Was sind Betriebskosten und wie werden sie abgerechnet?

Da sie einen großen Teil der Wohnkosten ausmachen, müssen sie auch bei Anlegerwohnungen stets im Voraus mitbedacht werden: die Betriebskosten – auch als zweite Miete bezeichnet. Nicht nur Kosten für Müll, Kanal und Lift, sondern auch Verwaltungsaufwendungen, Versicherungsprämien und diverse spontan auftretende Ausgaben zählen dazu. Welche Teile davon Mieter bzw. Vermieter tragen und was es bei der Betriebskostenabrechnung zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen sämtliche Kosten, Abgaben und Gebühren, die beim Betrieb einer Wohnung anfallen. Bei vermieteten Wohnungen können bestimmte Teile der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Einmal jährlich – Stichtag ist jeweils der 30. Juni des Folgejahres – muss eine genaue Betriebskostenabrechnung inklusive Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben an den Mieter übermittelt werden. Sofern sich Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss auf eine Pauschale einigen, entfällt diese Abrechnung.

Nicht zu verwechseln sind die Betriebskosten mit laufenden Kosten wie Strom und Heizung. Auch Reparaturen oder bauliche Maßnahmen zählen nicht zu den Betriebskosten und müssen je nach Art und Ort des Schadens vom Mieter selbst oder vom Vermieter getragen werden.

Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter verrechnet werden?

Bei Wohnungen, die unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fallen, ist genau geregelt, welche Aufwendungen Sie als Vermieter auf den Mieter umwälzen können. Dazu zählen:

• Kosten für Kaltwasser und Abwasser
• Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Wasch- und Trockenräume, Stiegenhäuser und Außenflächen: Darunter fallen unter anderem Strom, Beleuchtung und Heizung für Allgemeinflächen sowie die Wartung und Instandhaltung von Liftanlagen und Spielplätzen.
• Versicherungsprämien: Versicherungsbeiträge für Haftpflicht, Feuer- und Leitungswasserschaden machen einen großen Teil der Kosten aus. Darüber hinaus können dem Vermieter auch Versicherungskosten für Glasbruch und Sturmschäden verrechnet werden. In diesem Fall muss allerdings mehr als die Hälfte der Mieter zustimmen.
• Öffentliche Abgaben wie Grundsteuer und Gehsteigabgaben
• Müllabfuhr
• Rauchfangkehrung
• Schädlingsbekämpfung

Fällt eine vermietete Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz, muss gesondert im Mietvertrag vereinbart werden, was zu den Betriebskosten zählt. Andernfalls tragen Sie als Vermieter sämtliche Betriebskosten selbst.

Die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter lagen für Mieter in Österreich im Jahr 2020 bei 2,08 Euro. Bei Nachforderungen spielt es übrigens keine Rolle, ob der Mieter erst kurz vor der Betriebskostenabrechnung eingezogen ist. Hier gilt: Wer zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist, muss die Nachzahlung für das vorangegangene Jahr übernehmen.

Welche Betriebskosten trägt der Vermieter selbst?

Als Eigentümer einer Anlegerwohnung müssen Sie für einen Teil der Kosten selbst aufkommen. Dazu zählen beispielsweise:

• Verwaltungskosten
• Bankspesen und Kontoführungsgebühren
• Reparaturen (etwa für Kamine, bei Rohrbrüchen, Gegensprechanlagen oder Treppenhauslicht)
• Anschlüsse ans öffentliche Wasserversorgungsnetz
• Kosten für besondere Ausstattungen (zum Beispiel Taubenabwehranlage)
• Entsorgung von Bauschutt und Gerümpel

Steht eine Wohnung leer, muss der Eigentümer alle anfallenden Betriebskosten weiterzahlen. Darum empfiehlt es sich, in solchen Fällen stets ausreichende Rücklagen zur Verfügung zu haben.

 

Beitragsbild: pixelio/Tim Reckmann

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