Welche Regelungen in puncto Zweitwohnsitz speziell in der Steiermark gelten und welche Vorteile eine Zweitwohnsitzgenehmigung bei Ferienwohnungen bringt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Hochwertige Feriendomizile in Top-Lagen gelten als neuer Investment-Trend. Bei vielen Ferienimmobilien ist allerdings eine Widmung vorgegeben, was Einschränkungen in der Nutzbarkeit mit sich bringt. Besonders gefragt sind deshalb Ferienwohnungen, die unter die seltene Zweitwohnsitzgenehmigung fallen.

Da Zweitwohnsitzgenehmigungen allerdings in den einzelnen Bundesländern teils unterschiedlich geregelt sind um verschiedenste Vorschriften umfassen, verliert man als Investor oft leicht den Überblick. In diesem Beitrag fassen wir die wichtigsten Fragen zum Thema Zweitwohnsitz bei Ferienimmobilien für Sie zusammen – mit Schwerpunkt auf der Steiermark.

Was versteht man unter Zweitwohnsitz?

 In Österreich bezeichnet ein Zweitwohnsitz eine zusätzliche Wohnung neben dem Hauptwohnsitz. Der Hauptwohnsitz, von dem es nur einen geben kann, gilt als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Der Zweitwohnsitz, der in einer anderen Stadt oder Region liegen kann, liefert im Gegensatz dazu nur einen Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen und wird oft aus beruflichen oder persönlichen Gründen genutzt.

Jeder Wohnsitz, der nicht Hauptwohnsitz ist, gilt somit als Zweitwohnsitz,

• sofern die betreffende Person dort eine Wohnung innehat,
• sofern die Umstände auf Beibehaltung und Nutzung der Wohnung durch sie schließen lassen.
• Als Wohnung gelten Räumlichkeiten, die Wohnzwecken entsprechend ausgestattet sind bzw. die ohne wesentliche Veränderungen zur Deckung eines Wohnbedarfs genutzt werden können, selbst wenn dieser nur temporär ist.
• Bezüglich eines Zweitwohnsitzes besteht Meldepflicht: Personen mit einem Zweitwohnsitz müssen sich gemäß des österreichischen Meldegesetzes innerhalb von drei Tagen nach Bezug an der neuen Adresse anmelden.

Zweitwohnsitzabgabe: Welche Regelungen gelten in der Steiermark?

 Da es in Österreich keine einheitliche Zweitwohnsitzsteuer gibt, können die Kosten für einen Zweitwohnsitz variieren. In der Steiermark kommt seit Oktober 2022 das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG) zum Tragen, anhand dessen steirische Gemeinden eine Abgabe auf Zweitwohnsitze erheben können. Mit Ausnahme von Wien, Burgenland und Niederösterreich wird aktuell in allen Bundesländern eine Zweitwohnsitzabgabe fällig.

• Abgabepflichtig sind jeweils die Eigentümer der Immobilie, im Falle eines Baurechts die Baurechtsberechtigten einer Wohnung.
• Wird die Immobilie unbefristet oder über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten vermietet, verpachtet oder sonst überlassen, sind für die Dauer der Überlassung die Inhaber (z. B. Mieter oder Pächter) abgabepflichtig.
• Der Anspruch für die Abgabe entsteht mit Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzabgabe in der Steiermark?

• Abgabepflichtige müssen die Höhe der Zweitwohnsitzabgabe für jedes Kalenderjahr selbst berechnen.
• Der Betrag sowie die Nutzfläche der Wohnung müssen bis 31. März des Folgejahres dem Finanzamt bekanntgegeben werden und die Abgabenschuld binnen vier Wochen ab Bekanntgabe beglichen werden.
• In puncto Höhe der Zweitwohnsitzabgabe verfügen steirische Gemeinden über einen gewissen Spielraum. Festgelegt ist, dass die Abgabe für 100 m² Nutzfläche maximal 1.000 Euro pro Kalenderjahr betragen darf.
• Besteht für eine Wohnung gar kein Zweitwohnsitz, weil sie beispielsweise touristisch genutzt wird, muss das vom Abgabenpflichtigen nachgewiesen werden.

