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Der Preis ist heiß: Wie der Wert von Immobilien ermittelt wird

Stellen Sie sich den Immobilienmarkt auch wie einen Marktplatz vor, auf dem Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen? Nun ja, ganz so wird der Preis von Immobilien nicht ermittelt, aber in Zusammenhang mit der Ermittlung des Wert von Immobilien begegnen uns einige Begriffe, die wir an dieser Stelle näher erläutern.

Angebotspreis

Der Angebotspreis ist jener Preis, den – um bei unserem Marktplatz-Bild zu bleiben – der Verkäufer verlangt. Ob ein Angebotspreis gerechtfertigt ist, hängt von vielen Faktoren ab. Ein Gefühl für faire Preisgestaltung erhält man beim Vergleichen mit ähnlichen Immobilien in derselben Lage. Dividieren Sie den Angebotspreis durch die Anzahl der Quadratmeter um den Quadratmeterpreis zu ermitteln, dann ist der Vergleich einfacher.

Verkaufspreis

Das ist jener Preis, den eine Immobilie tatsächlich erzielt. Der Verkaufspreis kann vom Angebotspreis massiv abweichen. Vor allem dann, wenn die Erwartungen des Verkäufers überzogen sind oder er ohnehin einkalkuliert hat, mit dem Preis weiter runter zu gehen.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird rechnerisch ermittelt. Für die Berechnung werden unterschiedliche Verfahren verwendet, untenstehend finden Sie eine Auflistung.

 

Verfahren zur Wertermittlung

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LGB) ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien in Österreich. Es sieht drei Verfahren für die Wertermittlung vor:

  • Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren bewertet Ein- und Zweifamilienhäuser. In diesem Verfahren werden der Bodenwert, der Bauwert, der Wert sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls der Wert des Zubehörs der Sache zur Wertermittlung herangezogen.

  • Vergleichswertverfahren

    Dieses Verfahren wird vor allem zur Wertermittlung von Grundstücken, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen verwendet. Wie der Name schon sagt, wird der Wert mithilfe eines Vergleichs ermittelt. Deshalb ist es wichtig, auch wirklich vergleichbare Immobilien darin zu vergleichen. Auszug aus dem LGB (§ 4): „Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der durch die Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).“

  • Ertragswertverfahren

    Lohnt sich der Erwerb einer Liegenschaft? Das Ertragswertverfahren gibt Auskunft darüber. Wie der Name schon sagt, stehen hier die Erträge im Mittelpunkt, weshalb dieses Verfahren bei Renditeobjekten angewandt wird.

    Abschließend lässt sich festhalten, dass der tatsächliche Preis einer Immobilie von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden. Lage, Grundfläche, Alter, Ausstattung aber auch rechtliche Rahmenbedingungen (beispielsweise Auflagen des Denkmalschutzes) spielen eine große Rolle. Auch die aktuelle Marktsituation und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sind nicht außer Acht zu lassen. Gerne beraten wir Sie individuell!

Haben Sie noch weitere Fragen zum Wert von Immobilien? Kontaktieren Sie uns gerne!

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Das kleine Einmaleins der Verträge

Jeder von uns schließt regelmäßig im Alltag Verträge ab. Kaufverträge beim Online-Shopping, Arbeitsverträge im neuen Job und viele mehr. Entscheidet man sich, in eine Anlegerwohnung zu investieren, sollte man sich auch mit den Verträgen befassen, mit denen man unweigerlich zu tun haben wird. Wir zeigen einen kurzen Überblick (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

 

  • Der Kaufvertrag

    Der Kaufvertrag kommt zwischen dem Bauträger und dem Käufer zustande. Inhaltlich wird hier schwarz auf weiß festgehalten, was gekauft wurde und vieles mehr. Zwingend enthalten ist darin eine Gebäudebeschreibung der Wohnung samt Zubehör. Unter Zubehör versteht man beispielsweise einen Garten oder Einlagerungsraum. Zudem werden die baurechtliche Widmung des Kaufgegenstandes und weitere nutzbare Teile (z.B. Allgemeinflächen) festgehalten. Auch alles Finanzielle ist im Kaufvertrag geregelt, wie zum Beispiel der Kaufpreis, Steuern, Vertragserrichtungskosten, Zahlungsfälligkeit, Sicherung des Erwerbers (Grundbucheintragung und Auszahlung des Kaufpreises nach ratenplan) sowie der Treuhänder. Nicht unwesentlich ist auch das Datum der Übergabe, das hier vertraglich festgehalten wird.

