Mieterhöhung bei Anlegerwohnungen: Was darf ich als Vermieter

Um in Österreich eine Mieterhöhung durchzusetzen, müssen bestimmte Gründe erfüllt sein. Welche das sind und welche Richtwerte für die Erhöhung gelten, haben wir für Sie zusammengefasst.

Wer als Vermieter langfristig angemessene Renditen anstrebt, kommt um regelmäßige Mieterhöhungen kaum herum. Da Mieter in Österreich durch eine Mietsicherungsklausel geschützt sind, müssen für eine Anhebung der Miete jedoch triftige Gründe vorliegen bzw. gewisse Bedingungen erfüllt werden. Eine Mieterhöhung wird z. B. zum Thema, wenn Sie das vermietete Objekt renovieren oder energetisch sanieren lassen, eine Indexanpassung vorgegeben ist oder es zu einem Mieterwechsel kommt. In welchem Rahmen Sie die Miete erhöhen dürfen, hängt auch davon ab, ob der Mietvertrag unter das Mietrechtsgesetz (MRG) oder unter das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fällt.

Bedingungen für eine Mieterhöhung

Vor allem Differenzen zwischen Mieter und Vermieter können oft nur durch gesetzliche Vorgaben des Mietvertrages geregelt werden.

• Als Vermieter sollten Sie unbedingt abklären, welches Gesetz für Ihren Mietvertrag gilt bzw. in welchem Umfang es anwendbar ist – denn in bestimmten Fällen gilt das MRG nur teilweise.
• Unterliegt der Mietvertrag nicht oder nur teilweise dem MRG, kann ein sogenannter „freier“ Mietzins vereinbart werden (der trotzdem im Vergleich zur Leistung angemessen sein muss).
• Bei Mietverträgen, die voll unter das MRG fallen, sind mit dem Richtwertzins, dem Kategoriemietzins und dem angemessenen Mietzins bestimmte Beschränkungen vorgegeben.
• Für Mietverträge mit Abschlussdatum ab. 1. März 1994 gilt der Richtwertzins, für davor abgeschlossene Verträge meist der Kategoriemietzins.
• Der angemessene Mietzins kommt u. A. bei Geschäftsräumlichkeiten zur Geltung.
• Unterliegt der Mietvertrag für eine Immobilie zur Gänze dem MRG, enthält er eine Indexklausel bzw. Wertsicherungsvereinbarung. Diese besagt, dass die Miete innerhalb bestimmter Richtwerte (Kategoriebeiträge) angehoben werden darf, wobei auch bestimmte Zu- und Abschläge geltend werden.

Der Richtwertzins

Der Richtwert dient als Ausgangspunkt für die Berechnung des Mietzinses (ohne Betriebskosten und diverse Zuschläge). Die Richtwerte für Mieterhöhungen werden für jedes Bundesland vom Bundesministerium für Justiz bestimmt. Dabei kommen auch Aspekte wie Lage, Ausstattung, Zustand und Größe des Mietobjekts zum Tragen. Nach MRG dürfen Mietzinse alle zwei Jahre mit 1. April gemäß der staatlichen Anpassung der Richtwerte angehoben werden.

 

Nach der letzten Anhebung um 8,6 Prozent gelten für die einzelnen Bundesländer folgende Vorgaben (pro m² in Euro):

Wien 6,67

Steiermark 9,21

Salzburg 9,22

Tirol 8,14

Vorarlberg 10,25

Kärnten 7,81

Oberösterreich 7,23

Niederösterreich 6,85

Burgenland 6,09

 

Der Kategoriemietzins

Für den Kategoriemietzins, der für Mietverträge vor dem 1. März 1994 gilt, ist der Zustand des vermieteten Objekts ausschlaggebend – von Kategorie A (brauchbar, zeitgemäßer Zustand, mindestens 30 m2, mindestens ein Zimmer, Warmwasseranschluss etc.) bis Kategorie D (kein Wasseranschluss bzw. WC in der Wohnung oder unbrauchbarer Zustand). Wichtig: Auch, wenn Sie als Vermieter die Immobilie nachträglich renovieren oder sanieren sollten, gilt stets die Kategorie, die bei Vertragsabschluss vorhanden war.