Warum ist die Zweitwohnsitzgenehmigung bei Ferienimmobilien so selten?

In Österreich ist der Kauf und die Nutzung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen durch die Zweitwohnsitzverordnung geregelt. Vor allem in touristisch attraktiven Regionen sind Investoren oft mit hohen Auflagen konfrontiert. So besteht hier bei vielen Immobilien die Pflicht zur touristischen Vermietung (touristische Widmung) oder aber die Immobilie darf überhaupt nur als Erstwohnsitz angemeldet werden, womit sie auch ganzjährig bewohnt werden muss.

Feriendomizile, die über eine Zweitwohnsitzgenehmigung verfügen und damit frei genutzt werden dürfen, sind hingegen rar gesät – und nicht umsonst bei Investoren heiß begehrt.

Welche Vorteile bringt die Zweitwohnsitzgenehmigung bei Ferienimmobilien?

• Als Besitzer können Sie völlig frei entscheiden, wie Ihre Immobilie genutzt werden soll.
• Es besteht keine Verpflichtung zur Vermietung, jedoch können Sie bei touristischer Vermietung deutlich höhere Mieteinnahmen erlangen als bei langfristigen Vermietungen.
• Sie können die Immobilie für persönliche Auszeiten bzw. Ferienaufenthalte an einem anderen Ort nutzen.
• Hochwertige Ferienimmobilien in attraktiven Lagen bieten hohe Wertsteigerungen und eignen sich ideal zum Vermögensaufbau und -erhalt.

Tipp: Möchten Sie Ihre Ferienwohnung touristisch vermieten, ist es sinnvoll, die Vermietung und Betreuung über einen Betreiber abwickeln zu lassen. Er kümmert sich unter anderem um die Instandhaltung – so bleibt Ihr Urlaubsdomizil für Sie und Ihre Gäste stets top in Schuss.

Sie sind an einem Zweitwohnsitz in ausgewählter Alleinlage interessiert? Im Hideaway Gamlitz und in diesen Luxus-Chalets und Ferienhäusern in der Südweststeiermark ist das möglich:

Ist die Investition in eine Ferienimmobilie auch ohne Zweitwohnsitzgenehmigung sinnvoll?

Ja, durchaus – vor allem, wenn Sie die Immobilie hauptsächlich touristisch vermieten möchten. Durch die hohen Mieterträge bei Kurzzeitvermietungen bieten Ferienimmobilien deutlich bessere Renditen als herkömmliche Immobilieninvestments, hinzu kommt die hohe Wertsteigerung. Und: In vielen Fällen können Sie Ihre Immobilie trotz touristischer Vermietung für eine bestimmte Zeit im Jahr für sich selbst in Anspruch nehmen.

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Erwerben zwei Personen gemeinsam ein Wohnobjekt, gelten spezielle rechtliche Aspekte. Wir haben die wichtigsten Regelungen für Sie zusammengefasst.

Was bedeutet Eigentümerpartnerschaft?

In Österreich ist es grundsätzlich nur einer Person gestattet, eine Immobilie zu besitzen. Seit 2002 besteht jedoch die Option der Eigentümerpartnerschaft, die es zwei natürlichen Personen ermöglicht, gemeinsam Wohnungseigentum zu erwerben. Die Eigentümerpartnerschaft kann auch nachträglich – also nachdem ein Wohnobjekt bereits von einer Person erworben wurde – eingetragen werden. Um eine Eigentümerpartnerschaft zu gründen, ist kein separater Vertrag bzw. Formalakt erforderlich, jedoch die Zustimmung beider Eigentümer. Die Anteile der Eigentümerpartnerschaft werden im Grundbuch automatisch im Verhältnis 50:50 eingetragen – unabhängig davon, wie viel jeder Partner zum Kaufpreis beigetragen hat.

