Energetische Sanierung von Gebäuden in Österreich: Pflicht oder nicht?

Was man unter energetischer Sanierung versteht, ob und wann Sie als Immobilienbesitzer dazu verpflichtet sind und welche Förderungen es für Energiesanierungen gibt, erfahren Sie im Folgenden.

Energetische bzw. thermische Sanierungen bezeichnen bauliche Veränderungen von Gebäuden, die dazu dienen, den Energieverbrauch zu senken. Dazu zählen sämtliche Dämmmaßnahmen (Dach, Kellerdecke, Fassade), der Austausch bzw. die Modernisierung der Heizanlage, der Fenster sowie der Außentüren sowie die Installation einer Lüftungsanlage zur Wärmerückgewinnung.

Ist eine energetische Sanierung verpflichtend?

Bei bestehenden Wohngebäuden besteht in Österreich derzeit keine Pflicht, einen bestimmten Energiestandard zu erreichen. Was bedeutet, dass Hausbesitzer selbst entscheiden können, ob sie eine energetische Sanierung von Kellerdecke, Fassade, Dach und Fenstern vornehmen lassen. Bei Neubauten hingegen sind moderne Energiestandards gesetzlich vorgegeben – sprich, sind bereits beim Bau mit zu berücksichtigen.

Eine Ausnahme bildet der Heizungstausch: So müssen alte, mit Kohle und Öl betriebene Heizsysteme ab 2025 sukzessive durch zeitgemäße Heizungen ersetzt werden – beginnend mit den ältesten Heizungsanlagen. Ziel ist, bis 2035 sämtliche Ölheizungen in Österreich stillzulegen.

Mit welchen Kosten ist bei einer Energiesanierung zu rechnen?

Der finanzielle Aufwand einer energetischen Sanierung hängt einerseits von der energetischen Beschaffung des Gebäudes, andererseits vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen ab. So müssen Sie für die Fassadendämmung 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren, für die Dämmung des Dachs und der Kellerdecke jeweils bis zu 200 Euro pro Quadratmeter, während ein Austausch der Fenster mit 400 bis 1000 Euro pro Fenster zu Buche schlägt.

Für eine umfassende Sanierung eines Einfamilienhauses (inklusive des Austauschs von Heizung und Fenstern sowie der Dämmung von Außenfassade, Dach und Kellerdecke) kommen so nicht selten mehr als 100.000 Euro zusammen.

Gibt es Förderungen für energetische Sanierungen?

Hinsichtlich der bis 2040 angestrebten Klimaneutralität werden thermische  Sanierungsmaßnahmen von Bund und Ländern finanziell unterstützt. Zu den Bundesförderungen zählen die Sanierungsoffensive sowie die Aktion „raus aus Öl und Gas“, die auch 2024 fortgeführt werden.

Sanierungsbonus für Private (Ein-, Zweifamilien- oder Reihenhäuser)

Der vom Bund initiierte Sanierungsbonus umfasst thermische Sanierungen bei privaten Wohnbaugebäuden in Österreich, die älter als 20 Jahre sind. Gefördert werden umfassende Sanierungen nach klimaaktiv-Standard bzw. gutem Standard, Teilsanierungen, die den Heizwärmebedarf um zumindest 40 Prozent senken sowie Einzelbauteilsanierungen. Dazu zählen Maßnahmen wie

• Fassaden- und Dachdämmung,
• Kellerdeckendämmung sowie
• der Austausch von Fenstern und Außentüren.

Je nach Art der Sanierung liegt die Förderhöhe zwischen 3.000 und 14.000 Euro. Kommen Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen zum Einsatz, gibt es weitere Zuschläge. Generell sind maximal 50 Prozent der energetischen Sanierungskosten förderfähig.

Sanierungsbonus für Private (mehrgeschoßiger Wohnbau)

Förderungsfähig sind hier Modernisierungen von mehr als 20 Jahre alten, mehrstöckigen Wohnbauten und Reihenhausanlagen.

Die Förderung gilt für

• umfassende Sanierungen thermische Sanierungen nach klimaaktiv-Standard des Gesamtgebäudes bzw. der gesamten Anlage sowie
• den Fenstertausch von Wohnungen in mehrgeschoßigen Wohnbauten,
• Dach- und Fassadenbegrünungen bei gleichzeitiger umfassender thermischer Sanierung bzw. an bereits thermisch sanierten Bestandsgebäuden in Ortskernen.

Bei umfassenden Sanierungen nach klimaaktiv-Standard werden bis zu 100 Euro pro Quadratmeter nutzbarer Wohnfläche gefördert. Wird mindestens 25 Prozent Dämmmaterial aus nachwachsenden Rohstoffen verwendet, gibt es bis zu 175 Euro pro Quadratmeter. Bei Einzelbaumaßnahmen wie neuen Fenstern beträgt die Förderungshöhe maximal 3.000 Euro.

Förderungen für neue Heizsysteme

Der „Raus aus Öl und Gas“-Bonus gilt für den Umstieg auf alternative, klimafreundliche Heizanlagen. Private werden dabei mit bis zu 7.500 Euro unterstützt, bei Anträgen ab 12. 9. 2022 kann außerdem ein Zusatzbonus von 2.000 Euro beantragt werden. Für thermische Solaranlagen gibt es den Solarbonus in Höhe von 1.500 Euro.

Bei mehrstöckigen Wohnbauten beträgt die Förderhöhe für den Tausch fossiler Heizsysteme bis zu 15.000 Euro, für Förderanträge ab 12. 9. 2022 gibt es bis zu 4.000 Euro zusätzlich. Der Bonus für thermische Solaranlagen beträgt bis zu 4.000 Euro. Für die Zentralisierung des Heizsystems werden pauschal 3.000 Euro pro Wohnung ausbezahlt, mit einem weiteren potentiellen Zuschlag von 600 Euro pro Wohneinheit.

Energetische Sanierungen steuerlich absetzen

Da Sanierungen unter Instandsetzungsaufwendungen fallen, die entweder den Nutzwert oder die Nutzungsdauer eines Gebäudes erhöhen, können Sie als Anleger bzw. Vermieter die Kosten für Energiesanierungen von der Steuer absetzen.

Um die Aufwendungen für thermische Sanierungen als Vermieter in einem 15-Jahres-Zeitraum abschreiben zu können, müssen

• mindestens 25 Prozent der Gebäudeteile von der Sanierung betroffen sein oder
• die Sanierungsmaßnahmen die Nutzungsdauer um mindestens 25 Prozent steigern.

Der Vorteil von Neubauten im Bezug auf Sanierungen

Sollten Sie in Anlegerimmobilien investieren wollen, bringen Neubauten bzw. Bestandswohnungen in Neubauten im Vergleich zu Altbauimmobilien einen wesentlichen Vorteil: Neubauten entsprechen gängigen Energiestandards – was bedeutet, dass aufwändige und kostenintensive Sanierungen für die nächsten Jahre kein Thema sind. Ganz davon abgesehen, dass sich Neubauwohnungen mit gutem Energieausweis, effizientem Grundriss und moderner Ausstattung besser und langfristiger vermieten lassen.

Eine Altbauwohnung durch energetische Sanierung auf zeitgemäße Standards zu bringen, ist natürlich möglich, aber meist mit hohem zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden.

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