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Kündigung des Mietvertrags – darf der Vermieter den Vertrag auflösen?

Das Leben ist nicht immer planbar. Deshalb kann es vorkommen, dass eine Kündigung des Mietvertrags für die Vorsorgewohnung notwendig wird. Aber aus welchen Gründen darf der Vermieter den Vertrag auflösen? Und welche Fristen gilt es bei unbefristeten wie auch befristeten Mietverhältnissen zu beachten? Wir haben alle wichtigen Informationen für Vermieter.

Die Kündigung eines Mietvertrags ist in Österreich gesetzlich geregelt und schützt dabei vor allem den Mieter. Trotzdem sind Vermieter nicht völlig machtlos. Zahlt ein Mieter gar nicht, besteht Eigenbedarf für die Anlegerwohnung oder ein anderer triftiger Grund, kann eine vorzeitige Kündigung durchaus rechtens sein. Geregelt wird dies einerseits im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, sowie andererseits im Mietrechtsgesetz.

Fristen für die Kündigung des Mietvertrags

Je nachdem, ob es sich bei dem Vertrag um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt, kann sich die Kündigung durch den Vermieter als äußerst kompliziert erweisen.
Gibt es im Vertrag keine eigene Regelung bezüglich der Kündigungsfrist, gilt automatisch §560 der Zivilprozessordnung. Diese setzt die Kündigungsfrist mit einem Monat an. Allerdings muss die schriftliche Kündigung den Mieter wirklich pünktlich einen Monat vorher erreichen. Fallen die ersten beiden Tage des Monats auf ein Wochenende, so gilt der nächste Werktag.

Bei befristeten Verträgen, die meist ohnehin nur für drei Jahre abgeschlossen werden, lohnt sich der Aufwand einer Kündigung durch den Vermieter meist nicht. Damit ein Mietverhältnis nämlich tatsächlich auf diese Art beendet werden kann, müssen gute Gründe vorliegen. Dazu gehören unter anderem ausstehende Zahlungen des vereinbarten Mietzinses oder die mutwillige Beschädigung und Vernachlässigung der Wohnung. Trotzdem ist es meistens eine sehr langwierige und teure Angelegenheit, einen Mieter vorzeitig aus einer Wohnung zu bekommen. Wir empfehlen all unseren KundInnen daher, sich mit besonderer Umsicht auf die Suche nach dem perfekten Mieter zu machen.

Gründe für die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags

Schwierig wird es, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt. Hier müssen besonders schwerwiegende Gründe vorliegen, damit von Seiten des Vermieters gekündigt werden kann. Dazu gehören unter anderem, wenn der Mieter…

  • … trotz schriftlicher Mahnung den Mietzins nicht bezahlt.
  • … die Wohnung stark vernachlässigt.
  • … die Wohnung zu einer stark überhöhten Miete weiter vermietet.
  • … gar nicht in der Wohnung wohnt (ausgenommen sind berufliche Reisen oder Auslandsaufenthalte von begrenzter Dauer).
  • … andere Hausbewohner durch sein Verhalten gefährdet oder besonders rücksichtslos ist.
  • … verstirbt und es keine Eintrittsberechtigten gibt.

Auch ein nachweislicher Eigenbedarf für sich selbst oder Verwandte kann ein Kündigungsgrund sein – ebenso wie einige weitere Gründe. Nachdem dieses Thema sehr komplex und jeder Fall ganz unterschiedlich ist, sollten Sie vor der Kündigung einen Experten zu Rate ziehen. Die Kündigung muss bei einem unbefristeten Mietvertrag außerdem beim zuständigen Bezirksgericht erfolgen und kann dem Mieter nicht einfach selbst zugestellt werden.

Mahnung als letzte Chance für Mieter

Ist ihr Mieter mit der monatlichen Zahlung im Verzug, müssen Sie ihn erst abmahnen, bevor Sie die Kündigung aussprechen können. Auch bei anderen Problemen empfiehlt es sich, zuerst eine Mahnung zu verschicken. Diese sollte ebenfalls wie die Kündigung eines befristeten Mietvertrags in schriftlicher Form erfolgen und am besten eingeschrieben verschickt werden. Erklären Sie darin den Sachverhalt, erläutern Sie die drohenden Konsequenzen und setzen Sie auch eine Frist, bis wann das Problem gelöst sein sollte.

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Gesucht: Der perfekte Mieter für meine Anlegerwohnung

Vermieter und Mieter – sie gehören unweigerlich zusammen, denn ohne Mieter keine Mieteinnahmen. Doch was macht den perfekten Mieter aus und wie kann ich aus einer Vielzahl an Interessierten für meine Vorsorgewohnung oder Anlegerwohnung den besten Mieter erkennen?