An einer Eigentümerpartnerschaft dürfen maximal zwei natürliche Personen beteiligt sein. Dabei spielt es keine Rolle, welches (Verwandtschafts-)Verhältnis diese Personen zueinander haben.

Vorteile und Pflichten einer Eigentümerpartnerschaft

Die Beteiligten einer Eigentümerpartnerschaft gelten rechtlich als eine Person – sprich, sie haften und handeln stets gemeinsam. Für Eigentümerversammlungen bedeutet das, dass sie nur ein Stimmrecht haben und keine unterschiedlichen Meinungen vertreten können. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass ein Partner dem anderen eine Vollmacht erteilt und damit quasi seine Stimme abgibt.

Auch die Haftung für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum betrifft beide Partner gleichermaßen – sie haften „zur ungeteilten Hand“ sowohl für die Betriebskosten als auch für sämtliche anderen laufenden Kosten. Selbst wenn separat vertraglich vereinbart wird, wer welchen Anteil an den Kosten trägt, ist dies rechtlich unwirksam – etwaige Schulden können demnach von jedem Partner eingefordert werden.

Grundsätzlich müssen alle Entscheidungen bezüglich des gemeinsamen Wohnungseigentums stets einvernehmlich getroffen werden. Möchte ein Eigentümer seinen Anteil veräußern oder für einen Kredit bei der Bank belehnen, braucht es dazu immer die Zustimmung des Partners.

Vermietung bei Eigentümerpartnerschaft

Auch bei der Frage, ob eine Wohnung vermietet werden darf, müssen beide Eigentümerpartner zustimmen – es sei denn, es verfügt nur einer der beiden über ein Fruchtgenussrecht über den gesamten Mindestanteil. Das Fruchtgenussrecht an einer Immobilie beinhaltet das Recht, ein Wohnobjekt, das jemand anderem gehört, für sich zu nutzen oder es zu vermieten. Fruchtnießer sind dabei verpflichtet, finanziell für die Instandhaltung des Fruchtgenussobjekts zu sorgen und erhalten dafür sämtliche daraus fließende Erträge.

Wichtig: Ein Fruchtgenussrecht – sei es das eines Eigentümerpartners oder eines Dritten – sollte stets separat im Grundbuch vermerkt werden.

Vertrag bei Eigentümerpartnerschaft

Wer eine Immobilie gemeinsam erwirbt, tut gut daran, bestimmte Aspekte im Vorhinein vertraglich zu regeln. Erfasst werden sollte vor allem,

• wer wieviel zum Kaufpreis beigetragen hat,
• wie die laufenden Kosten zwischen den Partnern aufgeteilt werden und
• was passiert, wenn die Eigentümerpartnerschaft aufgelöst wird.

Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft

Trennung/Scheidung: Ob eine Ehe weiter besteht, ist für eine Eigentümerpartnerschaft per se nicht von Bedeutung – d. h. sie bleibt grundsätzlich auch nach einer Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe weiterhin aufrecht. Wichtigstes Kriterium bei der Auflösung einer Eigentümerschaft durch Scheidung ist die Frage, ob sie einvernehmlich geschieht oder nicht.

Möchten die Eheleute die Eigentümerpartnerschaft auflösen, gilt folgendes:

Partner, die sich einig sind, können vereinbaren, dass

• ein Partner den Anteil des anderen erwirbt,
• eine Hälfte an die andere Person übertragen wird oder
• beide zusammen ihre Anteile veräußern oder übertragen.

Entschließen sich beide, ihre Eigentümerpartnerschaft nicht fortführen zu wollen, müssen sie sich im Zuge einer einvernehmlichen Scheidung auf eine Aufhebung einigen.

