einmal für einen kurzen Zeitraum leer stehen, bieten AirBnB und ähnliche Plattformen die Möglichkeit Urlauber und Besucher der Kulturzentren zwischenzeitlich zu beherbergen. So steht die Wohnung auch in der Ferienzeit und zwischen Mieterwechseln nicht leer.
Eltern als drittes Rad am Wagen
Als Vermieter ist man für eventuell notwendige Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Hierbei ist zu bedenken, dass die meisten Studenten ein geringes Einkommen beziehen und oft auch auf Unterstützung ihrer Eltern angewiesen sind. Sollte nun der Fall eintreten, dass der meist in Haushaltsführung noch recht unerfahrene Studierende für Schäden verantwortlich ist – etwa, weil bei einer Party eine Wand beschädigt wurde – kann die Kaution einbehalten werden. Zusätzlich kann durch die Bürgschaft der Eltern das Risiko von möglichen Mietausfällen und erhöhten Zusatzkosten verringert werden.
Zu Bedenken ist somit, dass Eltern oft als dritte Partei in Mietverträge, Kautionsverhandlungen und Mieter-Vermieter Kommunikation mit einzubeziehen sind.
Ein Balanceakt
Fazit ist, dass die Vermietung der eigenen Anlegerwohnung an Studenten ein lukratives Geschäft bietet, es jedoch einiges zu bedenken gibt. Während es wechselnde Mieter, Eltern und Kosten zu jonglieren gilt, bietet die Vermietung einer Anlegerwohnung an Studenten sehr gute Renditen mit bestehender Nachfrage. Letztendlich gilt es Aufwand gegen Gewinn aufzuwiegen und eine überlegte Entscheidung zu treffen bei der Ihnen Captura gern beratend zur Seite steht.
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Wie sieht eigentlich der typische Anleger aus beziehungsweise wer zählt zur klassischen Käuferschicht? Eine Frage, die sich einfach beantworten lässt – denn grundsätzlich kann jeder Mensch Zeit seines Lebens Anleger sein.
Man muss dafür nicht einmal ein bestimmtes Alter erreichen: Ab dem Zeitpunkt seiner Geburt kann prinzipiell jeder Besitzer einer Anlegerwohnung werden. Wobei es dazu bei Minderjährigen einen bevollmächtigten Erwachsenen braucht – und der Übergang der Immobilie meist durch einen Schenkungsvertrag geregelt wird.
Der Großteil der (potentiellen) Käuferschicht ist jedoch bereits volljährig. Je nach Altersgruppe kommen für die Investition bestimmte Entscheidungskriterien zum Tragen. Die wichtigsten Aspekte für die drei Hauptzielgruppen haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.
20 – 30: Persönliche Situation miteinbeziehen
Wer im Alter von 20 bis 30 Jahren in eine Anlegerwohnung investiert, sichert sich damit eine optimale Pensionsvorsorge. Allerdings sind in dieser Lebensphase oft noch viele Fragen offen, die man sich vor der Investition überlegen sollte. Zum Beispiel, ob man davon träumt, sich irgendwann selbst ein Eigenheim – sei es Haus oder Wohnung – zu kaufen. Denn hat man davor bereits in ein Anlegeobjekt investiert, kann dies die Bonität einschränken und die Finanzierung von der Bank limitieren.
30 – 55: Alles im Griff
30- bis 55-jährige stellen ganz klar die Kernzielgruppe der Anleger dar. Für diese Altersschicht sind Anlegerwohnungen die perfekte Pensionsvorsorge. Berufliche Belange, Verdienstsituation und Fixkosten meist schon gut abgesichert, die Familienplanung ist fixiert oder abgeschlossen und die finanzielle Situation ermöglicht größere Investitionen. Bis zum Pensionsantritt bleibt noch viel Zeit, die Laufzeiten für die Finanzierung können ausreichend ausgedehnt werden, so dass der monatliche finanzielle Aufwand überschaubar bleibt.
55+: Planung ist das A und O
Für Anleger mit über 55 gilt vor allem eines: Vorausdenken und Finanzierungen clever durchplanen. Lange Laufzeiten halten die monatlichen Fixkosten gering – viele wollen bzw. können ihr Objekt aber nicht übers Pensionsantrittsalter hinaus finanzieren. Die Lösung könnte hier eine Lebensversicherung oder Abfertigung sein, über die man mit 65 die Finanzierung reduziert oder abdeckt und sich dann aus der Miete bereits ein gewisses Pensionseinkommen ergibt.
Ab einem gewissen Alter wird aber auch der Cash-Kauf zum Thema: Man legt vorhandenes Geld in eine Anlegerwohnung an und genießt sofort den Ertrag daraus. Eine sinnvolle und sichere Investition – vor allem in Zeiten mit niedrigem Geldwert, in dem es ohnehin kaum Zinsen gibt.
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