Betriebskosten – das gilt es bei Müll, Verwaltung und Co zu beachten

Sie machen einen großen Teil der Wohnkosten aus und müssen auch bei einer Anlegerwohnung stets im Voraus mitbedacht werden: die Betriebskosten – auch als zweite Miete bezeichnet. Zu ihnen zählen nicht nur die Kosten für Müll, Kanal und Lift, sondern auch Verwaltungsaufwendungen, Versicherungsprämien und spontan auftretende Ausgaben wie etwa für Schädlingsbekämpfung. Doch welche Kosten können auf den Mieter umgewälzt werden? Und was gilt es bei der Betriebskostenabrechnung zu beachten?

Was versteht man unter Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen sämtliche Kosten, Abgaben und Gebühren, die beim Betrieb einer Wohnung anfallen. Ist die Wohnung vermietet, können bestimmte Teile der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Einmal im Jahr – der Stichtag ist jeweils der 30. Juni – muss eine genaue Betriebskostenabrechnung mit einer Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben erfolgen und dem Mieter übermittelt werden. Die Abrechnung entfällt, wenn sich Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss auf eine Pauschale einigen.

Nicht zu verwechseln sind die Betriebskosten mit den laufenden Kosten, die das Bewohnen einer Wohnung verursacht, wie etwa Strom und Heizung. Auch Reparaturen oder bauliche Maßnahmen gehören nicht zu den Betriebskosten und müssen je nach Art und Ort des Schadens vom Mieter selbst oder vom Vermieter getragen werden.

Welche Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Kosten dem Mieter verrechnet werden dürfen, ist bei Wohnungen, die unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fallen, genau geregelt. Dazu gehören:

• Kosten für Kaltwasser und Abwasser
• Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Wasch- und Trockenräume, Stiegenhäuser und Außenflächen. Dazu gehören unter anderem Strom, Beleuchtung und Heizung für Allgemeinflächen und die Wartung und Instandhaltung von Liftanlagen und Spielplätzen.
• Versicherungsprämien. Versicherungsbeiträge für Haftpflicht, Feuer- und Leitungswasserschaden machen einen großen Teil der Kosten aus. Darüber hinaus können auch die Versicherungen für Glasbruch und Sturmschäden auf den Mieter umgewälzt werden – dafür muss jedoch mehr als die Hälfte der Mieter ihre Zustimmung geben.
• Öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer und Gehsteigabgaben
• Müllabfuhr
• Rauchfangkehrer
• Schädlingsbekämpfung

Gilt das Mietrechtsgesetz für die vermietete Wohnung nicht, muss darüber, was zu den Betriebskosten zählt, eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden – andernfalls sind sämtliche Betriebskosten vom Vermieter zu tragen.

Im Schnitt mussten Mieter im Jahr 2017 mit monatlichen Betriebskosten von rund 2,10 Euro pro Quadratmeter rechnen. Bei einer Nachforderung ist es übrigens egal, ob der Mieter erst kurz vor der Betriebskostenabrechnung eingezogen ist. Es gilt: Wer zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist, hat die Nachzahlung für das vorangegangene Jahr zu übernehmen.

Welche Betriebskosten muss der Vermieter selbst tragen?

Wer Eigentümer einer Anlegerwohnung ist, ist für einen Teil der Kosten selbst verantwortlich. Dazu zählen etwa:

• Verwaltungskosten
• Bankspesen und Kontoführungsgebühren
• Reparaturen des Kamins, von Rohrbrüchen, Gegensprechanlage und Stiegenhauslicht
• Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
• Kosten für besondere Ausstattung (z.B. eine Taubenabwehranlage)
• Entsorgung von Bauschutt und Gerümpel

Bei Leerstand der Wohnung müssen natürlich auch alle anfallenden Betriebskosten vom Eigentümer weiter bezahlt werden. Für solche Fälle ist es ratsam, stets eine ausreichend große Rücklage auf die Seite zu legen.

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