Bei nicht einvernehmlichen Scheidungen kann in einem Gerichtsverfahren die nacheheliche Aufteilung gemeinsamen Vermögens und somit die Auflösung gemeinsamen Wohnungseigentums beantragt werden.

Teilungsklage: Für den Fall, dass sich Eigentümerpartner nicht einig sind, wie die gemeinsame Immobilie weiterhin genutzt werden soll, haben Partner die Möglichkeit, die Eigentümerpartnerschaft gerichtlich durch eine Teilungsklage aufheben zu lassen. Da eine gleichwertige Aufteilung vor allem bei Wohnungen kaum möglich ist, erfolgt hier eine Versteigerung, deren Erlös zu jeweils 50 Prozent an die Partner fließt (sofern zuvor nicht anders vereinbart).

Es gibt allerdings Fälle, in denen einen Teilungsklage unzulässig ist, nämlich wenn

• sie vertraglich auf drei Jahre ausgeschlossen wurde und dieser Zeitrahmen noch aktiv ist,
• die Partner Eheleute sind und die gemeinsame Wohnung zumindest einem der beiden zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient oder
• einer der Partner noch minderjährig ist und ihm die Wohnung zu dringenden Wohnbedürfnissen dient – in einem solchen Fall darf eine Teilungsklage erst bei Volljährigkeit erfolgen.

Todesfall: Stirbt einer der beiden Eigentümerpartner, geht der halbe Anteil des Verstorbenen unmittelbar in den Besitz des überlebenden Partners über.

Auch dabei gibt es Ausnahmen, sofern

• der überlebende Partner auf den Anteil des Verstorbenen verzichtet,
• er mit den Erben vereinbart, dass der Anteil des verstorbenen Partners einer anderen Person zusteht oder
• der Anteil des Verstorbenen durch eine Vereinbarung der Eigentümerpartner einer anderen Person zukommt.

Wird der Anteil des Verstorbenen gesetzlich an den überlebenden Partner übertragen, muss dieser 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie als Übernahmspreis bezahlen. Muss kein Inventar errichtet werden bzw. in die Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten eingegriffen werden, kann auch ein anderer Betrag ausgehandelt werden.

Der Übernahmspreis entfällt, wenn

• der überlebende Partner Pflichtteilsberechtiger ist,
• ihm die Wohnung ein dringendes Wohnbedürfnis erfüllt,
• es keine weiteren Pflichtteilsberechtigten gibt – ansonsten geht ein Viertel des Verkehrswertes der Immobilie an die Verlassenschaft,
• der Nachlass nicht überschuldet ist, wenn kein Übernahmspreis bezahlt wird oder
• der Verstorbene dem überlebenden Partner diese Zahlungspflichten erlassen hat (etwa durch ein Testament oder einer Schenkung im Todesfall).

Für den Fall, dass der Nachlass überschuldet ist und es keine anderen Pflichtteilsberechtigten gibt, muss der überlebende Partner die Nachlassverbindlichkeiten an die Verlassenschaft bezahlen.

• Der Maximalbetrag ist hier auf 25 Prozent des Verkehrswertes des Eigentums beschränkt.
• Gibt es noch weitere Pflichtteilsberechtigte, beläuft sich die Zahlungspflicht immer auf 25 Prozent des Verkehrswertes der Wohnungseigentumseinheit.
• Für den überlebenden pflichtteilsberechtigten Partner besteht die Möglichkeit, gerichtlich um eine Stundung bzw. Ratenzahlung der Zahlungspflicht (auf maximal fünf Jahre) anzusuchen.

Sie haben Fragen zum Thema Eigentümerpartnerschaft und Immobilieninvestments im Allgemeinen? Kontaktieren Sie uns gerne!

