Rendite von Mietwohnungen berechnen – so funktioniert’s

Wer in Anlegerimmobilien investiert, sollte vorab klären, ob die geplante Investition auch rentabel ist. Wie Sie die Mietrendite errechnen, was als „gute“ Rendite gilt und welche Faktoren die Rentabilität beeinflussen, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter der Rendite?

Renditen werden herangezogen, um den wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalanlage zu messen. Die Rendite definiert den Ertrag, den angelegtes Kapital innerhalb eines Jahres abwirft. Bei Immobilien ist dies der Gewinn aus dem Verkauf oder der Vermietung eines Objekts. Dabei stellt die gekaufte Immobilie das Anlagekapital dar, dessen Wert im Idealfall mit der Zeit steigen sollte.

Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich eine Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst finanziert. Dafür sind grundsätzlich 4 bis 6 Prozent Rendite erforderlich. Inflationsbedingt sind die Mieten in Österreich den letzten Monaten gestiegen – was für Vermieter allerdings nicht automatisch eine höhere Rendite bedeutet, da zugleich auch die Instandhaltungskosten für Immobilien erhöht wurden.

Wie Sie die Rendite einer Mietwohnung ermitteln

Wollen Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben, sollten Sie sich bereits im Vorhinein über die zu erwartende Rendite informieren, um das Risiko finanzieller Einbußen zu reduzieren. Wollen Sie herausfinden, wie hoch die Rendite Ihrer Immobilie ist, benötigen Sie den aktuellen Marktpreis als Basis – sprich den Betrag, den Sie bei einem Verkauf im Moment dafür bekommen würden. Wie Sie diesen in Erfahrung bringen, können Sie in diesem Beitrag nachlesen.

Zusätzlich benötigen Sie die durchschnittliche Monatsmiete/m² der Region, in der die Immobilie liegt – am schnellsten herauszufinden über den aktuellen Immobilienpreisspiegel. (Am höchsten sind die Mietrenditen derzeit übrigens in den Ballungszentren, zum Beispiel Graz oder Wien.)

Dividieren Sie den Gesamtwert der Immobilie durch die zu erwartende Mietrate, können Sie abschätzen, wie viele Monate das Objekt vermietet sein muss, um am Ende die Investitionskosten zurückzubekommen.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Berechnung der Bruttomietrendite dient als erste, grobe Kalkulation für Immobilieninvestments. Dabei wird der Kaufpreis mit den Erträgen in Relation gesetzt – weitere Kosten werden bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt.

Bruttomietrendite in % = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100

Die Kaltmiete bezeichnet den Mietzins exklusive Betriebskosten und sonstiger Aufwände, die für den Mieter anfallen (Jahresbruttomieteinnahmen). Die Bruttomietrendite dient als erster Indikator für die Rentabilität einer Immobile. Da für Sie als Vermieter aber auch Zusatzkosten anfallen, sollten Sie  stets die Nettomietrendite berechnen. So vermeiden Sie das Risiko negativer finanzieller Überraschungen.

• Für die Ermittlung der Nettomietrendite benötigen Sie die Kaufnebenkosten, die in Österreich rund 10 % betragen und die sich aus Kosten für das Aufsetzen des Kaufvertrages, der Grundbucheintragung, der Grundbucherwerbssteuer, Notargebühren und etwaigen Maklergebühren zusammensetzen.
• Zusätzlich müssen Sie die Vermieterkosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturaufwände, Hausverwaltungskosten, Aufwände für Mietausfälle/Leerstände) von der jährlichen Kaltmiete abziehen, was die Jahresnettokaltmiete ergibt.

Die Nettomietrendite ergibt sich dann folgendermaßen:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Vermieterkosten)/(Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) x 100

 

Was es bei der Berechnung der Mietrendite noch zu beachten gilt
Wichtig ist, hinsichtlich der Rendite von Mietimmobilien stets das große Ganze zu betrachten. Nicht nur der Kaufpreis, auch Faktoren wie die Finanzierungskosten für einen Kredit, die geplante Nutzungsdauer und die zu erwartende Wertsteigerung eines Objekts beeinflussen die Rendite und sollten in die Rechnung mit einbezogen werden.

Experten zufolge sollte die Bruttomietrendite zwischen 5 und 6 % betragen, die Nettomietrendite bei neuwertigen Immobilien mindestens 3,5 %. Da die Kosten für Instandhaltung etc. bei älteren Objekten höher sind und eine geringere Nutzungsdauer zu erwarten ist, sollte die Nettomietrendite hier sogar noch höher liegen.

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