Welche Voraussetzungen muss ich als Anleger erfüllen?

Sie liebäugeln mit dem Kauf einer Anlegerwohnung? Welche Voraussetzungen Sie für ein Investment in Anlegerimmobilien mitbringen sollten, haben wir in unserer Checkliste zusammengefasst.

Ausreichend Eigenkapital: Seit August 2022 gelten für die Vergabe von Immobilienkrediten strengere Vorgaben bezüglich Eigenmittel, Kreditrate und Laufzeit. Unter anderem müssen Sie seitdem 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufbringen. Überdies darf die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen und die Kreditlaufzeit 35 Jahre nicht übersteigen. Vergessen Sie außerdem nicht, von Anfang an die Nebenkosten beim Kauf einer Anlegerwohnung (3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% Eintragungsgebühr, eine Vertragserrichtungsgebühr in Höhe von 1-2% des Kaufpreises sowie eine etwaige Maklergebühr in Höhe von 3,6% des Kaufpreises) mit einzubeziehen.

Keine schnelle Liquidität: Bedenken Sie auch bereits vor dem Kauf, dass Ihr Kapital bei einer Investition in Anlageimmobilien langfristig gebunden ist – sprich, sollten Sie aufgrund einer finanziellen Notlage einmal rasch Geld benötigen, können Sie in diesem Fall nicht so schnell darüber verfügen wie bei anderen Anlageformen (z. B. bei einem Sparbuch). Ebenso sollte Ihnen bewusst sein, dass ein frühzeitiger Verkauf einer Anlegerwohnung ( d. h. vor der 20-Jahres-Frist) stets mit finanziellen Einbußen verbunden ist – umso mehr, wenn unter Druck verkauft werden muss.

Die Sache mit der Eigennutzung: Anlegerwohnungen eignen sich am besten für jene, die in Immobilien investieren möchten, aber aktuell keinen konkreten Wohnungsbedarf bzw. Eigennutzungsbedarf haben. Theoretisch gesehen könnten Sie Ihre Anlegerimmobilie natürlich auch selbst beziehen. Das große ABER in diesem Fall: Nutzen Sie die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach Erwerb, müssen Sie die beim Kauf erhaltene Umsatzsteuer wieder ans Finanzamt zurückzahlen. Die Wohnung an Ihre Kinder vermieten, ist auch vor der 20-Jahre-Frist möglich – bei Vermietung innerhalb der Familie muss dem Finanzamt allerdings ein Mietvertrag vorgelegt werden.

 

Pflichten und Kosten als Vermieter: Als Vermieter einer Anlegerwohnung haben Sie bestimmte Verpflichtungen, die sowohl zeitlichen als auch finanziellen Aufwand mit sich bringen: So sind Sie dafür verantwortlich, das Mietobjekt im vereinbarten Umfang gemäß Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und für die Instandhaltung der Wohnung bzw. des Wohnobjekts, in dem sie sich befindet, zu sorgen. Somit bedeuten Anlageimmobilien nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch (laufende) Ausgaben. Dazu zählen u. a. Grundsteuer, Betriebskosten, Aufwendungen für Reparaturen, Sanierungen etc.

Tipp: Wer die Vermietung und Verwaltung seiner Anlegerwohnung in die Hände eines Experten – sprich, einer professionellen Makler- bzw. Verwaltungsfirma – legt, spart auf lange Zeit gesehen nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld.

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