Grundsätzlich orientiert sich der Kategoriemietzins am Verbraucherpreisindex, d. h. bei einer Inflationssteigerung von mehr als fünf Prozent steigt auch der Kategoriemietzins. Die letzte Erhöhung erfolgte im Juli 2023, die aktuellen Werte sind folgende (Euro pro m²):

Kategorie A   4,47

Kategorie B   3,35

Kategorie C   2,23

Kategorie D   (brauchbar) 2,23

Kategorie D   (unbrauchbar) 1,12

 

Der angemessene Mietzins

Dieser gilt für

• Mietobjekte, die als Geschäftsräume genutzt werden,
• für denkmalgeschützte Gebäude,
• für Wohnungen der Ausstattungskategorie A und B mit einer Größe von mehr als 130 m²,
• für Mietobjekte in Gebäuden, die mit Baugenehmigung nach 8. 5. 1945 neu bzw. durch Um- oder Zubau errichtet wurden sowie für
• Mietobjekte mit unbefristetem Mietvertrag, für die eine nachträgliche Mietzinsvereinbarung nach einem Jahr Mindestmietdauer vereinbart wurde.

 

Die Höhe des angemessenen Mietzinses wird von einen Immobiliensachverständigen durch die Vergleichsmethode berechnet. Zusätzlich werden der Zustand sowie der Ausstattungs- und Erhaltungszustands des Objekts mit berücksichtigt.

 

Fristen für Mieterhöhungen

• Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter mindestens 14 Tage vor Fälligkeit der nächsten Miete schriftlich über eine Mieterhöhung zu informieren. Als Fälligkeitstermin ist seit 2013 der 5. jedes Folgemonats festgelegt.
• Bei einer Erhöhung der Kategorie. bzw. Richtwertbeträge darf der Mietzins laut Mietrechtsgesetz jedoch erst im darauffolgenden Monat angehoben werden.
• Unterliegt der Mietvertrag nicht dem MRG, sind keine Fristen vorgegeben. Zusätzlich können hier Mieterhöhungen bis zu drei Jahre rückwirkend eingefordert werden.

 

Weitere Gründe für eine Mieterhöhung

Modernisierung

Auch, wenn Sie für eine Immobilie modernisieren bzw. Erhaltungsarbeiten durchführen lassen, rechtfertigt dies eine Mieterhöhung. Eine umfangreiche Sanierung etwa kann auf die nächsten 10 Jahre lang auf den Mieter umgelegt werden – allerdings nur, sofern die Kosten nicht ohnehin durch die Mieteinnahmen dieser 10 Jahre abgedeckt sind. Als Vermieter sollten Sie sich allerdings dessen bewusst sein, dass Mieterhöhungen dieser Art nicht einfach durchzusetzen und von der Entscheidung einer Schlichtungsstelle bzw. sogar des Gerichts abhängig sind.

Staffelmiete

In bestimmten Mietverträgen ist eine Staffelmiete vereinbart, die automatische Zeitpunkte für eine Mieterhöhung vorsieht – wobei die Erhöhung maximal einmal jährlich erfolgen darf und in exakten Beträgen angegeben werden muss.

Neuvermietung

Möchten Sie die Miete für Ihre Immobilie bei einem Mieterwechsel erhöhen, ist dies bei freien Mietverträgen relativ einfach, bei Mietverträgen nach MRG jedoch nur im begrenzten Rahmen möglich.

Unter bestimmten Voraussetzungen können neue Mieter eine Mieterhöhung verhindern – etwa, wenn ein Mietvertrag direkt weitergegeben wird. Dies ist zulässig, wenn,

• wenn ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt,
• der übernehmende Vermieter ein naher Verwandter des Vormieters ist oder
• er bereits davor mindestens zwei Jahre in der Wohnung gelebt hat.

Auch wenn Sie selbst mit dem neuen Mieter vereinbaren, dass er den bestehenden Mietvertrag übernehmen kann, dürfen Sie keine Mieterhöhung vornehmen. Dasselbe gilt, wenn Ihre Immobilie als Wohngemeinschaft vermietet ist und ein neuer Mieter in die WG eintritt.

 

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