Immobilienwert ermitteln – so funktioniert‘s

Unter dem Verkehrs- bzw. Marktwert versteht man den Preis, den eine Wohnung oder ein Haus aktuell bei einem Verkauf erzielen kann. Für die Berechnung stehen verschiedene Methoden zur Verfügung. Warum und wann der Immobilienwert eines Objektes benötigt wird und wie Sie dabei als Verkäufer oder Käufer vorgehen, erfahren Sie hier.

Wofür wird der Immobilienwert benötigt?

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie muss ermittelt werden, wenn das Objekt gekauft oder verkauft werden soll. Auch bei Immobilienkrediten, Umschuldungen und im Rahmen von Scheidungen oder Erbschaften kann eine Ermittlung des Verkehrswertes erforderlich sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Bei der Bestimmung des aktuellen Wertes einer Immobilie kommen vielfältige Kriterien zum Tragen:

• Größe: Die Quadratmeteranzahl von Grund und Boden und des darauf befindlichen Objekts sowie die Ausrichtung der Immobilie bzw. die Bebaubarkeit bei Grundstücken
• Ausstattung: Qualität der Fenster, Türen, Isolierung, Freiflächen, Barrierefreiheit etc.
• Energieeffizienz: wird durch den Energieausweis ermittelt
• Alter der Immobilie bzw. die damit verbundene Wertminderung und Restnutzungsdauer
• Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf
• Nutzung und Nutzbarkeit – etwaige damit verbundene Erträge
• Bei Eigentumswohnungen: Ausstattung und Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet
• Makrolage: In welchem Land und in welcher Region liegt die Immobilie? Hier kommen große Unterschiede zwischen urbanem und ländlichem Bereich zum Tragen.
• Mikrolage: Die Umgebung, in der sich die Immobilie befindet – inklusive Infrastruktur, Anbindung ans Verkehrsnetz, Nahversorger, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen.
• Wirtschaftliche Lage und Situation am Immobilienmarkt

 

Wer ermittelt den Immobilienwert?

Grundsätzlich gibt es keine Verpflichtung, den Verkehrswert einer Immobilie von einem Experten ermitteln zu lassen. Sprich, sowohl der Verkäufer als auch der Käufer könnten den Immobilienwert selbst berechnen. Solche Schätzungen sind jedoch – selbst, wenn sie auf Berechnungen von Online-Tools basieren – nicht selten ungenau und dadurch mit Risiken verbunden.

Auf der sicheren Seite bleiben Sie stets, indem Sie bei der Ermittlung des Immobilienwertes auf das Know-how eines Profis setzen:

Banken: Viele Banken haben spezielle Immobilienabteilungen, in denen Sie gegen Gebühr den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen lassen können. Finanzieren Sie ein Immobilieninvestment z. B. über einen Bankkredit, ermittelt die Bank den Marktwert im Zuge der Kreditvergabe. Die Kosten dafür sind normalerweise niedriger als für einen eigens bestellten Gutachter.

Gutachter bzw. Sachverständiger: Definitiv die zuverlässigste und risikoärmste Variante zur Berechnung des Immobilienwertes  – wenn auch zugleich die teuerste. Wer den Verkehrswert einer Immobilie über einen Gutachter oder Sachverständigen feststellen lässt, bezahlt dafür oft bis zu drei Prozent des ermittelten Wertes.

Makler: Verkaufen Sie eine Immobilie über einen Makler, kann dieser sich um die Ermittlung des Verkaufspreises kümmern. Manche Makler sind auch Gutachter und dadurch sehr erfahren in der Berechnung von Verkehrswerten.

Welche Methoden zur Ermittlung des Immobilienwertes gibt es?

In der Praxis kommen meist folgende drei Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Die häufigste Methode zur Ermittlung des Immobilienwertes, bei der Vergleichspreise ähnlicher Immobilien als Referenz dienen. Wichtig ist hier, dass ausreichend vergleichbare Immobilienpreise der entsprechenden Stadt oder Gemeinde vorliegen.

Sachwertverfahren: Der Sachwert einer Immobilie ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Multipliziert man den Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor, ergibt dies den Verkehrswert. Eine Berechnungsvariante, die sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt.

Ertragswertverfahren: Die Methode der Wahl für Mietobjekte bzw. Gewerbeimmobilien – sprich Immobilien, die einen Ertrag abwerfen. Der Verkehrswert ergibt sich hier aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert (erwirtschafteter Ertrag abzüglich der Kosten für die Bewirtschaftung).

Sie haben weitere Fragen zum Thema Anlegerwohnung?

 

Beitragsbild: Freepik