Die aktuell besten Angebote zu Anleger- und Vorsorgewohnungen finden Sie auf Anlegerwohnung24.at

Wenn es um hohe Nachfrage und langfristige Vermietbarkeit geht, kommt derzeit kaum ein Wohnkonzept an betreutes Wohnen heran. Wir liefern alle Vorteile für Anleger auf einen Blick.

Da die menschliche Lebenserwartung laufend steigt, während die Geburtenrate sinkt, wurde die Zahl der älteren Jahrgänge in Österreich in den letzten Jahren zusehend dominanter. Mit dem Durchschnittsalter der Bevölkerung wächst auch das Bedürfnis nach Unabhängigkeit bis ins hohe Alter – und somit die Nachfrage nach neuen Wohnkonzepten.

Die Vorteile betreuten Wohnens

Betreutes Wohnen beispielsweise ermöglicht es Mietern, bis ins hohe Alter ein selbstbestimmtes, eigenständiges Leben zu führen und dabei ganz nach Bedarf phasenweise Unterstützung oder dauerhafte Hilfe bis hin zur 24-Stunden-Pflege in der eigenen Wohnung in Anspruch zu nehmen.

Je nach Projekt reichen die Grundleistungen für Bewohner dabei von

• sozialen und kulturellen Aktivitäten und Events über
• Hausmeisterdienste und Servicetätigkeiten im Haushalt,
• Fahrdienste und Dienstleistungsangebote bis hin zur
• Abnahme von Organisationstätigkeiten (z. B. Behördenwege).

Ein durchdachtes Konzept, das die Marktlücke aus zeitgemäßem Wohnen, Barrierefreiheit und bedarfsorientierter Betreuung schließt. Kein Wunder, dass Pflegeimmobilien auch als Kapitalanlage für Investoren in den letzten Jahren immer interessanter wurden.

Kapitalanlage betreutes Wohnen: die Vorteile für Investoren

Was Anlegerobjekte mit betreutem Wohnen so attraktiv macht, ist die Kombination aus hoher Nachfrage, langfristiger Vermietbarkeit und Top-Renditen.

• Bei vielen neuen Projekten liegt die Zahl der Mietinteressenten aktuell im zweistelligen Bereich – nicht zuletzt durch die seniorengerechte, exklusive und moderne Ausstattung der Wohneinheiten und die oft guten, zentralen Lagen mit optimaler Infrastruktur und Verkehrsanbindung.
• Da Interessenten für betreutes Wohnen an einer langfristigen Miete interessiert sind, sinkt das Risiko für Mietausfälle und Leerstände. Derzeit liegt die Durchschnittsdauer für Wohneinheiten mit Betreuung bei 18 Jahren.
• Mit durchschnittlich 4,86 % profitieren Sie als Anleger von hohen Mietrenditen und langfristigen Einnahmen.
• Auch, wenn Sie im Alter selber die Möglichkeit des betreuten Wohnens in Anspruch nehmen möchten, ist die Investition in eine Pflegeimmobilie sinnvoll.

Sie sind an Anlegerobjekten mit betreutem Wohnen interessiert? Dann sollten Sie sich eines unserer aktuellen Projekte ansehen: Die Drautalresidenz befindet sich in absoluter TOP-Lage und ermöglicht Renditen von bis zu 7,32 %.

Sie haben Fragen zum Thema Anlegerwohnung und professioneller Immobilienverwaltung? Die Captura Unternehmensgruppe zählt zu Österreichs Marktführern bei maßgeschneiderten Immobilieninvestments für Anleger jeder Einkommensschicht. Exklusive Kooperationen mit externen Vertriebspartnern, Bauträgern, Hausverwaltungen, Bankpartnern und Steuerberatern runden unser Beratungsnetzwerk ab.

Sie überlegen, Ihre Anlegerwohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie über die Immobilienertragssteuer Bescheid wissen. Wann diese anfällt, wie hoch sie ist und welche Ausnahmen es gibt, erfahren Sie hier.