Das Wichtigste zuerst: Vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl bzw. der Macht des ersten Eindrucks, im positiven wie negativem Sinne. Schließlich ist ein Mietverhältnis in der Regel auf Langfristigkeit ausgelegt. Wer will schon regelmäßig mit Menschen zu tun haben, die schon beim ersten Treffen einen negativen Eindruck hinterlassen haben?

Ist die grundsätzliche Sympathiefrage geklärt, geht es natürlich um das Wesentliche – die Miete. Besser gesagt um die Frage, ob der Interessent aufgrund seiner Lebenssituation in der Lage ist, diese voraussichtlich regelmäßig und langfristig zu bezahlen.

Fakten, Fakten, Fakten

Um einen solventen, seriösen Mieter zu finden, sollte man nicht nur seiner eigenen Menschenkenntnis, sondern auch den „Hard Facts“ vertrauen bzw. diese vom Interessenten einfordern. Eine Möglichkeit ist es, Einkommensnachweise und Bonitätsauskünfte von den Interessenten zu verlangen beziehungsweise im Rahmen einer freiwilligen Selbstauskunft zu wünschen.

Naturgemäß minimiert sich dadurch der Kreis der potentiellen Mieter und man erhält die Möglichkeit, mit den ernsthaft Interessierten in einer weitere Entscheidungsrunde zu gehen.

Auch vermeintlich Interessenten, die schon beim ersten Besichtigungstermin über die Höhe der Kaution verhandeln möchten, erweisen sich auch in weiterer Folge oftmals als mühsame Mitmenschen.

Tierische Untermieter erwünscht?

Auch Haustiere können oftmals das Zünglein an der Waage sein, wenn es darum geht, den idealen Mieter zu finden. Haben Sie selbst Vierbeiner und sehen die Haustierfrage deshalb entspannt? Oder wollen Sie auf Nummer sicher gehen was Abnützung und Co. betrifft und Haustiere generell verbieten in Ihrer Wohnung? Ihre Entscheidung beeinflusst den Kreis der potentiellen Mieter natürlich entsprechend und sollte gut durchdacht sein.

Das große Ganze

Last but not least sollte der neue Mieter auch zur Hausgemeinschaft passen, da sonst unweigerlich Interessenskonflikte vorprogrammiert sind. Gleich und gleich gesellt sich gern – das alte Sprichwort hat nach wie vor Berechtigung wenn es um eine Hausgemeinschaft geht.

Die Jungfamilie fühlt sich unter Studenten vermutlich weniger wohl als unter anderen Jungfamilien, der Pensionistin empfiehlt man eher keinen Einzug in ein Haus voller junger, studentischer Mieter. Hier gilt es wie bei der Sympathiefrage zu Beginn das richtige Maß zu finden und mit Hausverstand zu entscheiden.

Doch auch wenn Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben und den vermeintlich besten Mieter gefunden haben, gibt es keine Garantie für ein langfristiges, stabiles Mietverhältnis. Jedoch sei gesagt, dass eine gewisse Fluktuation als normal angesehen werden kann und Wohnungen in gefragten Wohngegenden so gut wie nie länger leer stehen.

Mit unserem Produkt Immopension bieten wir Ihnen beim Kauf einer Vorsorgewohnung ein Rund-um-sorglos-Paket, welches die Suche nach dem perfekten Mieter beinhaltet.

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Beitragsfoto: canva.com

 

Der Preis ist heiß: Wie der Wert von Immobilien ermittelt wird

Stellen Sie sich den Immobilienmarkt auch wie einen Marktplatz vor, auf dem Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen? Nun ja, ganz so wird der Preis von Immobilien nicht ermittelt, aber in Zusammenhang mit der Ermittlung des Wert von Immobilien begegnen uns einige Begriffe, die wir an dieser Stelle näher erläutern.

Angebotspreis

Der Angebotspreis ist jener Preis, den – um bei unserem Marktplatz-Bild zu bleiben – der Verkäufer verlangt. Ob ein Angebotspreis gerechtfertigt ist, hängt von vielen Faktoren ab. Ein Gefühl für faire Preisgestaltung erhält man beim Vergleichen mit ähnlichen Immobilien in derselben Lage. Dividieren Sie den Angebotspreis durch die Anzahl der Quadratmeter um den Quadratmeterpreis zu ermitteln, dann ist der Vergleich einfacher.

