Empfohlene Dienstleistungen Anlegerwohnung

Wer als Anleger auf das Know-how von Profis setzt, ist stets auf der sicheren Seite und spart Zeit und Nerven. Hier erfahren Sie, warum Sie welche Tätigkeiten auslagern sollten.

Eine Anlegerwohnung soll als Investment dienen und nicht in Arbeit ausarten – weshalb es sich auszahlt, bestimmte damit verbundene Aufgabenbereiche an professionelle Dienstleister abzugeben. Das beginnt bereits beim Erwerb einer Anlegerimmobilie: Hier sollten Sie ausschließlich direkt vom Bauträger kaufen, der für alle Bereiche, für die er Verantwortung trägt, eine hundertprozentige Gewährleistung zu erbringen hat. Nach dem Bauträgervertragsgesetz gibt es einen sogenannten Ratenplan, der die Bezahlung regelt und Sie als Anleger schützt – indem Sie stets nur das bezahlen, was bereits fertiggestellt ist.

Die Zahlungsabwicklung bei einem Bauträger läuft über einen Treuhänder. Dieser ist unparteiisch und kontrolliert auf der einen Seite, ob Sie als Kunde über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um eine Rate zu bezahlen. Auf der anderen Seite prüft er, ob der Bauträger mit dem Bau entsprechend weit fortgeschritten ist. Nur wenn beides zutrifft, geht er die Treuhandschaft ein, akquiriert das Geld vom Kunden und leitet es an den Bauträger weiter. Sprich, er kontrolliert sämtliche Zahlungsflüsse und achtet darauf, dass die Grundbucheintragung für den Käufer ordnungsgemäß vollzogen wird. Da ein Treuhänder für einen Fehler, den er innerhalb dieses Prozederes begeht, mit seinem persönlichen Kapital haftet, können Sie davon ausgehen, dass er dabei stets sorgfältig agiert.

Steuerliche Aspekte

Als wesentlicher Parameter bei Anlegerwohnungen gilt auch die steuerliche Aufbereitung. Für das Finanzamt muss eine Prognoserechnung erstellt werden, die einen etwaigen Gesamtüberschuss sowie die wirtschaftliche Entwicklung darlegt. Ebenso müssen Umsatzsteuererklärungen erfolgen, weil gerade in der Ankaufsphase die gesamte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden kann. Weil Mieteinnahmen auch in den Bereich der Einkommensteuer fallen, sind auch Einkommensteuererklärungen erforderlich. Wir empfehlen Anlegern, die gesamte Korrespondenz mit dem Finanzamt in professionelle Hände zu legen. Zumindest in der Bauphase sollten Sie dabei nicht sparen und in einen externen Steuerberater investieren.

Finanzierung und Co.

Auch das Finanzierungskonzept sollte professionell gehandhabt werden. Mittlerweile werden beinahe alle Anlegerwohnungen finanziert – was sinnvoll ist, weil der Zinssatz einer Finanzierung weit unter der Rendite einer Mieteinnahme liegt. Sprich, je mehr Geld Sie sich von der Bank holen, desto besser lässt sich Ihr Investment wirtschaftlich abdecken. In der Bauphase geht es darum, zumindest einmal sämtliche wirtschaftlichen Parameter bei der Finanzierung richtig zu installieren. Am besten setzen Sie hierbei auf das Know-how von Wirtschaftsberatern bzw. vom Anbieter der Anlegerwohnung.

Ein Beispiel für ein gut abgestimmtes Finanzierungskonzept: Sie möchten noch keine Raten zahlen, müssen jedoch berücksichtigen, die Umsatzsteuer abzuliefern, die am Ende wieder an Sie als Käufer zurückfließt. Somit beginnt die Ratenzahlung mit dem Zeitpunkt, wo auch die erste Mieteinnahme fließt. Dafür muss bestimmt werden, zu welchem Zeitpunkt die Miete frei ist, d. h. zu welchem Zeitpunkt Sie Ihr freies Zusatzeinkommen lukrieren möchten. Zu guter Letzt sollte auch im Vorfeld geklärt werden, welche Ausstiegsszenarien es geben soll – welche könnten eintreten und wie baut man diese von Anfang an in den Finanzierungsvertrag mit ein?

Richtig verwalten lassen

Professionelle Subverwalter kümmern sich darum, ihr Wohnungseigentum rundum zu betreuen. Das beginnt mit der wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters – sprich, kann er die Kaution bezahlen und ist er in der Lage, für die Miete aufzukommen? Eine Subverwaltung erstellt auch den Mietvertrag, kümmert sich um Faktoren wie Mietinkasso, Mietanpassungen hinsichtlich der Inflation, Mahnwesen sowie die gesamte wirtschaftliche Abrechnung. Dabei ist sie für all diese Tätigkeiten auch haftbar, d. h. sollte Ihr Mieter nicht bezahlen, können Sie die Mietschulden bei der Subverwaltung einfordern – immerhin ist es deren Aufgabe, die Bonität des Mieters im Vorfeld zu prüfen.

Die Suche nach dem Mieter

Einen geeigneten Mieter finden Sie am besten mit Hilfe eines Vermietungsmaklers. Natürlich können Sie Ihre Mieter auch jederzeit selbst suchen (wobei Sie sie trotzdem stets von einer Subverwaltung überprüfen lassen und sie dann an diese übergeben sollten). Trotzdem empfehlen wir, auf einen Vermietungsmakler zu setzen. Sie bezahlen dafür zwar eine geringe Provision, reduzieren aber das Risiko eines Leerstands. In jedem Fall sollten Sie einen Mietausfall von fünf Prozent mit einkalkulieren. In guten Lagen sind Mietausfälle generell geringer, aber wenn Sie von vornherein mehr einkalkulieren, erleben Sie weniger böse Überraschungen.

 

Beitragsbild: Canva

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