Seit 1. April 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien und Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die davor geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren (oft fälschlicherweise als Spekulationssteuer bezeichnet) wurde abgeschafft.

Immobilienertragssteuer – die Eckdaten:

• Die Immobilienertragssteuer (ImmoEst) gilt für entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge.
• Aktuell beträgt die Höhe der Immobilienertragssteuer (ImmoEst) 30 Prozent der Bemessungsgrundlage.
• Beim Verkauf von Altgrundstücken, die vor 2002 gekauft wurden, kommt ein Steuersatz von 4,2 Prozent zum Tragen.
• Wird auf einem Grundstück, das am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war, nach dem 31. März 2012 ein Gebäude errichtet, das dann vermietet wurde, stellen Grund und Boden bei Veräußerung zwar Altbestand, das jedoch Neubestand dar – weshalb es auch wie als Neubestand versteuert wird.
• Der Verkäufer des Objekts muss die Immobilienertragssteuer bis jeweils 15. des auf den Kalendermonat des Geldeingangs folgenden übernächsten Monats abliefern. Ein Beispiel: Langt der Erlös für den Verkauf am 8. September auf Ihrem Konto ein, ist die ImmoEst bis 15. November fällig.

 Wie wird die Immobilienertragssteuer berechnet?

Berechnet wird die Immobilienertragsteuer üblicherweise durch einen Parteienvertreter (Rechtsanwalt, Notar).

• Der Steuersatz von 30 Prozent betrifft die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (inkl. Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Eintragungsgebühr und Kosten für die Vertragserrichtung).
• Haben Sie Abschreibungen geltend gemacht, werden diese zum Verkaufserlös hinzugerechnet und erhöhen somit die Bemessungsgrundlage.

Gibt es Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer?

Ja, in bestimmten Fällen gibt es Befreiungen von der ImmoEst. Diese sind folgende:

• Erbe, Schenkung und Tausch: Seit 2008 ist die Immobilienertragssteuer für Erbschaften und Schenkungen von Immobilien passé. Verkaufen jedoch Beschenkte oder Erben die Liegenschaft, fällt für den Verkaufserlös sehr wohl die ImmoEst an.
• Hauptwohnsitzbefreiung: Haben Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, entfällt die Immobilienertragssteuer. Dasselbe gilt für Immobilien, die dem Verkäuferinnerhalb der letzten zehn Jahre vor Veräußerung zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben.
• Herstellerbefreiung: Selbst hergestellte Gebäude bzw. solche, die bei einer Bauherreneigenschaft des Herstellers von Dritten errichtet wurden, sind beim Verkauf von der ImmoEst befreit. Wurden durch das Gebäude in den letzten zehn Jahren Einkünfte erzielt, müssen die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung gesondert geprüft werden.

Fazit: Haben Sie eine Wohnung rein zu Anlegezwecken nach 2012 gekauft und verkaufen Sie weiter, kommen Sie um die Immobilienertragssteuer kaum herum. Welche Steuerregelungen für Anleger- und Vorsorgeimmobilien im Allgemeinen anfallen, erfahren Sie in diesem Beitrag (https://captura-group.cc/steuerliche-aspekte/.

Mehr Informationen zu Steuern und dem Kauf einer Anlegerwohnung finden Sie in unserer Videothek: captura-group.cc/videothek

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Wer in Anlegerimmobilien investiert, sollte vorab klären, ob die geplante Investition auch rentabel ist. Wie Sie die Mietrendite errechnen, was als „gute“ Rendite gilt und welche Faktoren die Rentabilität beeinflussen, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter der Rendite?

Renditen werden herangezogen, um den wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalanlage zu messen. Die Rendite definiert den Ertrag, den angelegtes Kapital innerhalb eines Jahres abwirft. Bei Immobilien ist dies der Gewinn aus dem Verkauf oder der Vermietung eines Objekts. Dabei stellt die gekaufte Immobilie das Anlagekapital dar, dessen Wert im Idealfall mit der Zeit steigen sollte.

Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich eine Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst finanziert. Dafür sind grundsätzlich 4 bis 6 Prozent Rendite erforderlich. Inflationsbedingt sind die Mieten in Österreich den letzten Monaten gestiegen – was für Vermieter allerdings nicht automatisch eine höhere Rendite bedeutet, da zugleich auch die Instandhaltungskosten für Immobilien erhöht wurden.

Wie Sie die Rendite einer Mietwohnung ermitteln

Wollen Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben, sollten Sie sich bereits im Vorhinein über die zu erwartende Rendite informieren, um das Risiko finanzieller Einbußen zu reduzieren. Wollen Sie herausfinden, wie hoch die Rendite Ihrer Immobilie ist, benötigen Sie den aktuellen Marktpreis als Basis – sprich den Betrag, den Sie bei einem Verkauf im Moment dafür bekommen würden. Wie Sie diesen in Erfahrung bringen, können Sie in diesem Beitrag nachlesen.

Zusätzlich benötigen Sie die durchschnittliche Monatsmiete/m² der Region, in der die Immobilie liegt – am schnellsten herauszufinden über den aktuellen Immobilienpreisspiegel. (Am höchsten sind die Mietrenditen derzeit übrigens in den Ballungszentren, zum Beispiel Graz oder Wien.)

Dividieren Sie den Gesamtwert der Immobilie durch die zu erwartende Mietrate, können Sie abschätzen, wie viele Monate das Objekt vermietet sein muss, um am Ende die Investitionskosten zurückzubekommen.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Berechnung der Bruttomietrendite dient als erste, grobe Kalkulation für Immobilieninvestments. Dabei wird der Kaufpreis mit den Erträgen in Relation gesetzt – weitere Kosten werden bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt.

Bruttomietrendite in % = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100

Die Kaltmiete bezeichnet den Mietzins exklusive Betriebskosten und sonstiger Aufwände, die für den Mieter anfallen (Jahresbruttomieteinnahmen). Die Bruttomietrendite dient als erster Indikator für die Rentabilität einer Immobile. Da für Sie als Vermieter aber auch Zusatzkosten anfallen, sollten Sie  stets die Nettomietrendite berechnen. So vermeiden Sie das Risiko negativer finanzieller Überraschungen.

• Für die Ermittlung der Nettomietrendite benötigen Sie die Kaufnebenkosten, die in Österreich rund 10 % betragen und die sich aus Kosten für das Aufsetzen des Kaufvertrages, der Grundbucheintragung, der Grundbucherwerbssteuer, Notargebühren und etwaigen Maklergebühren zusammensetzen.
• Zusätzlich müssen Sie die Vermieterkosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturaufwände, Hausverwaltungskosten, Aufwände für Mietausfälle/Leerstände) von der jährlichen Kaltmiete abziehen, was die Jahresnettokaltmiete ergibt.

Die Nettomietrendite ergibt sich dann folgendermaßen:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Vermieterkosten)/(Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) x 100

Was es bei der Berechnung der Mietrendite noch zu beachten gilt
Wichtig ist, hinsichtlich der Rendite von Mietimmobilien stets das große Ganze zu betrachten. Nicht nur der Kaufpreis, auch Faktoren wie die Finanzierungskosten für einen Kredit, die geplante Nutzungsdauer und die zu erwartende Wertsteigerung eines Objekts beeinflussen die Rendite und sollten in die Rechnung mit einbezogen werden.

Experten zufolge sollte die Bruttomietrendite zwischen 5 und 6 % betragen, die Nettomietrendite bei neuwertigen Immobilien mindestens 3,5 %. Da die Kosten für Instandhaltung etc. bei älteren Objekten höher sind und eine geringere Nutzungsdauer zu erwarten ist, sollte die Nettomietrendite hier sogar noch höher liegen.

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