 

  • Der Wohnungseigentümervertrag

    Üblicherweise besitzen mehrere Eigentümer die Wohnungen eines Hauses. Der Wohnungseigentümervertrag regelt also die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Hier wird das Recht auf ausschließliche Nutzung einer Wohnung, eines Tiefgaragenplatzes etc. eingeräumt. Zudem sind Regelungen über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die Kostenabrechnung nach Nutzfläche oft inhaltlich hier geregelt.

 

  • Der Mietvertrag

    Der Mietvertrag wird zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Mieter geschlossen. Sie werden somit zum Vermieter, der seinem Mieter gegenüber Rechte und Pflichten hat. Bei Neubauten gilt das Mietrechtsgesetz (kurz MRG), wobei zumeist dieses zumeist nur im Teilanwendungsbereich zum Tragen kommt. Aus Investorensicht besonders interessant ist der Mietzins, also die Höhe der monatlichen Miete. Außerdem wird im Mietvertrag festgehalten, ob die Wohnung befristet oder unbefristet vermietet wird. Weitere Vereinbarungen zu Ablöse, Kaution, Wartungs- und Erhaltungspflichten finden sich ebenso im Mietvertrag.

Nähere Infos zu den einzelnen Verträgen erhalten Sie gerne im persönlichen Kontakt  mit uns.

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Kein Eigenkapital? Kein Problem!

Anlegerwohnungen sind schon lange nicht mehr einem ausgewählten, elitärem Klientel vorbehalten. Denn die Projekte der Captura Unternehmensgruppe haben alle eines gemeinsam – sie sind auch für Berufseinsteiger, Teilzeitbeschäftigte und junge Familienväter leistbar. Nur ein kleiner Betrag Eigenkapital wird sofort gezahlt. Der Rest wird mithilfe der aktuell so niedrigen Kreditzinsen finanziert. Im Idealfall werden also die historisch niedrigen Kreditraten durch die Mieteinnahmen gedeckt. Die Wohnung finanziert sich also „von selbst“ bzw. mit einer geringen monatlichen Zuzahlung.

Am Puls der Zeit

Diese moderne Form des Wohnungskaufs ist wie maßgeschneidert für die anhaltende Niedrigzinsphase. Die jüngere Generation bekommt damit die Möglichkeit, mit Anlegerwohnungen vorzusorgen und ihre finanzielle Zukunft selbst in die Hand zu nehmen. So bauen Sie nicht nur Vermögen auf, sondern sorgen auch aktiv für die eigene Pension vor. Damit liegen Sie voll im Trend: In einer aktuellen IMAS–Befragung glauben nur 59 Prozent der Befragten, dass es die staatliche Pension in ihrer heutigen Form beim eigenen Pensionsantritt noch geben wird. Gegenstrategien sind also gefragt, Sicherheit sollte bei so langfristigen Planungen stets an erster Stelle stehen. Um auch im Alter seinen Lebensstandard halten zu können, setzen die Investoren von heute auf sichere Investments in Form von Anlegerwohnungen. Sie generieren so eine zusätzliche Einnahmequelle in Form von monatlichen Mietzahlungen und schaffen gleichzeitig Vermögen für Kinder und Enkelkinder.

Die Rechnung geht auf

Zurück zum Eigenkapital: Je nach Projekt und Wohnungsgröße reicht bereits eine Anzahlung in Höhe von 10.000 Euro aus, um unter die Anleger zu gehen. Der Rest des Kaufpreises wird finanziert. Monat für Monat decken die Mieterträge die Rate des Kredits zu einem Großteil ab. Die Rendite übersteigt die aktuell so niedrigen Kreditzinsen, die Rechnung geht auf. Warum also nur von der eigenen Immobilie träumen, wenn es noch nie so leicht war wie heute, zu Immobilieneigentum zu kommen?

 

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