So beugen Sie dem Leerstand einer Anlegerwohnung vor
Eine leerstehende Anlegerimmobilie bedeutet keine Mieteinnahmen und schadet der Rendite. Wie Sie eine Wohnung für Mieter attraktiver machen und das Risiko eines Leerstands reduzieren, erfahren Sie hier.
Die Basis für eine dauerhafte, beständige Vermietung einer Wohnung legen schlaue Anleger bereits vor dem Kauf. Ein wesentlicher Faktor ist der Standort einer Anlegerimmobilie: Um eine konstante Mietnachfrage zu sichern, empfiehlt sich ein Ort, für den in den nächsten Jahrzehnten eine positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert wird. Auch die Infrastruktur spielt eine wesentliche Rolle, um einem Leerstand vorzubeugen: Öffentliche Verkehrsmittel, eine gute Verkehrsanbindung mit Einfahrtsrouten aus dem Umland, potentielle Arbeitgeber, Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitsversorgung und ausreichend Freizeitmöglichkeiten machen eine Wohngegend für Mieter attraktiv. Sollte die Infrastruktur im Moment des Immobilienkaufs in der Region noch nicht vollständig vorhanden sein, sollte sie zumindest geplant sein.
Ein weiterer Punkt, um das Risiko eines Leerstandes einer Anlegerwohnung zu reduzieren, ist die Größe: Studien zufolge bringen Wohnungsgrößen von 30 bis 60 m2 das höchste Mieterpotential – und das in jeder Altersgruppe, nicht nur bei Studenten. Ebenso wichtig ist der Grundriss einer Wohnung. Ein Negativbeispiel ist hier der klassische Altbau mit großem Vorzimmer, das sehr viel Wohnraum wegnimmt, dazu eine kleine Küche, hohe Räume, die enorme Heizkosten verursachen, alte Fenster, die man aus Denkmalschutzgründen nicht austauschen darf und im schlimmsten Fall auch noch kein Lift. Achten Sie darum unbedingt darauf, dass Ihre Anlegerwohnung moderne Grundparameter aufweist – sprich, einen großzügigen Grundriss mit Balkon oder Terrasse. Immobilien ohne Wohnraum im Freien sind mittlerweile schon sehr schwer vermietbar, dasselbe gilt auch für Wohnungen ohne Lift, vor allem in höheren Etagen.
Miethöhe moderat halten
Ein häufiger Grund für leerstehende Anlegeobjekte sind zu hohe Mieten. Hier gilt: Eine solide, etwas niedriger angesetzte Miethöhe, die eine kontinuierliche Vermietung garantiert, ist immer besser als ein Leerstand einer Anlegerwohnung, selbst wenn dieser nur ein paar Monate besteht. Leider gibt es immer wieder Vermieter, die die Miete im Highend-Bereich ansetzen und trotzdem Mieter finden – vor allem bei Neubau-Erstbezügen, die auf Mieter sehr attraktiv wirken: alles ist neu und ungebraucht, es gibt nichts zu reparieren etc. Davon sollten Sie sich als Vermieter einer Anlegerwohnung jedoch nicht beeinflussen lassen. Selbst bei Neubauprojekten ist es definitiv sinnvoller, die Miete moderat zu halten und die Wohnung dadurch gleich ab Fertigstellung vermieten zu können, anstatt einen Leerstand über ein paar Monate zu riskieren.
Das setzt natürlich auch voraus, dass Sie die Wohnung gar nicht erst zu teuer kaufen. Denn je höher der Kaufpreis, desto höher muss die Miete angesetzt werden, um trotzdem noch eine ordentliche Rendite zu erwirtschaften.
Auf professionelle Partner setzen
Was Sie noch tun können, um einem Leerstand Ihrer Anlegerwohnung vorzubeugen: Eine professionelle Verwaltungsfirma und einen professionellen Vermietungsmakler beauftragen. Früher war es normal, als Käufer einer Anlegerwohnung diese auch selber zu vermieten. Vor allem, weil dieses Service eher Großinvestoren vorbehalten war als „Normalsterblichen“ – was sich mittlerweile geändert hat. Der Trend zeigt klar: Die Zeit des Selbervermietens ist vorbei.
Ihre Vorteile durch eine professionelle Verwaltung bzw. Vermietung liegen auf der Hand: Diese Firmen prüfen potentielle Mieter vorab und erledigen u. a. auch KSV-Abfragen – d. h., sie prüfen, ob ein Mietanwärter Einträge beim Kreditschutzverband hat und z. B. bereits Dinge auf Raten kauft. So werden nicht vertrauenswürdige Mieter bereits vorab aussortiert. Verwaltungsfirmen kümmern sich auch darum, die drei Monatsmieten Kaution einzutreiben und zu verwalten. Und sollte es wirklich einmal dazu kommen, dass ein Mieter nicht bezahlt, kommt ein professionelles Mahnwesen zum Tragen. Gerade als privater Vermieter läuft man sonst schnell Gefahr, seinem Mieter aus Mitgefühl immer wieder Aufschub zu geben. Im schlimmsten Fall kommt man so nie an sein Geld oder unterstützt ungewollt Mietnomaden, wodurch es erst wieder zu einem Leerstand der Anlegerwohnung kommt. Die ein bis zwei Bruttomonatsmieten Provision für einen Vermietungsmakler zahlen sich in jedem Fall aus, um dieses Risiko zu minimieren.
Ein weiterer Tipp: Verhandeln Sie etwaige Kredite so, dass Sie jederzeit eine Zahlungspause machen können, sollte sich wirklich einmal einen Leerstand Ihrer Anlegerwohnung (und dadurch keine Mieteinnahmen) ergeben. Diese Option wird von den meisten Banken ohne weiteres angeboten.
In jedem Fall gilt: Berechnen Sie bei Anlegerprojekten schon vor dem Kauf ein gewisses Leerstandsrisiko mit ein – ausreichend Rücklagen als Puffer schützen Sie im Ernstfall vor bösen Überraschungen.
Sollten Sie zu diesem Thema weitere Beratung benötigen oder sich generell für Anlegerwohnungen interessieren, kontaktieren Sie uns jederzeit gerne!
Beitragsbild: canva/denisshpakov
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