Verkaufspreis

Das ist jener Preis, den eine Immobilie tatsächlich erzielt. Der Verkaufspreis kann vom Angebotspreis massiv abweichen. Vor allem dann, wenn die Erwartungen des Verkäufers überzogen sind oder er ohnehin einkalkuliert hat, mit dem Preis weiter runter zu gehen.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird rechnerisch ermittelt. Für die Berechnung werden unterschiedliche Verfahren verwendet, untenstehend finden Sie eine Auflistung.

 

Verfahren zur Wertermittlung

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LGB) ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien in Österreich. Es sieht drei Verfahren für die Wertermittlung vor:

  • Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren bewertet Ein- und Zweifamilienhäuser. In diesem Verfahren werden der Bodenwert, der Bauwert, der Wert sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls der Wert des Zubehörs der Sache zur Wertermittlung herangezogen.

  • Vergleichswertverfahren

    Dieses Verfahren wird vor allem zur Wertermittlung von Grundstücken, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen verwendet. Wie der Name schon sagt, wird der Wert mithilfe eines Vergleichs ermittelt. Deshalb ist es wichtig, auch wirklich vergleichbare Immobilien darin zu vergleichen. Auszug aus dem LGB (§ 4): „Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der durch die Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).“

  • Ertragswertverfahren

    Lohnt sich der Erwerb einer Liegenschaft? Das Ertragswertverfahren gibt Auskunft darüber. Wie der Name schon sagt, stehen hier die Erträge im Mittelpunkt, weshalb dieses Verfahren bei Renditeobjekten angewandt wird.

    Abschließend lässt sich festhalten, dass der tatsächliche Preis einer Immobilie von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden. Lage, Grundfläche, Alter, Ausstattung aber auch rechtliche Rahmenbedingungen (beispielsweise Auflagen des Denkmalschutzes) spielen eine große Rolle. Auch die aktuelle Marktsituation und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sind nicht außer Acht zu lassen. Gerne beraten wir Sie individuell!

Haben Sie noch weitere Fragen zum Wert von Immobilien? Kontaktieren Sie uns gerne!

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Das kleine Einmaleins der Verträge

Jeder von uns schließt regelmäßig im Alltag Verträge ab. Kaufverträge beim Online-Shopping, Arbeitsverträge im neuen Job und viele mehr. Entscheidet man sich, in eine Anlegerwohnung zu investieren, sollte man sich auch mit den Verträgen befassen, mit denen man unweigerlich zu tun haben wird. Wir zeigen einen kurzen Überblick (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

 

  • Der Kaufvertrag

    Der Kaufvertrag kommt zwischen dem Bauträger und dem Käufer zustande. Inhaltlich wird hier schwarz auf weiß festgehalten, was gekauft wurde und vieles mehr. Zwingend enthalten ist darin eine Gebäudebeschreibung der Wohnung samt Zubehör. Unter Zubehör versteht man beispielsweise einen Garten oder Einlagerungsraum. Zudem werden die baurechtliche Widmung des Kaufgegenstandes und weitere nutzbare Teile (z.B. Allgemeinflächen) festgehalten. Auch alles Finanzielle ist im Kaufvertrag geregelt, wie zum Beispiel der Kaufpreis, Steuern, Vertragserrichtungskosten, Zahlungsfälligkeit, Sicherung des Erwerbers (Grundbucheintragung und Auszahlung des Kaufpreises nach ratenplan) sowie der Treuhänder. Nicht unwesentlich ist auch das Datum der Übergabe, das hier vertraglich festgehalten wird.

 

  • Der Wohnungseigentümervertrag

    Üblicherweise besitzen mehrere Eigentümer die Wohnungen eines Hauses. Der Wohnungseigentümervertrag regelt also die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Hier wird das Recht auf ausschließliche Nutzung einer Wohnung, eines Tiefgaragenplatzes etc. eingeräumt. Zudem sind Regelungen über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die Kostenabrechnung nach Nutzfläche oft inhaltlich hier geregelt.

 

  • Der Mietvertrag

    Der Mietvertrag wird zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Mieter geschlossen. Sie werden somit zum Vermieter, der seinem Mieter gegenüber Rechte und Pflichten hat. Bei Neubauten gilt das Mietrechtsgesetz (kurz MRG), wobei zumeist dieses zumeist nur im Teilanwendungsbereich zum Tragen kommt. Aus Investorensicht besonders interessant ist der Mietzins, also die Höhe der monatlichen Miete. Außerdem wird im Mietvertrag festgehalten, ob die Wohnung befristet oder unbefristet vermietet wird. Weitere Vereinbarungen zu Ablöse, Kaution, Wartungs- und Erhaltungspflichten finden sich ebenso im Mietvertrag.

Nähere Infos zu den einzelnen Verträgen erhalten Sie gerne im persönlichen Kontakt  mit uns.

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