Renovierung oder Modernisierung einer Anlegerwohnung

Um den Wert einer Immobilie zu erhalten und attraktive Wohnbedingungen für Mieter zu schaffen, kommen Vermieter von Anlegerwohnungen um regelmäßige Instandsetzungsarbeiten nicht herum. Je nach Umfang unterscheidet man dabei zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisierung. Je größer die Umbaumaßnahmen, desto höher der finanzielle Aufwand – weshalb Sie unbedingt vorher kalkulieren sollten, ob die Rentabilität dadurch steigt oder zumindest erhalten bleibt.

Wie sich Renovierung, Sanierung und Modernisierung im Detail unterscheiden, in welchem Umfang Sie als Vermieter für Instandsetzungsarbeiten verantwortlich sind, erfahren Sie im Folgenden.

Renovierung

Renovierungsarbeiten beziehen sich vorwiegend auf optische Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Mietobjekts aufrechtzuerhalten und das Wohngefühl zu verbessern. Darunter fallen z. B. neue Bodenbeläge oder Fliesen, das Abschleifen eines Parkettbodens oder Malerarbeiten. Um den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu gewährleisten, zählen regelmäßige, kleinere Renovierungsarbeiten grundsätzlich zum Verantwortungsbereich des Vermieters – es sei denn, Ihr Mietvertrag enthält eine sogenannte Renovierungsklausel, die z. B. besagt, dass der Mieter beim Auszug aus der Wohnung die Wände streichen muss.

Sanierung

Unter Sanierungsarbeiten versteht man größere Reparaturen oder den Austausch von Bauteilen, um den baulichen Zustand der Wohnung zu verbessern, sie in einen gebrauchsfertigen Zustand zu versetzen oder Mängel zu beheben.

Handelt es sich bei den Mängeln um solche, die die Bewohnbarkeit der Wohnung beeinträchtigen – etwa undichte Fenster, eine defekte Heizung, das Trockenlegen eines nassen Kellers oder undichte Wasserleitungen – sind Sie als Vermieter in jedem Fall verpflichtet, diese zu beheben und die Kosten dafür zu tragen. Teile dieser Kosten können Sie als Modernisierungsmaßnahme auf die Miete umlegen.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen zielen darauf ab, den Wohnkomfort und/oder die Energieeffizienz eines Wohnobjekts zu verbessern. Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind die Installation einer neuen Heizungsanlage, die Verbesserung der Wärmedämmung, der Austausch veralteter Elektroinstallationen sowie der Einbau breiter Türen bzw. einer bodengleichen Dusche im Sinne der Barrierefreiheit..

Modernisierungen zahlen sich für Vermieter aus, weil Sie damit sowohl den Marktwert Ihrer Immobilie steigern als auch die Energiekosten senken können.

Zahlt es sich aus zu sanieren bzw. zu modernisieren?

Wie rentabel Umbauarbeiten an Ihrer Immobilie letztendlich sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Höherer Mietzins: Eine Sanierung steigert die Attraktivität und den Marktwert einer Wohnung – was einen höheren Mietpreis rechtfertigt. Um die Mietpreissteigerung im Rahmen zu halten, orientieren Sie sich am besten an vergleichbaren Objekten am Markt.

Leerstand: Je moderner und komfortabler eine Wohnung, umso attraktiver ist sie für potentielle Mieter, was die Nachfrage erhöht und das Risiko für Leerstände verkürzt. Gerade bei längeren Leerständen erleiden Sie als Vermieter schnell Verluste.

Energieeffizienz: Energetische Sanierungsmaßnahmen senken die Energiekosten – das bedeutet langfristige Einsparungen, die wiederum die Rentabilität der Sanierung erhöhen.

Wertsteigerung: Eine umfassende Sanierung steigert den Gesamtwert eines Wohnobjekts, was sich einerseits auf Ihre Kreditwürdigkeit, andererseits auch auf den Verkaufswert der Immobilie auswirkt.

Steuervorteile: In bestimmten Fällen können Sie als Vermieter steuerliche Vorteile wie Abschreibungen oder Förderungen für Sanierungsmaßnahmen in Anspruch nehmen. Um sämtliche Möglichkeiten auszuloten, greifen Sie am besten auf das Know-how eines Steuerberaters zurück.

WICHTIG: Vor jeder geplanten Sanierung bzw. Modernisierung sollte eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse erfolgen, die Aufschluss über die Rentabilität der Umbauarbeiten gibt. Dabei sollten die Sanierungskosten, die erwarteten Mieteinnahmen, die potenziellen Einsparungen bei den Betriebs- und Energiekosten sowie eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie mit einkalkuliert werden. Die Kosten für eine Sanierung bzw. Modernisierung werden anfangs oft unterschätzt, genauso wie die Zeit, die dafür benötigt wird und der damit verbundene Leerstand der Wohnung. Wer einen Handwerksbetrieb mit der Sanierung beauftragt, sollte unbedingt darauf achten, dass auf der Auftragsbestätigung feste Fristen und Termine für die Fertigstellung vermerkt sind.

Sanierung und Modernisierung: Welche Förderungen gibt es für Vermieter?

Wohnbauförderung: In mehreren österreichischen Bundesländern gibt es Wohnbauförderungen, die Vermietern finanzielle Unterstützung für Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bieten – z. B. Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.

Klima- und Energiefonds: Der Klima- und Energiefonds umfasst verschiedene Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Sanieren von Wohnungen. Diese umfassen Finanzspritzen und zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Umbauten.

Bundesförderungen: Auch der Bund bietet diverse Förderprogramme rund um Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an, die Sie Vermieter nutzen können. Detaillierte Informationen dazu gibt es auf der Website des Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie.

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